¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería? (2)

El valor del suelo depende del valor de lo que se pueda hacer en él. A su vez, el valor de los inmuebles urbanos depende, sobre todo, de la situación de los mismos. Todos sabemos que dos viviendas iguales (en superficie, en condiciones, etc) pueden tener precios muy distintos según las zonas de la ciudad en que se ubiquen. Ese valor diferencial puede deberse a condiciones propias del terreno (por ejemplo, las vistas al mar) pero, en la mayoría de los casos, obedece a causas externas, derivadas frecuentemente del desarrollo urbano. Así, un barrio degradado en el cual se lleva a cabo una actuación de renovación urbanística (peatonalización, arbolado, ubicación de equipamientos …) pasa a “ponerse de moda” y los pisos y locales, antes despreciados, aumentan considerablemente sus precios de alquiler y venta. O –como es el caso de la Refinería– unos terrenos alejados de la ciudad pasan a ser adyacentes a ésta como consecuencia del crecimiento urbano y ciertamente pasan a valer ahora bastante más que antes. 

Revisión y corrección de los dos artículos anteriores

Primera revisión: sobre la situación básica de los terrenos de la Refinería 

Sostuve en el post del pasado martes que la actuación que se pretende hacer sobre los terrenos de la Refinería es de nueva urbanización y, consiguientemente, la situación básica del suelo ha de ser la de rural. Basaba esta conclusión en varias consideraciones. En primer lugar, que los terrenos, una vez desmontada la refinería, carecerán de toda urbanización, siendo equivalentes a un sector de suelo urbanizable. Además, el desguace de la refinería y la descontaminación de los suelos no es la consecuencia de una operación de reforma urbana. CEPSA cesó la actividad industrial en 2014 por motivos económicos y ambientales; se lleve a cabo o no una actuación de transformación urbana de ese ámbito, el mismo habría de quedar completamente limpio de instalaciones e infraestructuras. 

¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería?

El precio de unos terrenos, como los de cualquier otro bien, es la cantidad en la que se igualan la mínima por la que está dispuesto a vender el propietario y la máxima que está dispuesto a pagar el comprador. Pero el suelo no es un bien de consumo (como, por ejemplo, los alimentos), sino el soporte imprescindible para ejecutar sobre él actividades económicas productoras de otros bienes, desde el cultivo agrario hasta la construcción de edificios. Por tanto, el valor del suelo depende directamente de lo que se pueda hacer con él y de los beneficios económicos que generen dichas actividades productivas. El qué –y el cuánto– se puede hacer en unos terrenos viene determinado por la ordenación urbanística de los mismos, en el marco de la legislación. En un suelo categorizado por el plan como rústico de protección agraria se ha de cultivar, lo que hace que su precio sea muy distinto de otro calificado como edificación cerrada de seis plantas de altura. Por tanto, para saber cuánto valen los terrenos de la Refinería parece que habría que conocer su destino urbanístico. 

Valoración de terrenos dotacionales en suelo urbano consolidado

Los terrenos privados que el planeamiento urbanístico califica como dotacionales públicos han de cambiar de propietario (de privado a público) en ejecución del Plan. Si estos terrenos se disponen en suelo urbanizable o urbano no consolidado, lo normal es que el Ayuntamiento los obtenga mediante cesión gratuita como parte de los deberes de la propiedad. Cuando están en suelo urbano consolidado (SUCO), en cambio, lo habitual es que se prevea la expropiación (aunque en la actualidad caben otras opciones) y, por tanto, es necesario determinar el valor del justiprecio. Una parcela en SUCO que cuenta con aprovechamiento lucrativo se valora multiplicando la superficie edificable (m2c) resultante de las condiciones del Plan por el valor de repercusión (€/m2c) que tiene en el mercado inmobiliario el uso pormenorizado también asignado por el Plan. Pero un terreno calificado como parque, por ejemplo, carece obviamente de aprovechamiento; lo que dice el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) es que, para valorarlo, se le asigne la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo.