Los terrenos privados que el planeamiento urbanístico califica como dotacionales públicos han de cambiar de propietario (de privado a público) en ejecución del Plan. Si estos terrenos se disponen en suelo urbanizable o urbano no consolidado, lo normal es que el Ayuntamiento los obtenga mediante cesión gratuita como parte de los deberes de la propiedad. Cuando están en suelo urbano consolidado (SUCO), en cambio, lo habitual es que se prevea la expropiación (aunque en la actualidad caben otras opciones) y, por tanto, es necesario determinar el valor del justiprecio. Una parcela en SUCO que cuenta con aprovechamiento lucrativo se valora multiplicando la superficie edificable (m2c) resultante de las condiciones del Plan por el valor de repercusión (€/m2c) que tiene en el mercado inmobiliario el uso pormenorizado también asignado por el Plan. Pero un terreno calificado como parque, por ejemplo, carece obviamente de aprovechamiento; lo que dice el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) es que, para valorarlo, se le asigne la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo.
El ámbito espacial homogéneo se define en el artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, pero con una redacción muy engorrosa y que poco ayuda a entender el concepto. Yo lo definiría como cada parte de la ciudad con suficiente homogeneidad socioeconómica, tipológica y funcional, y consiguientemente para la que puede asumirse con aceptable aproximación que los precios de repercusión son más o menos estables para un mismo uso. A cualquiera que haya hecho tasaciones y conozca el mercado inmobiliario de donde trabaja le es muy fácil dividir su ciudad en ámbitos espaciales homogéneos que, en la mayoría de los casos, coincidirán con los barrios identificables por todos. Ahora bien, no creo que sea bueno que en cada valoración expropiatoria haya de delimitarse ese ámbito, máxime cuando tal delimitación influye en la determinación del justiprecio. En mi opinión, mejor sería que los planes generales contuvieran, como una de sus determinaciones, la división de los núcleos urbanos en ámbitos espaciales homogéneos. Sería esta una determinación estructural del planeamiento urbanístico.
En su artículo 21, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (RVLS) establece una fórmula para calcular la edificabilidad media de un ámbito espacial homogéneo: El numerador de la expresión es el aprovechamiento urbanístico del ámbito espacial homogéneo –aunque ni el Reglamento ni la Ley usen este término–. Es fácil de entender fijándose en cómo ha de calcularse el numerador de esa expresión. Habría que preparar una tabla en la que cada una de las filas correspondería a cada una de las parcelas (o piezas) con usos y edificabilidades lucrativas del ámbito espacial homogéneo. En la primera columna apuntaríamos la edificabilidad (en m2c/m2s) de esa parcela o pieza; en la segunda, la superficie de suelo (en m2s); en la tercera, el valor de repercusión del mercado inmobiliario para el uso pormenorizado (mejor para el producto inmobiliario que es una combinación de uso y tipología) asignado a la parcela; en la cuarta el valor de repercusión del uso de referencia, preferentemente el de la vivienda en régimen de protección pública. Apuntados estos datos, añadiríamos una columna que nos daría el resultado de la parte del numerador para cada una de las parcelas o piezas. Pero nótese que lo que estamos haciendo en cada una de ellas es multiplicar la superficie edificable en m2c (= edificabilidad x superficie de suelo) por el cociente de la repercusión del uso entre la repercusión del uso de referencia. Ahora bien, ese cociente de repercusiones lo que hace es expresar la valoración relativa del uso de la parcela respecto al de referencia que es, justamente, el concepto de coeficiente de homogeneización por uso y tipología de nuestra Ley del Suelo (artículo 29 LSENPC). Y, como es sabido, el producto de la superficie edificable por el coeficiente de homogeneización es el aprovechamiento. Lo que no se entiende es por qué el legislador estatal no ha llamado aprovechamiento a esta edificabilidad media; en mi opinión, habría sido bastante más acertado.
Así pues, tras el trabajoso cálculo del numerador de la fórmula, se obtiene la cuantía del aprovechamiento total del ámbito espacial homogéneo, si bien no expresado en udas sino en m2c referidos al uso de referencia. La Ley reconoce a los propietarios de suelos con calificación dotacional a expropiar la edificabilidad media y el uso mayoritario; es decir, más o menos lo que en la antigua Ley de 1990 denominaba aprovechamiento tipo en suelo urbano. En el marco de aquella legislación urbanística –de corta vida al ser declarada inconstitucional gran parte de su contenido– ese aprovechamiento tipo era la cuantía del derecho de los propietarios del suelo urbano, de modo que si las condiciones del Plan daban a una parcela más aprovechamiento que el del tipo, el exceso debía ser “transferido” para compensar a los deficitarios. La Ley de 1990 –luego el Texto Refundido de 1992– generalizaba la equidistribución al suelo urbano consolidado.
En ese esquema, análogamente a lo que ya ocurría en el suelo urbanizable, para calcular el aprovechamiento tipo se dividía el aprovechamiento total del ámbito –entonces se llamaba área de reparto– entre la suma de la superficie de los suelos lucrativo y la calificada como dotacional pública que había que obtener. De esta manera, el total del “aprovechamiento de derecho” de las parcelas lucrativas del ámbito (producto del aprovechamiento tipo por su superficie) siempre sería inferior al total de aprovechamiento asignado por la ordenación urbanística; la diferencia equivaldría exactamente al aprovechamiento de derecho de las parcelas privadas que el plan calificaba como públicas. De esa forma, gracias a las transferencias de los excesos, los propietarios de esas parcelas dotacionales obtenían el aprovechamiento de derecho (el mismo que por unidad de superficie obtenían quienes podían materializarlo en sus parcelas) y cedían gratuitamente al Ayuntamiento sus terrenos. Como ya he dicho, se traspasaba al suelo urbano el mecanismo de compensación a los propietarios de sistemas generales en suelo urbanizable.
Ahora bien, en suelo urbano consolidado ya no hay equidistribución; cada propietario tiene derecho a materializar el 100% del aprovechamiento de su parcela resultante de las determinaciones del planeamiento. Por tanto, si como dice la Ley, el propietario de una parcela sin aprovechamiento (con calificación dotacional) debe obtener la media de lo que obtienen los de su entorno que sí tienen aprovechamiento, esa cuantía debería calcularse dividiendo el aprovechamiento total entre la superficie total de parcelas lucrativas (superficie neta). Sin embargo, el denominador de la fórmula del artículo 21 del Reglamento de Valoraciones se corresponde con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley del Suelo de 1990 para el cálculo del aprovechamiento tipo: en el denominador la “superficie total excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas … ya existentes”; es decir: SA – SD, en la fórmula vigente. De esta manera, al propietario de terrenos con calificación dotacional se le asignará un aprovechamiento a efectos de valoración inferior al que tienen de media los propietarios de su entorno, sin que esta reducción obedezca a ningún motivo (salvo el de que el redactor del Reglamento no reflexionó mucho y se limitó a transcribir lo que decía la Ley de 1990 sin darse cuenta de que la situación era distinta).
La injusticia del método de cálculo vigente presenta además la curiosa característica de que va reduciéndose a medida que se expropian los terrenos con calificación pública. En efecto, cada vez que se expropia un suelo con calificación pública, aumenta el suelo dotacional existente (SD) y, por lo tanto, disminuye el denominador de la fórmula. Consiguientemente, el aprovechamiento que resultará para el siguiente propietario al que se vaya a expropiar será algo mayor. De hecho, el último propietario en ser expropiado obtendrá el mayor justiprecio porque se le asignará casi el aprovechamiento medio de los propietarios con parcelas lucrativas. No cabe duda de que esto no es de recibo, pero es una consecuencia inexcusable de la aplicación de la fórmula en las valoraciones expropiatorias a lo largo del tiempo. Una solución para evitarlo, para conseguir que todos los propietarios con calificación pública tengan reconocida la misma cuantía de aprovechamiento por unidad de superficie, sería que la misma fuera establecida como determinación del planeamiento asociada a cada ámbito espacial homogéneo. Ciertamente, ello obligaría a los planes a un esfuerzo de cálculo que no se realiza habitualmente, pero a cambio aportaría seguridad jurídica.
Pero, aparte de eso, lo que ha de corregirse es la fórmula del artículo 21 del Reglamento. Por más que así lo afirme el texto previo, el resultado de esa expresión no es la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo y por tanto el Reglamento incumple la Ley que desarrolla. La fórmula correcta sería sustituir el actual denominador (SA – SD) por la superficie neta del ámbito, la total de las parcelas lucrativa (SN). Como esta superficie neta es la diferencia entre la superficie total y la superficie de suelo dotacional público, podríamos mantener en el denominador (SA – SD) , siempre que SD incluyera todo el suelo dotacional calificado por el planeamiento, tanto el ya público como el pendiente de expropiar. Con esta artimaña estaríamos contradiciendo la definición de SD del artículo 21 del Reglamento pero lograríamos que la fórmula se correspondiera con el concepto de edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo que establece la Ley, resolviendo las manifiestas injusticias actuales.
No hay comentarios:
Publicar un comentario