La prórroga de los contratos de alquiler de vivienda: una revisión histórica (2)

El último día de 1946 se promulgó la Ley sobre arrendamientos urbanos, texto fundamental que consolidó un régimen proteccionista del inquilino y que, aun con la reforma de 1964, estuvo vigente hasta el conocido como Decreto Boyer de 1985. La LAU de 1946 fue elaborada desde el Ministerio de Justicia, entonces ocupado por Raimundo Fernández Cuesta, camisa vieja de Falange, quien, en aquellos tiempos inmediatos a la finalización de la II Guerra Mundial, tenía el encargo de Franco de maquillar el Movimiento para que no pareciera demasiado fascista y, al mismo tiempo, aquietar a los más radicales de los falangistas. No sé hasta qué punto la LAU tiene su causa en planteamientos ideológicos falangistas de justicia social u obedece más a motivos básicamente pragmáticos ya que, en aquellos años, con un país arrasado, la carestía de vivienda era dramática y no estaba el panorama para permitir que los caseros rescindieran contratos o elevaran libremente los precios del alquiler. 

La prórroga de los contratos de alquiler de vivienda: una revisión histórica (1)

La regulación legal de los arrendamientos viene de muy antiguo, supongo que desde que se normalizó que el propietario de un inmueble le cediese el uso a otro a cambio del pago de una renta. En España encontramos antecedentes reguladores sobre los arrendamientos con vocación general (recuérdese que lo normal era que cada territorio tuviera sus propias leyes) en los intentos recopilatorios de los monarcas castellanos desde el siglo XIII: el Fuero Viejo, el Fuero Real, las Partidas. Luego, durante la Edad Moderna, tanto los Austrias como los Borbones, fueron promulgando autos, pragmáticas, decretos, provisiones y reales órdenes que iban acumulando disposiciones arrenditicias. Todo este fárrago de normas dispersas de nuestro Derecho Histórico tenía por finalidad establecer “reglas de juego” (cada una sobre aspectos específicos) que pacificaran las relaciones entre el propietario y el inquilino, prueba de que éstas, desde siempre, han sido conflictivas. 

Una media verdad: “Hay que construir más viviendas”

Dice la Wikipedia que una media verdad es una declaración engañosa que incluye algún elemento de verdad, añadiendo que las medias verdades tienen efectos más poderosos que las mentiras, ya que pueden convencer más fácilmente al receptor del mensaje gracias a la parte de verdad aportada. No es de extrañar que las medias verdades sean muy del gusto de los políticos y, por tanto, se usen sin recato en los debates y, sobre todo, en la propaganda (no en vano el genial propagandista Joseph Goebbels era un consumado maestro en el empleo de estas falacias argumentales). 

 

El problema de la vivienda en Tenerife

Hace ya dos años que el Gobierno de Canarias aprobó el Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. En su exposición de motivos se decía que la emergencia habitacional en Canarias se debía fundamentalmente a “la falta de oferta suficiente, tanto de vivienda libre como de vivienda protegida, para atender una demanda en constante crecimiento”. A partir de ese diagnóstico, el Decreto-ley establecía una serie de medidas con el objetivo común de promover el incremento de la oferta de vivienda, especialmente la protegida. 

 

Liberalización y el problema de la vivienda

Es sobradamente conocida la denominada “Ley de la oferta y la demanda” que, en forma muy sintética, viene a sostener que los precios de los bienes y servicios son resultado del equilibrio entre ambas. Ese precio de equilibrio es aquél en el que toda la oferta de un bien se vende y toda la demanda queda satisfecha (naturalmente, dentro del ámbito de un determinado mercado). Es importante ver que tanto la demanda como la oferta de un bien o de un servicio son en relación a un precio concreto, no en abstracto. Por ejemplo, no es correcto decir que la oferta de vivienda no cubre la demanda; el déficit de vivienda es en relación a la vivienda a precio asequible. Así, la oferta de vivienda se vende al precio de equilibrio que satisface a la demanda capaz de comprarla. Si hubiera más oferta en venta de vivienda y el precio se mantuviera, la demanda no crecería ya que no pueden pagarla y, por tanto, los vendedores habrían de bajar el precio so pena de no vender y acabar en la quiebra.

¿Pueden las Comunidades Autónomas establecer que los propietarios están obligados a ocupar sus viviendas y, por tanto, no pueden mantenerlas vacías? (2)

Antes de la Ley catalana 18/2007, otras Comunidades Autónomas habían promulgado normas que regulaban el contenido del derecho de propiedad de la vivienda, pero limitándolo a aquéllas sometidas a regímenes de protección pública. Así, la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra (hoy derogada) establecía como causa justificativa de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad desatender tres requerimientos sucesivos para destinar efectivamente las viviendas protegidas a domicilio habitual y permanente, así como no urbanizar o edificar en plazo terrenos destinados a vivienda protegida. De otra parte, la Ley asturiana 2/2004, de 29 de octubre, de medidas urgentes en materia de suelo y vivienda (aún vigente), establece que las viviendas protegidas concertadas habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente; y el incumplimiento de esta obligación constituye causa de expropiación forzosa.

¿Pueden las Comunidades Autónomas establecer que los propietarios están obligados a ocupar sus viviendas y, por tanto, no pueden mantenerlas vacías? (1)

Una norma en tal sentido implica regular el contenido del derecho de propiedad de la vivienda, delimitándolo por su función social, tal como establece el artículo 33 de la Constitución. A este respecto, como aclaración previa, hay que señalar que tal disposición ha de estar contenida en una norma con rango de Ley. Así lo declaró el Tribunal Constitucional en el fundamento jurídico 3º de la sentencia 32/2018. 

 

El deber del propietario de poner en uso efectivo la vivienda

La Junta de Andalucía, mediante Decreto-Ley 6/2013 de 9 de abril, estableció por primera vez en el estado español (que yo sepa) que es parte del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico. Posteriormente, otras CCAA introdujeron preceptos similares en sus correspondientes normativas sobre vivienda: entre ellas, Navarra, mediante la Ley Foral 24/2013 y Canarias, mediante modificación en 2014 de la Ley 2/2003 de Vivienda.

Compatibilidad de uso residencial y uso turístico, ¿para contribuir a resolver el problema de la vivienda? (1)

El artículo 9 del Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda merece un examen atento, empezando por el análisis sintáctico. La primera frase reza textualmente lo siguiente: “En los suelos urbanizables ordenados, en los que existan una o varias parcelas sin edificar, en los que, conforme al planeamiento urbanístico municipal, se admita el uso mixto turístico y residencial o los declare compatibles, se podrán destinar en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada”. 

Vivienda de promoción pública en suelos con calificación dotacional

La primera de las medidas recogidas en el Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero (BOC nº 37 del martes 20 de febrero de 2024) tiene por finalidad incrementar la disponibilidad de suelo para vivienda protegida de promoción pública, estableciendo con carácter general que en los suelos calificados por el planeamiento urbanístico como sistema general municipal o sistema local o dotación será admisible el uso de vivienda protegida de promoción pública por efecto directo de esta norma sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado (artículo 4.1). 

Un intento para concretar el derecho a una vivienda digna

Reza el artículo 47 de la Constitución española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho …”. Nótese que se ordena a los poderes públicos que hagan lo que haya de hacerse para que este derecho sea efectivo. Visto que no lo es, hay que concluir que los poderes públicos no han hecho lo que tendrían que haber hecho. La intención de este post es proponer medidas concretas que deberían llevar a cabo los poderes públicos para cumplir el mandato constitucional. 

Aumentar la oferta no contribuye a resolver el problema de la vivienda

Los medios canarios dan hoy amplia cobertura a unas declaraciones del Consejero de Obras Públicas, Movilidad y Vivienda en el que anuncia “medidas urgentes para hacer frente a la crisis habitacional” que serán aprobadas el próximo lunes mediante Decreto Ley. Gran parte de estas medidas están encaminadas a aumentar la oferta de viviendas, de lo que cabe deducir que el Gobierno cree firmemente en el mantra neoliberal de que el mercado funciona según las reglas de los manuales y, por tanto, se hay más oferta de viviendas bajará el precio de éstas. Sin embargo, esto no es así. 

 

La vivienda vacía (1)

Cuando se discute sobre el problema de la vivienda –que podría sintetizarse en la extrema dificultad de gran parte de la población española de acceder a la misma– parece haber consenso en que la solución pasa por una mayor actividad de los poderes públicos en la construcción de “viviendas sociales”. Se trata, en todo caso, de un consenso muy general, que no alcanza a todas sus consecuencias prácticas y, muy en particular, a aquéllas que afectarían al “libre desenvolvimiento del mercado”. Por eso, en un ejercicio de ambigüedad que elude compromisos concretos, el programa del PP para las pasadas elecciones generales habla de “explorar soluciones” para construir viviendas a precios más asequibles sin decir quién pretende que las construya (hay que suponer que el sector privado). VOX, en cambio, si prometió impulsar la construcción de viviendas sociales públicas, si bien no es nada proclive a que exista un parque público ya que insiste en que deben pasar a ser propiedad de los adjudicatarios. 

 

La calificación de suelo para vivienda protegida en la ordenación urbanística

El artículo 137.1.B.d) LSENPC establece que es una determinación de ordenación pormenorizada obligatoria la adscripción de al menos el 30% de la edificabilidad residencial del conjunto del suelo urbano no consolidado y de los suelos urbanizables de nueva creación a la construcción de viviendas protegidas. También es una determinación de ordenación pormenorizada adscribir un porcentaje del 10% en los ámbitos de suelo urbano de uso residencial sometidos a una operación de reforma o de renovación de la urbanización. Esta obligación de prever determinados porcentajes de vivienda protegida está trasladada a la normativa canaria de la legislación básica estatal (artículo 20.1.b TRLS-15).