La regulación de la altura máxima de los edificios

Las normas reguladoras de la altura de los edificios se remontan probablemente a las primeras épocas de la vida urbana. En la Roma clásica, por ejemplo, la densificación urbana y la proliferación de las insulae de varias plantas de altura obligaron, todavía en época republicana, a limitar la altura máxima de las edificaciones, sobre todo por los frecuentes derrumbes e incendios (los límites de altura, por cierto, se relacionaban estrechamente con normas sobre la separación entre edificios). Prácticamente hasta la aparición y consolidación de la ciudad burguesa (bien avanzado el XIX, al menos en España), las limitaciones de las alturas edificadas no se debían tanto a motivos que luego se llamarían higiénicos, cuando a impedir o dificultar los “registros”, las “vistas” en terminología actual. Pero es curioso que mayormente lo que se pretendía era impedir los registros sobre los predios vecinos (máxime si éstos eran religiosos) y, en cambio, no parecía importar demasiado tapar las vistas de otro. También es verdad que en algunas ordenanzas del XV o XVI aparecen vagas referencias a “orear” los espacios habitables, relacionando esa necesidad con limitaciones de la altura de los edificios para que las calles tuvieran ancho suficiente para que “corriera el aire”. Ahora bien, en los tiempos previos a la revolución industrial (siglos XVII y XVIII en España), los espacios urbanos eran de dimensiones absolutamente insuficientes desde los más mínimos estándares higiénicos actuales. De hecho, la moderna regulación urbanística debe mucho en su génesis a las preocupaciones higienistas. 

Así, la regulación de la altura de los edificios se estableció en relación con el ancho de la calle a que daban frente. Por ejemplo, en 1854, a propuesta de la Junta consultiva de Policía Urbana y el Ayuntamiento de Madrid, la Reina Isabel II aprobó unas bases para las ordenanzas municipales en lo relativo a la anchura de las calles y altura de los edificios destinados a vivienda. En esa norma las calles se clasificaban en tres órdenes (las de ancho igual o mayor a 14 metros, las comprendidas entre 9 y 14 metros, y la comprendidas entre 6 y 9 metros) y a cada categoría se le asignaba una altura máxima de la edificación (20, 18 y 15 metros). Teniendo en cuenta que las ordenanzas de esa época obligaban a disponer la fachada de la edificación alineada al viario, las disposiciones citadas generan una relación alto/ancho de la calle que varía entre 1 y 2 (1 para las calles más anchas y 2 para las más estrechas). Pero, independientemente del valor numérico de este cociente, lo importante es resaltar que la altura de los edificios se limita en función de la distancia a otros (la distancia equivale, en esa ordenanza, al ancho de la calle).

 

Pero, ¿cuál es la relación adecuada entre la altura de los edificios y el espacio libre entre ellos? Desde la segunda mitad del XIX se recomienda (e incluso regula) que dicho cociente se sitúe entre 1 y 1,5. La propuesta normativa de Ildefonsó Cerdà para el ensanche barcelonés planteaba incluso valores inferiores a 1 (calles de 20 metros y edificaciones de 16). Pero las recomendaciones se superaron ya en las fabricas originales de los ensanches españoles y más en sucesivas reedificaciones. Una calle cualquiera del ensanche madrileño, por ejemplo, presenta un perfil con una proporción altura/ancho superior a 1,5 (la que aparece en la foto es el tramo de la de Claudio Coello entre Ortega y Gasset y Padilla, con un ancho de 12 metros y edificios de unos 20 metros de altura; es decir, una relación en torno a 1,7). Naturalmente, a mayor valor del cociente, menor soleamiento de los edificios. Por el contrario, si vamos a cuantías muy bajas el espacio urbano de la calle resulta desvaído, falto de referencias. En todo caso, en las áreas de la ciudad de edificación alineada a viario (o manzana cerrada) creo recomendable recuperar el viejo criterio de establecer la altura máxima en función del ancho de la calle. Ello obliga, claro está, a resolver los cambios de altura en los edificios que hacen esquina a calles de distinto ancho, pero las soluciones ordenancísticas de esta causística están ensayadas sobradamente. En cuanto al valor normativo del cociente, vistos unos cuantos ejemplos, yo me inclino por el intervalo ya citado 1 – 1,5. Aplicando ese criterio, en la tabla adjunto aparece una propuesta de alturas máximas de la edificación en número de plantas para intervalos de anchos de calles cada dos metros; he procurado que en el extremo de cada intervalo el cociente se acerque a 1,5 y por eso los cocientes medios (para el ancho medio de calle de cada intervalo) están más cerca del valor superior que del inferior; en todo caso, no es más que una propuesta para hacernos una idea y poder comparar con situaciones reales en nuestras ciudades.

 

 

Lo que en la tabla anterior se denomina "ancho calle" debería corresponderse al "ancho libre" entre edificios. Así, en un área de manzana cerrada, pero en la que los edificios han de dejar un retranqueo frontal, el ancho libre entre dos enfrentados resulta de sumar a la dimensión de la calle las de las dos bandas de separación obligatoria. Piénsese que estas dos bandas de retranqueo frontal pueden suponer una ampliación muy notable del ancho libre; por ejemplo, en una calle de 12 metros, dos retranqueos frontales de 5 metros (valor habitual en la normativa), supone un ancho libre de 22 metros y, aplicando la tabla anterior, pasar de 5 a 10 plantas de altura máxima.

Nótese que al establecer un cociente máximo para fijar la altura de la edificación según el ancho libre, lo que estamos haciendo es establecer el valor mínimo del ángulo 𝛼 que vendría a ser el formado por el rayo de luz (soleamiento) que une la cornisa de uno de los edificios con el suelo del otro. Así, que el cociente altura/ancho libre deba situarse entre 1 y 1,5 equivale a que el ángulo 𝛼 esté entre 45 y 56,3º. En el esquema adjunto se ve la sección transversal de una calle cuyo cociente altura/ancho es 1,5 (18 metros de altura y 12 metros de ancho); el ángulo 𝛼 (de 56,3º) permite el soleamiento de ambas fachadas. Ahora bien, si uno de los edificios fuera más alto (en el dibujo aparece incrementado en dos plantas en azul), el mismo ángulo 𝛼, al pasar por la cornisa del edificio ya no llegaría hasta el suelo del edificio de enfrente, dejando en sombra las plantas inferiores (en gris oscuro en el dibujo). Es decir, la limitación de la altura en función del ancho entre edificaciones tiene por objeto principal garantizar el soleamiento, de modo que los incrementos de altura afectan a las parcelas enfrentadas.

Hasta ahora hemos supuesto que las dos fachadas de las edificaciones enfrentadas son planas en toda su altura, pero los edificios pueden ir retranqueando hacia atrás sus plantas superiores de modo que se mantenga el ángulo mínimo 𝛼 que establece el cociente normativo. En el dibujo adjunto, en una calle con cociente 1 (ángulo de 45º), cualquiera de los dos edificiospodría incrementar indefinidamente el número de plantas, siempre que cada uno se retranqueara hacia atrás el cociente de la altura de planta entre la tangente del ángulo 𝛼. En el dibujo, cada planta de 3 metros de altura debe retranquearse 3 metros en horizontal para mantener el ángulo de 45º; justamente, ése es el retranqueo mínimo que suele fijarse en las ordenanzas que admiten áticos retranqueados del plano de fachada (aunque normalmente solo uno).

Al criterio de establecer la altura máxima de los edificios para garantizar el soleamiento de los opuestos podría añadírsele el de posibilitar la visión completa de la fachada desde enfrente. El ángulo de visión vertical del ser humano es de unos 60º por encima de los ojos. La tangente de 60º es 1,732, que es un cociente (altura/ancho) mayor que el máximo recomendable. Esto significa que en cualquier calle cuyo perfil transversal no supere el cociente 1,5 (que es el máximo recomendable), una persona situada en una acera puede ver en toda su extensión las fachadas de los edificios de enfrente, las cuales no llegan a tapar el fondo del cielo del campo de visión (que es importante para evitar la sensación visual de encierro). Sin embargo, esta condición podría no verificarse cuando el cociente normativo altura/ancho se consigue gracias a los retranqueos frontales de la edificación. En el dibujo adjunto, la sección transversal corresponde al cociente 1,5 pero el ancho incluye el retranqueo frontal de la parcela edificada de la izquierda. Así, el observador azul ve completamente la fachada opuesta y el cielo mientras que,en cambio, el ángulo visual del observador negro, situado antes del retranqueo, no supera la cornisa del edificio de enfrente.