Dreamland o la urbanización del suelo rústico canario (I)

El pasado 17 de diciembre, en un pleno tumultuoso que se decidió por el voto de calidad del presidente, el Cabildo de Fuerteventura declaró el interés insular del proyecto Dreamland Studios. Esta declaración es simplemente un requisito previo en la tramitación administrativa de todo Proyecto de Interés Insular (PII); no viene a expresar sino que la Corporación admite a trámite la iniciativa para, a partir de aquí, iniciar propiamente la instrucción del expediente; de hecho, la Ley deja claro que la declaración del interés insular no condiciona ni prejuzga la decisión final. Pese a ello, es evidente que este acto declarativo del Pleno del Cabildo adquiere mucha relevancia, al menos de cara a la ciudadanía, tal como ha podido comprobarse con este caso en Fuerteventura.

El proyecto Dreamland supone implantar en el suelo rústico del municipio de La Oliva, a unos diez kilómetros al Sur del núcleo de Corralejo, una “ciudad cinematográfica dedicada a la creación cinematográfica y al ocio turístico relacionado con experiencias innovadoras de inmersión total de realidad virtual”. Esta mal llamada ciudad consiste en una parcela de 160.000 m2s que se circunvalará por un viario y además contará con otro que cruza en diagonal curva el interior; en base a este sencillo esquema viario la parcela queda dividida en dos “parcelas” en las que se disponen diversas edificaciones destinadas a la producción audiovisual (estudios), a la docencia (academia de cine), al ocio (museo, realidad virtual, anfiteatro) y al comercio (restaurantes, centro comercial).

 
La principal oposición al proyecto radica en que se localiza sobre unos terrenos de alto valor paisajístico y ambiental (por más que en el PGO de La Oliva estén categorizados como suelo rústico común), muy cercanos al Parque Natural de Corralejo. Después de la declaración de interés insular del Cabildo (el 23 de enero pasado), el Servicio de Ordenación del Suelo Rústico y Espacios Naturales Protegidos del Gobierno de Canarias emitió un informe técnico-jurídico demoledor contra el proyecto, del que se desprende la inviabilidad de su tramitación (incluso viene a poner en cuestión la competencia del Cabildo de Fuerteventura para tramitarlo). Quiero tratar un aspecto de esta iniciativa que, si bien se menciona en el informe del Gobierno de Canarias, no se extraen, a mi juicio, las debidas consecuencias.

 

Me refiero a la discusión sobre si estamos ante una actuación de nueva urbanización; es decir, una actuación que, en los términos de la legislación básica estatal, supone que los terrenos objeto de la misma pasen de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado. Si estuviéramos ante este supuesto, la segunda cuestión a aclarar es el régimen jurídico del suelo (derechos y deberes). Finalmente, habría que resolver sobre la habilitación del PII para legitimar esta actuación y, en su caso, el contenido de ordenación que debe tener. Ya traté este asunto hace unos meses (Actuaciones urbanizadoras en el suelo rústico de Canarias), pero a la vista de la reciente iniciativa majorera y de diversas opiniones al respecto que me han sorprendido, me parece conveniente insistir y, quizás, aportar nuevos argumentos.

 

¿Estamos ante una actuación de urbanización? Si atendemos a la ley estatal (TRLS-15), una actuación de nueva urbanización es la que convierte un ámbito de suelo en situación rural en un área urbanizada. Un área urbanizada es aquella que tiene instaladas y operativas las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística. La actuación del Dreamland parece consistir, efectivamente, en convertir en área urbanizada una parcela que está previamente en situación rural. De hecho, el PII incluye entre su documentación el “proyecto de urbanización”, en el que se contemplan todas las obras necesarias para la ejecución de los nuevos viarios y dotar al área de todos los servicios básicos (agua, energía, saneamiento, telecomunicaciones, etc). Una vez ejecutado el PII tendríamos un ámbito dividido en parcelas en las que se dispondrían las edificaciones previstas, dotadas con todos los servicios.

Ahora bien, he oído voces que sostienen que no se trata de una actuación urbanizadora sino de la implantación de un uso (en este caso, sería de varios, pero podríamos considerarlo un complejo) en el suelo rústico, que no altera su naturaleza jurídica de suelo en situación rural. Ciertamente, la ley canaria (LSENPC) prevé que en suelo rústico puedan implantarse (de forma excepcional) ciertos usos de interés público y social y también es cierto que dichas implantaciones pueden implicar obras que pueden parecer de urbanización, como, por ejemplo, las de dotar de accesibilidad y servicios a la parcela rústica en la que se implanta el uso. Bajo esa óptica, se ha defendido que Dreamland es un complejo privado (propiedad única) que simplemente se dota de accesibilidad y servicios, sin que pueda considerarse una actuación de nueva urbanización. Es decir, viene a ser lo mismo que, por ejemplo, una gasolinera que se emplaza en suelo rústico; simplemente es más grande.

A mi modo de ver, para sostener esa tesis, la actuación no debería crear trama urbana; es decir, que no implique la división del ámbito en piezas separadas (o independizables) cada una dotada de accesibilidad y los demás servicios básicos. Si hay trama urbana estamos necesariamente ante la definición de suelo en situación urbanizada del TRLS-15 y, por tanto, ante una actuación de nueva urbanización, por mucho que todas las futuras “parcelas” sean de propiedad única y que se mantenga el carácter indivisible de la finca. Naturalmente, en esta discusión es muy relevante la dimensión de la actuación. Desde el más elemental sentido común no cabe entender que una actuación cuya dimensión es equivalente a la de un sector  urbanizable no suponga la transformación urbanizadora de los terrenos. Una cosa es emplazar un uso concreto en suelo rústico ocupando 5.000 m2s y otra muy distinta que ese uso (que ya no es un uso sino un conjunto de varios) ocupe 16 hectáreas. La dimensión cuantitativa se convierte en factor cualitativo.

 

En todo caso, hay una forma bastante sencilla de resolver si una actuación en suelo rústico es o no de nueva urbanización: simplemente, preguntémonos cómo habrán de clasificarse los terrenos en la próxima modificación del plan general. La respuesta, en la mayoría de los casos, es bastante fácil: si los terrenos resultantes de la actuación cumplen las condiciones del artículo 46.1 LSENPC han de clasificarse como suelo urbano; es más, son suelo urbano aun cuando no estén clasificados por el planeamiento (artículo 46.5 LSENPC). Pues bien, se me hace difícil creer que una vez ejecutado Dreamland pudiera sostenerse que no cumple las condiciones del suelo urbano (y mucho más difícil que un tribunal confirmara esa tesis). De modo que, si como resultado del PII estos terrenos pasarían a ser suelo urbano, resulta incuestionable que estamos ante una actuación de nueva urbanización, ante una actuación que supone pasar de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado.

 

Los autores del informe del Gobierno de Canarias no tienen dudas de que el PII de Dreamland implica “una transformación urbanística con carácter de aislado mediante la creación de una “Ciudad” - en toda regla - mediante la transformación total de un suelo rústico tal y como se define por el Real Decreto Legislativo 7/2015”. Yo estoy de acuerdo con esa apreciación.