El derecho del propietario a dedicar su vivienda al uso turístico

El 22 de septiembre de 2020 el Tribunal de Justicia Europeo resolvió mediante sentencia diversas cuestiones prejudiciales planteadas por la Corte de Casación de Francia relativas a la aplicación de la Directiva 2006/123 (conocida como Directiva de Servicios) al arrendamiento a título oneroso, incluso no profesional, de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda que no constituye la residencia principal del arrendador, de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio. Dicho de forma más sencilla, cómo se aplica la Directiva europea sobre las viviendas de uso turístico. 

 

El Tribunal europeo concluyó que la actividad de alquilar una vivienda vacacional está comprendida bajo el concepto de “servicio” de la Directiva y no está excluido de su ámbito de aplicación. Tal decisión implica que los estados deben permitir el acceso a tal actividad de servicios y solo pueden exigir un régimen de autorización cuando se cumplan determinadas condiciones. De esta sentencia hay quienes han deducido que la Directiva establece el derecho del propietario de una vivienda a explotarla con uso turístico, sin perjuicio de que ese derecho pueda limitarse siempre que se cumplan las condiciones aludidas (no discriminación, razones imperiosas de interés general, que no se pueda obtener la finalidad perseguida mediante una medida menos restrictiva). Si fuera así, si el propietario de una vivienda tuviera el derecho a ponerla en explotación turística, se entraría en contradicción con el deber de destinarla al uso de vivienda (véase el post anterior). 

 

La Directiva establece el derecho a ejercer la actividad de arrendar viviendas para uso turístico, pero, como es lógico, solo se podrán arrendar aquellas viviendas que, de acuerdo a la normativa local, puedan ser destinadas al uso turístico. Bien es verdad que, si hacemos una interpretación radical del deber de destinar la vivienda al uso de vivienda, ninguna podría dedicarse al uso turístico y, consiguientemente, la sentencia del Tribunal europeo quedaría vacía de contenido. A mi modo de ver, esta aparente contradicción se resolvería asumiendo las siguientes premisas: (1) El propietario de vivienda tiene el deber de dedicarla al uso efectivo de vivienda; (2) No obstante, en el marco de la regulación específica, podrá dedicar la vivienda de forma excepcional al uso turístico. Es decir, el explotar turísticamente la vivienda no puede considerarse un derecho, pero sí una facultad excepcional del propietario en el marco de la normativa sectorial. Salvando las distancias, vendría a ser como la facultad también excepcional de los propietarios de suelo rústico de ejecutar actos y usos de interés público o social (artículo 13 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). 

 

La jurisprudencia española no ha llegado a establecer una interpretación como la que sostengo, pero no porque la niegue sino simplemente porque elude esa aparente contradicción entre el deber del propietario y el uso turístico de las viviendas. El Tribunal Supremo no se pronuncia pues sobre presuntos derechos, pero sí viene a reconocer que la sentencia del TJE implica que la actividad de arrendamiento de viviendas para uso turístico tiene que ser, en principio, posible. Ahora bien, el TS admite que, por razones de interés público y mediante medidas proporcionales, se puede limitar y restringir el uso turístico de las viviendas. Así, la STS 238/2023 valida la delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en el municipio de Palma de Mallorca, incluyendo a prohibición de comercializar para uso turístico viviendas sitas en edificios plurifamiliares (que fue la norma específicamente recurrida). Lo que viene a sostener la doctrina del Supremo a este respecto (con menos claridad de la que sería deseable) es que la Administración (especialmente la local a través del planeamiento) está habilitada e incluso obligada a regular la implantación de la vivienda de uso turístico de modo que se consiga “la efectiva conciliación de la citada y lícita actividad económica del alquiler vacacional con la organización del régimen interno de la ciudad, posibilitando la convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas".

 

Como es obvio, cualquier regulación de la vivienda de uso turístico habrá de motivar expresa y suficientemente cualquier restricción que imponga a la libre implantación de este uso. A la vista de las experiencias de otros lugares, apunto algunos criterios de los que pueden derivar límites para la regulación de este uso en Canarias: 

• La capacidad de carga turística de cada Isla y, en su caso, de cada comarca. Si en un ámbito territorial se ha superado la capacidad de carga, es obvio que no pueden autorizarse viviendas vacacionales (ni hoteles o apartamentos).
• Los efectos sobre el entorno residencial: molestias a los residentes, gentrificación, presión alcista sobre los precios, escasez de vivienda asequible, etc. Según las características de cada ámbito territorial habrían de adoptarse medidas específicas (tendría que ser el planeamiento), entre ellas, probablemente, limitar el número de viviendas turísticas a un porcentaje del total de viviendas que permita evitar esos efectos nocivos.
• La calidad del producto. La vivienda vacacional representa ya un porcentaje muy relevante de la oferta turística del archipiélago (se habla de un tercio en número de plazas) y, por tanto, la calidad de las mismas influye decisivamente en la del conjunto. Una política pública turística dirigida a garantizar niveles de calidad en la oferta obliga a exigirlos a las viviendas que se pongan en explotación turística.
• Limitación temporal de la autorización. Es previsible que el número de propietarios que quieran poner su vivienda en uso turístico sea bastante mayor que el de viviendas vacacionales admisibles en función de los límites señalados. Consiguientemente, para evitar injusticias, la autorización debería tener un límite temporal (yo apostaría por cinco años), pasado el cual se extinga y pueda autorizarse a otro solicitante.
• Limitaciones subjetivas. Por la misma razón, la autorización se convertirá en un beneficio escaso para el propietario lo que aconseja distribuirlas con criterios de equidad. Así, en base a un sistema de peticiones de autorización, deberían priorizarse los propietarios que no tengan o hayan tenido otra vivienda en explotación turística, y las personas físicas frente a las jurídicas.