La ordenación urbanística es una función pública que ha de ejercerse de acuerdo con el interés general. Consiguientemente, cualquier iniciativa de planeamiento debe motivarse, expresando los intereses generales que con la misma se pretenden (artículo 4 del vigente texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Esta exigencia legal es especialmente necesaria en el caso de modificaciones de la ordenación vigente promovidas por particulares, la mayoría de las cuales tiene por objeto sustituir las condiciones urbanísticas de parcelas concretas por otras más beneficiosas para los intereses de sus propietarios. Últimamente, sin embargo, veo varias iniciativas de este tipo en las que no se argumenta en absoluto el interés general del cambio de ordenación urbanística. Ante esta carencia de motivación, lo que más me sorprende es el silencio absoluto del ayuntamiento que tramita y finalmente aprueba la modificación, pese a que, en mi opinión, es causa suficiente para no admitir a trámite la iniciativa.
El último ejemplo que he conocido es una modificación del plan general de Arafo en el polígono industrial del Valle de Güímar. Afecta a una manzana con frente al viario principal de acceso al polígono desde la autopista del Sur. En el plan general (que no es sino una adaptación de la ordenación originaria del polígono), esta manzana está dividida longitudinalmente en dos mitades. La norte (la que da frente al viario de acceso) se califica como cívico comercial, en donde es admisible la edificación de un centro comercial (y otros usos) en tipología de bloque abierto, separado de los linderos. La parte sur de la manzana, en cambio, se destina al uso industrial; en la actualidad hay 6 parcelas (con frente a una calle trasera) de las cuales las dos de los extremos no están edificadas (coloreadas en lila en la foto adjunta)
La modificación consiste básicamente en dos contenidos. Por un lado, cambia las condiciones edificatorias de la parcela cívico comercial reduciendo la altura máxima y ampliando la ocupación en planta; por otro, admite el uso comercial en las dos parcelas industriales. La única justificación que aparece en la Memoria del documento sobre este segundo cambio es la siguiente: "las parcelas 1 y 7 (las industriales) se pretenden integrar con la 8 para poder acometer el desarrollo de un conjunto comercial, y para ello se hace necesario acometer la modificación de su calificación de suelo, para pasar de uso industrial al de cívico comercial, pero sin modificar ni su edificabilidad ni su aprovechamiento".
Ciertamente, en las parcelas 1 y 7 no se altera la edificabilidad, pero en cambio resulta cuando menos dudoso que se mantenga el aprovechamiento, ya que el valor de un suelo comercial suele ser bastante más alto que el de un industrial. Ello llevaría a preguntarse si estamos ante una actuación de dotación que implicaría las consiguientes cesiones, algo que ni se plantea en la documentación ni –que yo sepa– ha sido siquiera considerado por el Ayuntamiento. Pero, en todo caso, no es eso de lo que quiero hablar sino cuestionar en qué radica el interés general de este cambio de uso.
Viendo la ordenación del polígono, puede comprobarse que la congruencia urbanística de la calificación de usos vigente. Las manzanas con frente al principal viario de acceso en torno a la primera glorieta interior se destinan a usos de servicio al polígono (cívico comerciales), mientras que el resto a parcelas industriales, con la excepción de las próximas al núcleo costero de El Socorro en las que se prevén usos dotacionales para dicha población. No se alcanza a entender en qué mejora la ordenación del polígono añadiendo dos "patitas" a la parcela cívico comercial en la parte que conforma un frente de naves industriales en esa manzana y en las adyacentes. Por el contrario, lo que parece es que se empeora la ordenación vigente, quebrando su lógica urbanística y, probablemente, generando futuros conflictos en la funcionalidad del conjunto. A ello hay que añadir que el cambio tipológico de la actual parcela cívico comercial, suprimiendo los retranqueos de la edificación, supondrá romper la conformación volumétrica del viario de acceso principal al polígono, lo que en principio resulta negativo desde el punto de vista de la calidad del paisaje urbano.
Conviene recordar que el polígono del Valle de Güímar fue una iniciativa pública impulsada por el Cabildo de Tenerife a principios de los años setenta para posibilitar, mediante la oferta de suelo urbanizado, el desarrollo industrial de la Isla. Gracias a las importantes ventajas que suponía, en la actualidad el polígono se encuentra casi colmatado, lo que significa que, ante la escasez de suelo industrial, las escasas parcelas aun vacantes deberían preservarse para ese destino. En este marco general, cabría defender que mucho más sentido tiene cambiar el uso cívico comercial a industrial (por ejemplo, en la manzana enfrente de la que es objeto de esta modificación o en las dos con este uso al final del viario principal de acceso, todas ellas vacantes) que lo contrario, que es precisamente lo que se hace con esta modificación del plan general de Arafo. Es decir, el objeto de esta iniciativa no solo no está justificado en razones de interés general sino que más bien se diría que es contrario a éste.
Poco más que añadir, salvo dejar claro que se trata solo de mi opinión. Ahora bien, lo que no puede discutirse es que no hay en el documento la más mínima explicación del interés general de esta iniciativa que se justifica exclusivamente en la voluntad de la propiedad de adaptar las determinaciones del planeamiento vigente a sus intereses de construir un centro comercial. Me parece casi escandaloso que se pueda tramitar así una modificación del plan general y, sobre todo, que el Ayuntamiento la asuma con naturalidad. Habrá que cambiar el precepto al que me refería al principio de este post y decir que la ordenación urbanística, aun siendo una función pública, se ejerce al servicio de los intereses privados.
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