Aprovechamiento urbanístico: una introducción

Es una obviedad que el precio del suelo depende directamente de lo que puede hacerse en él. Y lo que se puede hacer en cada terreno lo establecen los planes de urbanismo. Consecuentemente, son los planes los que marcan en una grandísima medida el precio de cada terreno. No estoy diciendo que no intervenga el mercado (ente misterioso y muy mitificado por algunos) en los precios inmobiliarios, pero éste opera dentro de los márgenes normativos del planeamiento. En un suelo rústico, por ejemplo, en el que esté prohibida la construcción de vivienda, el precio del terreno no se puede determinar como si se pudiera edificar una casa. Simplemente esos terrenos quedan excluidos del mercado del suelo residencial. Al menos en teoría, porque es sabido que la posibilidad, muy ilegal que sea, de construir incumpliendo la norma siempre existe, pero abordar ese asunto no es objeto de esta entrada. 

Valoración de terrenos dotacionales en suelo urbano consolidado

Los terrenos privados que el planeamiento urbanístico califica como dotacionales públicos han de cambiar de propietario (de privado a público) en ejecución del Plan. Si estos terrenos se disponen en suelo urbanizable o urbano no consolidado, lo normal es que el Ayuntamiento los obtenga mediante cesión gratuita como parte de los deberes de la propiedad. Cuando están en suelo urbano consolidado (SUCO), en cambio, lo habitual es que se prevea la expropiación (aunque en la actualidad caben otras opciones) y, por tanto, es necesario determinar el valor del justiprecio. Una parcela en SUCO que cuenta con aprovechamiento lucrativo se valora multiplicando la superficie edificable (m2c) resultante de las condiciones del Plan por el valor de repercusión (€/m2c) que tiene en el mercado inmobiliario el uso pormenorizado también asignado por el Plan. Pero un terreno calificado como parque, por ejemplo, carece obviamente de aprovechamiento; lo que dice el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) es que, para valorarlo, se le asigne la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo. 

La ejecución de las carreteras en el marco de la Ley del Suelo de Canarias

La Ley de Carreteras de Canarias (LCC) establece, en sus artículos 13 y 14, el procedimiento por el cual la Administración Pública competente ha de elaborar los proyectos para la ejecución de carreteras (o modificación significativa de las existentes). En síntesis, establece dos fases diferenciadas y secuenciales: primero los estudios y luego el desarrollo del proyecto. De la primera fase hay que resaltar que es en la que, además de llevar a cabo cuantos estudios sean pertinentes, se plantean las distintas opciones contempladas (entre ellas y muy especialmente, las de trazado) y se evalúan, tanto ambientalmente como respecto de otros factores relevantes para la adopción de decisiones. En esta fase pues habría de elaborarse el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) y remitirse al Órgano Ambiental que emitirá la correspondiente declaración de impacto ambiental. No tengo claro si las administraciones que elaboran y aprueban proyectos de carreteras (Cabildos y Gobierno de Canarias fundamentalmente), inician la segunda fase ―redacción del anteproyecto, proyecto de trazado y proyecto de construcción, según la LCC― antes de la declaración de impacto ambiental, pero esto no importa a los efectos de lo que quiero tratar. Lo que me interesa destacar es que la práctica habitual de ejecución de las carreteras en Canarias se produce en el marco de la ley sectorial específica (también en el de la Ley de Evaluación Ambiental), sin apenas enmarcarse en la Ley del Suelo y de Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LSENPC).