La calificación de suelo para vivienda protegida en la ordenación urbanística

El artículo 137.1.B.d) LSENPC establece que es una determinación de ordenación pormenorizada obligatoria la adscripción de al menos el 30% de la edificabilidad residencial del conjunto del suelo urbano no consolidado y de los suelos urbanizables de nueva creación a la construcción de viviendas protegidas. También es una determinación de ordenación pormenorizada adscribir un porcentaje del 10% en los ámbitos de suelo urbano de uso residencial sometidos a una operación de reforma o de renovación de la urbanización. Esta obligación de prever determinados porcentajes de vivienda protegida está trasladada a la normativa canaria de la legislación básica estatal (artículo 20.1.b TRLS-15). 

Las operaciones de reurbanización son actuaciones sobre el medio urbano (AMU), de acuerdo a la definición que de éstas hace el artículo 2 de la Ley del Suelo estatal (RDL 7/2015) y que confirma en Canarias el artículo 119.2 del Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento. La delimitación de los ámbitos objeto de actuaciones sobre el medio urbano –así como el establecimiento sobre su ámbito de las determinaciones necesarias para su ejecución– forma parte de la ordenación pormenorizada, tal como establece el artículo 137.1.B.f) LSENPC. Por tanto, hasta que no se haya delimitado y ordenado pormenorizadamente un ámbito AMU no podrá establecerse la adscripción de suelo para viviendas protegidas. 

Ahora bien, al ordenar pormenorizadamente un ámbito AMU –sea el Plan General o sea una modificación de éste– se han de establecer sobre cada pieza las condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados y es mediante éstas como se resolverá la obligación legal de adscribir un determinado porcentaje de la superficie edificable residencial a vivienda protegida. Bastará con que el planeamiento asigne a unas piezas en las que se alcance el porcentaje exigido de la superficie edificable el uso pormenorizado de vivienda protegida como obligatorio. La adscripción de suelo para vivienda protegida en los ámbitos AMU no es por tanto una determinación urbanística diferenciada en sí misma, sino que forma parte de las determinaciones reguladoras de los usos pormenorizados (artículo 137.1.A.a) LSENPC). Lo que debe hacer el instrumento de planeamiento que ordene pormenorizadamente un ámbito AMU es justificar (en la Memoria) que cumple la exigencia legal. 

Como no es habitual (por el momento) que los planes generales delimiten ámbitos AMU sino que lo normal es que éstos vayan apareciendo posteriormente, por iniciativa pública o privada, no se puede saber a priori la oferta de parcelas para vivienda protegida de que se dispondrá en los suelos urbanos consolidados. A este respecto, conviene aportar algunas aclaraciones. Primera, que el 10% de superficie edificable destinada a vivienda protegida ha de entenderse como porcentaje mínimo (es decir, un ámbito AMU puede tener más proporción de vivienda protegida), pese a que la redacción del texto canario puede llamar entender dicho porcentaje como un valor fijo (queda más claro en la norma estatal). En segundo lugar que el 10% mínimo debe entenderse referido al total de superficie edificable residencial, sea ésta lucrativa o no. Téngase en cuenta que el suelo destinado a vivienda pública se considera dotacional (no lucrativo) y objeto de cesión; de establecerse tales cesiones en un ámbito AMU, la superficie edificable de dichas parcelas contabilizaría para cumplir la exigencia legal. Por último, hacer notar que la Ley –ni la estatal ni la canaria– imponen esta obligación a las actuaciones de dotación con destino residencial, pese a que también son actuaciones sobre el medio urbano; esto debería ser objeto de reflexión. 

Mientras en las actuaciones de reurbanización el cumplimiento de la exigencia legal de vivienda protegida se verifica ámbito a ámbito a medida que se delimita y ordena pormenorizadamente, en los suelos sometidos a actuaciones de nueva urbanización (urbanos no consolidados y urbanizables) la cosa es distinta: la ley exige que ese porcentaje mínimo –que aquí es del 30%– debe verificarse para el conjunto, lo que plantea problemas prácticos que no se dan en el suelo urbano consolidado. Que la exigencia se refiera al “conjunto del suelo urbano no consolidado y de los suelos urbanizables” implica que puede haber ámbitos SUNC o sectores urbanizables con una reserva menor de vivienda protegida (incluso sin ninguna) siempre que se garantice al menos el 30% de la superficie edificable residencial total. Pero la única forma de cumplir este requisito legal es que cada ámbito SUNC y cada sector urbanizable no ordenados tengan asignados por el PGO los respectivos porcentajes de superficie edificable que debe destinarse a vivienda protegida. Pero estos porcentajes, dado que solo los puede establecer el PGO y vinculan el desarrollo de la ordenación pormenorizada, son necesariamente determinaciones de ordenación estructural. 

 

Al establecer sobre cada sector urbanizable no ordenado y sobre cada ámbito SUNC también no ordenado el porcentaje mínimo de superficie edificable residencial destinado a vivienda protegida, el Plan General ha de proceder del siguiente modo:

1. Calculará la superficie edificable residencial previsible en cada uno de los sectores y ámbitos no ordenados de uso característico residencial. Para ello, multiplicará la edificabilidad bruta asignada por la superficie del sector o ámbito y el resultado lo multiplicará a su vez por el porcentaje que exprese la proporción estimada de esa superficie edificable que se destinará al uso residencial. La suma de las superficies edificables residenciales previsibles de todos los sectores y ámbitos no ordenados de uso característico residencial será el valor de la superficie edificable residencial previsible en los suelos urbanos no consolidados y urbanizables no ordenados (E1). 

2. Calculará la superficie edificable residencial de cada uno de los sectores y ámbitos de uso característico residencial que estén ordenados pormenorizadamente por el propio PGO. Este calculo se hará determinando para cada pieza dicha superficie edificable residencial a partir de la aplicación de los parámetros reguladores de la edificación y de los usos constitutivos de la ordenación pormenorizada. La suma de las superficies edificables residenciales previsibles de todos los sectores y ámbitos ordenados de uso característico residencial será el valor de la superficie edificable residencial previsible en los suelos urbanos no consolidados y urbanizables ordenados (E2).

3. Determinadas las dos magnitudes anteriores, la suma de ambas será la cuantía de la superficie edificable residencial total de los suelos urbanizables y urbanos no consolidados con uso característico residencial (E3 = E1+E2).

4. A continuación, se determinará la superficie edificable mínima destinada a vivienda protegida en suelos urbanos no consolidados y urbanizables como el producto de 0,3 por la superficie edificable residencial total de los suelos urbanizables y urbanos no consolidados con uso característico residencial (E4 = 0,30E3).

5. Se identificarán todas las piezas con ordenación pormenorizada en suelo urbano no consolidado o urbanizable en las que sea obligatorio el uso pormenorizado de vivienda protegida. En cada una de esas piezas de determinará la superficie edificable que corresponde al uso de vivienda protegida según las condiciones de la ordenación pormenorizada. La suma de las superficies edificables de todas esas piezas será la cuantía de la superficie edificable destinada a vivienda protegida en suelos urbanos no consolidados y urbanizables con ordenación pormenorizada (E5).

6. La diferencia entre la superficie edificable mínima destinada a vivienda protegida en suelos urbanos no consolidados y urbanizables (E4) y la superficie edificable destinada a vivienda protegida en suelos urbanos no consolidados y urbanizables con ordenación pormenorizada (E5) será la cuantía de la superficie edificable que como mínimo debe destinarse a vivienda protegida en los sectores urbanizables y ámbitos SUNC no ordenados (E6 = E4 – E5).

7. El PGO asignará el valor normativo del porcentaje mínimo de superficie edificable residencial destinado a vivienda protegida a cada sector urbanizable y ámbito SUNC no ordenados de acuerdo a sus criterios y objetivos urbanísticos. Asignados dichos porcentajes, multiplicará cada uno de ellos por la superficie edificable residencial previsible en el respectivo sector o ámbito, obteniendo la superficie edificable mínima destinada a vivienda protegida en dicho sector o ámbito. La suma de todas estas superficies edificables será la superficie edificable real destinada a vivienda protegida en los sectores urbanizables y ámbitos SUNC no ordenados (E7).

8. El valor de la superficie edificable real destinada a vivienda protegida en los sectores urbanizables y ámbitos SUNC no ordenados (E7) debe ser igual o mayor al valor de la superficie edificable que como mínimo debe destinarse a vivienda protegida en los sectores urbanizables y ámbitos SUNC no ordenados (E6). De no cumplirse esta condición, el PGO deberá aumentar el valor del porcentaje mínimo de superficie edificable residencial destinado a vivienda protegida en uno o varios de los sectores urbanizables o ámbitos SUNC no ordenados hasta que se verifique.

Como es evidente, el plan parcial que desarrolle la ordenación pormenorizada de un sector urbanizable o de un ámbito SUNC habrá de justificar que la superficie edificable asignada a las piezas con el uso obligatorio de vivienda protegida es igual o mayor al producto del porcentaje mínimo normativa por la superficie edificable total con destino residencial derivada de su ordenación pormenorizada.