El problema de la vivienda en Tenerife

Hace ya dos años que el Gobierno de Canarias aprobó el Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. En su exposición de motivos se decía que la emergencia habitacional en Canarias se debía fundamentalmente a “la falta de oferta suficiente, tanto de vivienda libre como de vivienda protegida, para atender una demanda en constante crecimiento”. A partir de ese diagnóstico, el Decreto-ley establecía una serie de medidas con el objetivo común de promover el incremento de la oferta de vivienda, especialmente la protegida. 

 

Una de esas medidas consistió en incrementar el precio máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil (que es el valor a partir del cual se fija el precio de venta máximo de las viviendas protegidas. Este aumento obedeció a las quejas justificadas de los promotores de que el módulo anterior no permitía cubrir los costes de construcción y por eso no se hacían viviendas protegidas. En resumen, para Tenerife se estableció un precio máximo de venta (incluyendo la repercusión del suelo) de 2.002,05 € para vivienda unifamiliar adosada y de 1.905,26 € para edificios de vivienda colectiva, ambos aplicados sobre la superficie útil de la vivienda. 

 

Aunque no he encontrado datos sistemáticos, parece que durante 2024 y 2025 se aceleró la construcción de viviendas, incrementándose el número de inmuebles en proceso de calificación de protección oficial. Sin embargo, cuando busco promociones, los precios no cuadran con los límites máximos legales. Así, los más bajos que he encontrado en zonas de rentas medias y bajas (Santa Clara, La Cuesta, Añaza) varían entre 162.500 y 175.000 € para pisos de una habitación, de lo que deduzco que el precio unitario por m2 útil tiene que estar por encima de los 3.000 €, superando claramente los límites para ser calificados como VPO.

 

Hay, sin embargo, un dato más fiable para lo que me interesa destacar en este post. El Cabildo de Tenerife, a través su área de Cooperación Municipal y Vivienda, ha alcanzado acuerdos con algunos ayuntamientos de la Isla para que éstos le cedan suelo municipal y construir viviendas públicas en régimen de alquiler. El pasado 23 de febrero se anunció que el Cabildo impulsa la construcción de 27 viviendas en una parcela cedida por el Ayuntamiento de Los Realejos en Los Barros (en la foto se aprecia la parcela detrás de los sonrientes políticos). El presupuesto de la obra, que incluye la redacción del proyecto, la ejecución de la obra y la dirección facultativa (pero no el suelo que es gratuito), es de 6.227.536 €; es decir, el coste medio por vivienda asciende a 230.650 €. 

El proyecto tiene una superficie construida de 2.906,8 m2 en un edificio de tres plantas con garaje en sótano. Después de medir la superficie del solar en el visor de GRAFCAN, deduzco que esa superficie construida no incluye el garaje, por lo que se puede estimar la superficie útil en una media de 91,5 m2. Consecuentemente, el coste unitario resulta de 2.520 €/m2 de superficie útil, un 32% por encima del máximo legal del precio de venta para vivienda colectiva. Si supusiéramos que, con estos costes de construcción, se tratara de una promoción privada que tendría que conta el precio del suelo, gastos generales y un beneficio mínimo, no es exagerado estimar un incremento del 40%, lo que nos lleva a un precio unitario de al menos 3.500 €/m2 de superficie útil y la vivienda media habría de venderse en unos 320.000 €. Como puede comprobarse, estos cálculos son más o menos congruentes con el rápido muestreo del mercado de “vivienda barata”.

 

 

Así pues, los datos muestran que los precios máximos legales son muy inferiores a los reales; o lo que es lo mismo, que la promoción privada no puede construir vivienda protegida porque, simplemente, los costes superan los límites legales. Una vivienda nueva de 75 m2 útiles, en barrios con precios del suelo razonables, difícilmente puede venderse en promoción privada a menos de 258.000 €. Para adquirir esa vivienda, el comprador, si es menor de 35 años, podría acceder a un préstamo hipotecario por el 90% del precio, lo que le supondría disponer de 25.800 € de ahorro para la entrada y pagar una cuota mensual en torno a 900 € durante 30 años (hipoteca fija). Si el promotor pone las viviendas en alquiler, la renta mensual se situaría como mínimo entre 1.100 y 1.200 € mensuales. Según la Ley estatal de vivienda, se considera vivienda asequible cuando el usuario destina, sea para la compra o para el alquiler, no más del 30% de sus ingresos (en esa cifra se incluyen los gastos de los servicios, aunque para simplificar no los considero). Es decir, según sea en alquiler o venta, para acceder a una vivienda como la que he puesto de ejemplo, la familia debe contar con unos ingresos mensuales mínimos entre 3.000 y 4.000 €. La pregunta es qué porcentaje de la población tinerfeña alcanza esos ingresos. Se puede responder en base a los datos que publica la Agencia Tributaria, pero no me hace falta para concluir que la gran mayoría de los residentes tinerfeños necesitados de vivienda no alcanzan estos niveles de ingresos. En resumen: la promoción privada no puede de ningún modo contribuir a paliar el problema de la vivienda en la Isla. 

 

Las viviendas públicas que el Cabildo va a construir en Los Realejos (así como otras en distintos municipios de la Isla) se pondrán en alquiler social. No tengo las estimaciones hechas por la Corporación, pero quiero suponer que el precio de alquiler se fijará en función de los ingresos de cada adjudicatario. Por ejemplo, si una familia tiene una renta mensual de 1.500 €, le deberían alquilar la nueva vivienda a 500 € mensuales. Ahora bien, el precio del alquiler de esas viviendas visto desde una óptica de rentabilidad económica (rentabilidad bruta del 5,5% anual) habría de situarse en torno a los 1.060 €. 

 

Acabo ya con mi última y definitiva conclusión: resolver la emergencia habitacional de Tenerife (y de cualquier otro lugar de Canarias o de España) solo puede hacerse a través de la promoción pública de viviendas y, además, asumiendo que gran parte del coste (estimo que al menos la mitad) habrá de ser a fondo perdido. Esta conclusión deriva de los números duros y crueles de la realidad; es lo que hay. Tampoco es para escandalizarse: tanto los servicios sanitarios como educativos públicos suponen gasto que pagamos entre todos. A partir de estas cifras, las distintas administraciones, coordinadamente, deberían determinar las necesidades cuantitativas de nuevas viviendas públicas y establecer programas de construcción. Algunos estudios estiman en unas 37.000 las viviendas asequibles necesarias en la Isla, lo que supondría una inversión de más de 8.500 millones de euros, lo que representa aproximadamente el 68% del presupuesto de la Comunidad Autónoma para 2026. Con estas cifras parece difícil que a medio plazo el problema mejore significativamente. 

 

Añado un corolario: si la construcción de nueva vivienda no contribuye en nada a resolver el problema de quienes necesitan vivienda, ¿tiene sentido que la mayoría de las medidas del Decreto-ley 1/2024 fomenten el aumento de la oferta en general? Parece que esas nuevas viviendas libres se están vendiendo, lo que es bueno para la economía y, en especial, para el sector inmobiliario. Pero quienes las compran no son, desde luego, personas necesitadas sino, en una proporción significativa, “inversores” o nuevos residentes. Ello supone generar tensiones inflacionistas sobre el precio y, de otra parte, aumentar la capacidad de carga de la Isla. Pero esto es asunto para otro post.