Consideraciones sobre las valoraciones urbanísticas en suelos urbanizados (2)

El artículo 37.1 TRLS-15 establece que “si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido” (texto incorporado en el artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones). Lo primero que se deduce de este precepto es que la delimitación de los distintos ámbitos debe formar parte de la ordenación urbanística; es decir, estar recogida en el instrumento de planeamiento vigente que, obviamente, ha de ser el Plan General. Sin embargo, los planes generales canarios no delimitan los ámbitos espaciales homogéneos, de modo que, en la práctica, cuando se ha de realizar cualquier valoración para la expropiación de terrenos dotacionales, se ha de proceder como primer paso a delimitar el correspondiente ámbito en el que incluir el terreno de que se trate, lo cual no responde a lo establecido en la normativa básica. Por tanto, aunque la LSENPC tampoco establece la delimitación de los ámbitos espaciales homogéneos como una de las determinaciones propias del planeamiento urbanístico (debería ser una determinación de ordenación estructural y estar relacionada entre las del artículo 136), debería exigirse que todo PGO contuviese la división de la totalidad del suelo urbanizado y del que ha de pasar a tal situación en ejecución del plan (es decir, los suelos urbanos consolidados y no consolidados, los urbanizables y los asentamientos rurales) en ámbitos espaciales homogéneos. 

Consideraciones sobre las valoraciones urbanísticas en suelos urbanizados (1)

El vigente Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS-15) establece en su Título V las reglas para las valoraciones urbanísticas. Como la valoración de un inmueble puede tener el objeto, entre otros, de fijar el justiprecio en una expropiación, ha de entenderse que mediante la misma se está determinando la cuantía económica del derecho de propiedad. En el caso del suelo en situación de urbanizado (que identificaremos con el suelo urbano consolidado de la legislación canaria), el artículo 37 señala que para la valoración de terrenos no edificados ha de partirse de la edificabilidad (es más correcto decir de la superficie edificable) atribuida a la parcela por la ordenación urbanística vigente a la que se aplicará (se multiplicará) el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente; el valor de repercusión se determinará por el método residual estático.