El vigente Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS-15) establece en su Título V las reglas para las valoraciones urbanísticas. Como la valoración de un inmueble puede tener el objeto, entre otros, de fijar el justiprecio en una expropiación, ha de entenderse que mediante la misma se está determinando la cuantía económica del derecho de propiedad. En el caso del suelo en situación de urbanizado (que identificaremos con el suelo urbano consolidado de la legislación canaria), el artículo 37 señala que para la valoración de terrenos no edificados ha de partirse de la edificabilidad (es más correcto decir de la superficie edificable) atribuida a la parcela por la ordenación urbanística vigente a la que se aplicará (se multiplicará) el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente; el valor de repercusión se determinará por el método residual estático.
La determinación tanto de la superficie edificable como del uso pormenorizado de una parcela exige que el planeamiento vigente establezca la ordenación pormenorizada. Si un terreno no tiene establecida la ordenación pormenorizada, se desconocería la edificabilidad y el uso concreto, lo que impide determinar la cuantía económica del derecho de propiedad. Ello supone imposibilitar el ejercicio a los propietarios de los derechos reconocidos en el artículo 55 LSENPC, entre ellos el derecho al aprovechamiento lucrativo de la parcela (ya que no se sabe cuánto es) y a edificar (ya que no puede concederse licencia). Por tanto, hay que concluir que los suelos urbanos consolidados, por regla general, deben contar siempre con ordenación pormenorizada y que tan solo en supuestos especiales y debidamente justificados podrían carecer de ella pendientes de la formulación —en plazos acotados— del correspondiente instrumento de desarrollo (por ejemplo, el plan especial de protección de un Conjunto Histórico). Pero, al objeto de este post, omitiremos la problemática de los suelos en situación urbanizada sin ordenación pormenorizada para centrarnos en aquellos terrenos sobre los que el planeamiento vigente sí la ha establecido (que han de ser la casi totalidad).
Establecer la cuantía de la superficie edificable de una parcela (expresada en m2c) no plantea apenas problemas. Lo más frecuente es que el plan asigne la edificabilidad neta máxima (en m2c/m2s), de modo que bastará multiplicar esa cifra normativa por la superficie de la parcela (en m2s) para obtener la superficie edificable máxima. Cuando el plan no establece la edificabilidad, fija la superficie máxima ocupable (directa o indirectamente) y la altura máxima en número de plantas; multiplicando entre sí ambos parámetros se obtiene asimismo la superficie edificable máxima (en m2c). Como es sabido, si el plan fija varios parámetros normativos de modo que se puede determinar la superficie edificable por distintos métodos, la que ha de tomarse es la menor de todas (en tanto máxima).
La determinación del uso pormenorizado no es tan directa a partir del planeamiento, toda vez que lo habitual no esa atribuir un solo uso a los terrenos consolidados sino un régimen de admisibilidad que contempla varios usos posibles en cada parcela. Una primera aproximación —la habitual en valoraciones privadas— es asumir el mejor uso (el que tiene mayor precio de repercusión en el mercado inmobiliario) de entre los admisibles. No obstante, este criterio no aparece recogido en la normativa legal, la cual, en cambio, se refiere al uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo (artículo 20.3 Reglamento de Valoraciones). Es verdad que lo hace para los casos de terrenos sobre los que el Plan no asigna el uso pormenorizado, pero cabe entender que por congruencia la misma regla vale para decidir cuál, de entre varios usos permitidos, debe tomarse como el de referencia para la valoración. De otra parte, en la gran mayoría de los casos el uso pormenorizado en base al cual el plan haya establecido las determinaciones de ordenación pormenorizada coincidirá con el uso real mayoritario en el entorno, lo que refuerza la idoneidad del criterio de la norma vigente.
Una vez determinados el uso pormenorizado de referencia y la superficie edificable de la parcela se está en condiciones de calcular su valor económico. Para ello, la Ley establece que se multiplicará la superficie edificable por el valor de repercusión del suelo según el uso. Ello es así porque, en efecto, el valor de mercado de un solar con una edificabilidad fija varía según el uso al que vaya (o pueda) a destinarse. En realidad, para ser algo más precisos, el valor de repercusión no depende directamente del uso pormenorizado sino del producto inmobiliario, entendiendo por este término una precisa combinación de tipología arquitectónica y uso pormenorizado suficientemente estandarizada en el mercado inmobiliario. Así, en el caso del uso pormenorizado de vivienda unifamiliar podemos distinguir, por ejemplo, entre chalet (unifamiliar aislado) y adosado, cada uno de ellos con un valor de repercusión distinto; en el uso pormenorizado de vivienda colectiva, de otra parte, son productos inmobiliarios distintos el piso situado en un edificio entre medianeras en manzana cerrada y el que se ubica en un bloque de edificación abierta dispuesta en una amplia parcela con servicios comunitarios. Por tanto, a mi juicio, la repercusión del suelo debe hacerse no para el uso pormenorizado sino para el producto inmobiliario; y el producto inmobiliario asignado será la combinación del uso con la tipología resultante de las condiciones reguladoras de la edificación.
Tal como establece el Reglamento, el valor de repercusión de suelo se fija por aplicación del método residual estático que consiste en restar al valor final del producto inmobiliario todos los costes de construcción y el beneficio del promotor. La clave a este respecto radica en determinar los precios de venta medios de cada uno de los distintos productos inmobiliarios (en €/m2c) y, para ello, ha de hacerse un estudio de mercado referido al entorno homogéneo en el que se sitúe la parcela a valorar; este entorno, obviamente, se corresponde con el denominado ámbito espacial homogéneo en la Ley básica (artículo 20.3 del reglamento de Valoraciones): “zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo”.
Si un solar tiene asignado aprovechamiento lucrativo por el planeamiento vigente —es decir, no está calificada con un destino de dominio público—, el valor económico resultante de seguir la normativa legal es más o menos el mismo que se obtendría en un procedimiento de tasación comercial. El valor legal (o, lo que es lo mismo, el valor económico del derecho de propiedad del solar) se aproxima bastante pues al de mercado. Sin embargo, este “reconocimiento legal” de la cuantía económica del derecho del propietario no tiene casi nunca efectos prácticos, toda vez que solo en raros supuestos la administración tendría que determinar ese valor como resultado de alguna intervención o afección a la propiedad privada. Mucho más relevante a efectos prácticos es la determinación del valor de los terrenos sin edificar que están calificados por el planeamiento de dominio público y, por tanto, no cuentan con aprovechamiento. Sobre ellos trata el siguiente post.
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