Si el Dreamland (o cualquier otro proyecto de interés insular) es una actuación de nueva urbanización, los terrenos sobre los que se ejecuta han de pasar a ser suelo urbanizable. Esta es, para mí, una conclusión incuestionable que deriva de varios argumentos.
En primer lugar, de la propia definición del suelo urbanizable: “el suelo urbanizable está integrado por los terrenos que el planeamiento adscriba a esta clase de suelo para su transformación mediante su urbanización” (artículo 39.1 LSENPC). Y no se trata de nada nuevo, sino del esquema de la clasificación del suelo vigente en el urbanismo español desde la Ley de 1956. El suelo urbanizable se “inventó” justamente para establecer el régimen jurídico de unos terrenos que, no estando urbanizados, habían de urbanizarse (dicho en los términos de la legislación estatal: terrenos que estando en situación rural habían de pasar a situación urbanizada). Por tanto, si lo que se pretende es una actuación de nueva urbanización, la clasificación urbanística de los terrenos afectados necesariamente ha de ser la de suelo urbanizable (y una vez ejecutado el proyecto, será de la de suelo urbano).
Sostener –como he escuchado que algunos hacen– que los terrenos sobre los que se aprobaría el PII del Dreamland pueden mantener el régimen jurídico del suelo rústico equivale a defender que en un suelo rústico se pueden llevar a cabo actuaciones de nueva urbanización, lo cual contradice frontalmente el artículo 37.3.a) LSENPC que deja claro que cualquier actuación en suelo rústico ha de “asegurar la preservación del carácter rural del suelo”. Por si no se dedujera del marco estatal y de la propia sistemática de la LSENPC, con este precepto el legislador canario ha querido establecer el que es el primero y más evidente de los límites de las actuaciones en suelo rústico: la prohibición de que se pierda el carácter rural, lo cual obviamente ocurre si se urbaniza.
De otra parte, si se trata de una actuación de urbanización, los promotores de la misma están sujetos a los deberes que se señalan en el artículo 18.1 TRLS-15. Esos deberes son básicamente los mismos que establece el legislador canario para las personas propietarias de suelo urbanizable ordenado (artículo 44 LSENPC), muy distintos de los que se imponen a los propietarios de suelo rústico (artículo 37 LSENPC). Así pues, si los deberes (y derechos) de los propietarios de unos terrenos en los que se va a ejecutar una actuación de nueva urbanización son los del suelo urbanizable, obviamente la clasificación de suelo que corresponde sobre los mismos es la del suelo urbanizable, nunca la de suelo rústico.
Creo que con lo dicho hasta aquí basta para concluir tajantemente que en el suelo rústico no se puede urbanizar y que, por lo tanto, si se va a acometer una actuación de urbanización, los terrenos han de cambiar su clasificación pasando a ser suelo urbanizable. Dicho entre paréntesis, he de reconocer que me parece sorprendente (y triste) que a estas alturas sea necesario argumentar algo tan evidente. Que en suelo rústico se puedan aprobar actuaciones urbanizadoras sin que deje de ser suelo rústico es tan opuesto a uno de los pilares fundamentales del sistema del urbanismo español que no alcanzo a concebir cómo puede defenderse, salvo con intenciones maliciosas de fraude de ley o desde una grave ignorancia de los más elementales principios del derecho urbanístico.
De modo que, si el Dreamland es una actuación de nueva urbanización (como así parece ser), el PII que lo legitimaría debe incluir como la primera de sus determinaciones de ordenación la clasificación de su ámbito como suelo urbanizable. El informe del Gobierno de Canarias apunta que el PII “comporta ordenación” (obviedad que parece que es negada por los promotores), pero no señala expresamente que entre el contenido de ordenación ha de estar la reclasificación y recategorización de los terrenos de suelo rústico común a suelo urbanizable ordenado. ¿Puede un PII cambiar la clasificación del suelo de unos terrenos? En mi opinión, sí; nada hay en la Ley que lo impida. Ahora bien, al establecer la clasificación de suelo urbanizable de dichos terrenos ha de cumplir al menos dos requisitos importantes.
De entrada, ha de observar los criterios establecidos en el artículo 39 LSENPC que –sin entrar aquí a su análisis– adelanto que no son nada fáciles de cumplir. Téngase en cuenta que el legislador canario considera la clasificación de nuevo suelo urbanizable como excepcional. Independientemente del instrumento que clasifique un sector como suelo urbanizable (o, lo que es lo mismo, que legitime una actuación de nueva urbanización), ha de justificarse muy rigurosamente su necesariedad y, en su caso, proceder a desclasificar otros suelos ya clasificados como urbanizables y no desarrollados. Además, los terrenos objeto de la nueva actuación urbanizadora (el nuevo sector de suelo urbanizable) habrán de situarse dentro de los límites de aprovechamiento de la correspondiente área territorial. En síntesis (y para no profundizar ahora), que legitimar a través de un PII una actuación de nueva urbanización obliga a las mismas justificaciones que se le exigirían a un plan general para clasificar un nuevo sector de suelo urbanizable.
El segundo requisito importante es que todo PII que legitima una actuación urbanizadora ha de someterse al procedimiento ordinario de la evaluación ambiental estratégica (EAE). No hace falta comprobar si los proyectos de urbanización están en el anexo de la LEA (que sí están) sino que basta con que entendamos la finalidad del procedimiento. La EAE tiene por objeto determinar los efectos ambientales de los planes. El procedimiento simplificado se aplica cuando se presume, a priori, que las determinaciones del plan carecen de efectos significativos, mientras que se ha de ir al procedimiento ordinario si se advierte que pueden tener efectos significativos. Pues bien, es incuestionable que, de todas las determinaciones que pueden contener los instrumentos de planeamiento, las que tienen mayores efectos ambientales son las de reclasificación de suelo rústico a suelo urbanizable. Por tanto, si un instrumento que legitima una actuación de nueva urbanización (como en este caso el PII de Dreamland) no se sometiera a EAE ordinaria, este procedimiento no debería aplicarse nunca sobre el planeamiento.
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