El hotel de la Tejita (y 5): ¿Qué pasará?

¿Qué cabe prever qué pasará con el hotel de La Tejita? Lo primero que hay que dilucidar es si el promotor tiene derecho a culminar las obras de acuerdo con el proyecto que obtuvo licencia municipal con los beneplácitos de las administraciones implicadas. El proyecto original no disponía edificaciones sobre los terrenos que como resultado de la revisión del deslinde han pasado a ser dominio público marítimo terrestre (DPMT), pero lógicamente los trataría con ajardinamiento dado que formaban parte de la propiedad privada (cuyo límite entonces era el paseo litoral). El artículo 13 bis de la Ley de Costas establece que “los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento, a cuyo efecto la Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado”. Según leo en una noticia de prensa, existe un informe de la Abogacía del Estado (que no he podido conseguir), en el cual se sostiene que la promotora no tendría derecho a la concesión del derecho que reconoce la Ley porque cuando esa parte de la parcela pasó a ser de dominio público no existía todavía ningún uso o aprovechamiento sobre los terrenos.

El hotel de la Tejita (4): Los protagonistas

Pretendo a continuación repasar brevemente el comportamiento de los distintos actores intervinientes en este asunto del hotel de La Tejita.

En el primer y más relevante lugar la asociación Salvar La Tejita (SLT), que mantuvo (y sigue manteniendo) un constante e intenso esfuerzo, materializado en varias iniciativas en los ámbitos administrativo y judicial, pero también de activismo real (manifestaciones, huelgas de hambre, obstaculización de las obras, etc). Gracias a esa loable perseverancia, SLT consiguió convertir la oposición al hotel de La Tejita en un símbolo de la lucha contra un modelo turístico que se denunciaba como depredador del medio ambiente, movido solo por intereses especulativos contrarios a los de la población canaria. Este discurso ha encontrado amplio eco en los medios de comunicación locales y el apoyo de gran parte de los tinerfeños, como prueba la rapidez con que enseguida se consiguió un gran número de adhesiones (en la plataforma change.org que, a la fecha, cuenta con más de 160.000 firmas) y alcanzó su mayor expresión en la manifestación del 20 de abril de 2024. En el ámbito político, los ecologistas contaron desde el inicio con el apoyo de Sí Podemos; el resto de partidos ha mantenido una actitud tibia (e hipócrita), atentos tan solo a la evolución del apoyo popular y los posibles efectos del “caso La Tejita” en los resultados electorales.

El hotel de la Tejita (3): ¿Requiere evaluación de impacto ambiental?

Si bien “Salvar La Tejita” (SLT) se inscribió en el registro de asociaciones de Canarias en mayo de 2017, ya existía desde que se conoció que en la parcela que quedaba vacante en Costabella se pretendía a corto plazo construir un hotel. El 30 de enero de 2016, año y medio antes de la primera licencia, se presentó en El Médano como plataforma ciudadana. Entonces leyeron un manifiesto en el que declaraban apostar “por un modelo turístico sostenible, comprometido con minimizar el impacto ambiental; la promesa de la creación de empleo no justifica destrozar este espacio aledaño a la playa de La Tejita”. Denunciaban que el hotel que se pretendía construir supondría una barrera artificial al curso natural de las dunas y pedían al Ayuntamiento de Granadilla, al Cabildo y al Gobierno de Canarias que paralizaran el proyecto. Ese acto puede pues considerarse el inicio de la lucha contra la implantación del hotel que, protagonizada en gran medida por SLT, sigue activa casi nueve años después.

El hotel de la Tejita (2): las afecciones de la Ley de Costas

Antes incluso de la concesión de la licencia de obras, las asociaciones ecologistas SLT y ATAN elaboraron un informe denominado “Geomorfología litoral de la provincia morfodinámica del sureste de Tenerife, con especial atención al área Tejita-Chinchorro”, que presentaron en el Servicio Periférico de Costas como documentación técnica para solicitar la revisión del deslinde del dominio público marítimo terrestre. En dicho estudio se señalaba que al interior de la playa de la Tejita hay pequeños sistemas dunares que van disminuyendo hacia la playa del Chinchorro debido a la degradación de la zona que amenaza con hacer desaparecer los depósitos sedimentarios. La playa del Cinchorro supone una continuación del transporte de arenas eólicas que conforman las dunas que quedan al oeste de la Tejita. Asimismo se sostenía que la construcción del paseo marítimo y la valla de 2,5 metros de la parcela hotelera son responsables de la desaparición del campo dunar existente entre las dos playas.

El Cabildo inadmite la incoación del Aeropuerto del Norte como BIC

El pasado 14 de noviembre, el Colegio Oficial de Arquitectos de Tenerife, La Gomera y El Hierro (COA) solicitó al Cabildo de Tenerife que incoara expediente para la declaración como Bien de Interés Cultural (BIC) el edificio terminal del aeropuerto Tenerife Norte. Con esta iniciativa el COA pretende propiciar la protección de elementos constitutivos de la mejor arquitectura contemporánea, en la línea actualmente indiscutible de que la misma forma parte del patrimonio cultural y, consiguientemente, debe ser incorporada en los instrumentos legales de protección. Sin duda, la terminal del aeropuerto del Norte es un buen ejemplo de la arquitectura tinerfeña contemporánea. Baste citar la mención en los Premios Oraá de Arquitectura en Canarias, de los años 2002 y 2003, y el que fuera seleccionado, entre más de seiscientos trabajos, como unos de los 35 proyectos representativos de la mejor arquitectura española contemporánea, en el año 2006, en la exposición organizada por el Museo de Arte Moderno de Nueva York, On-site: New Architecture in Spain. Creo, como el COA, que el edificio “ostenta valores sobresalientes de carácter … arquitectónico …” para merecer ser declarado BIC, tal como señala el artículo 22 de la Ley de Patrimonio Cultural de Canarias. Iniciar con este edificio una estrategia para la protección de varios otros se justifica por el riesgo cierto de que la integridad arquitectónica del mismo sea gravemente afectada como consecuencia de las obras de ampliación que pretende ejecutar AENA.

 

El hotel de La Tejita (1): Los antecedentes urbanísticos

El 16 de enero de 1971, la Comisión Provincial de Urbanismo aprobó definitivamente, al amparo del Plan General de El Médano (1965), el plan parcial Costabella. Ese plan parcial suponía la implantación de una urbanización destinada al alojamiento de turistas y veraneantes de la Isla sobre un ámbito de 28,4 hectáreas situado en el extremo occidental de la playa de la Tejita y al que solo se accedía por el camino costero del Médano a los Abrigos (no estaba aún ejecutada la carretera actual, aunque sí proyectada en el plan general). El plan parcial preveía la implantación de hoteles, apartamentos y bungalows (además de uso comercial y espacios libres públicos), con una capacidad alojativa de 3.250 personas, que equivalía a una densidad de 120 habitantes/hectárea. La edificabilidad bruta asignada era de 0,5 m2c/m2s. Todos estos datos provienen del plan parcial original, redactado, por cierto, por el mismo arquitecto del Plan General de 1965.

Los orígenes de la evolución urbana de El Médano

No conozco con certeza el origen de El Médano como núcleo estable. Que yo sepa, no aparece citado hasta el Diccionario Estadístico-Administrativo de las Islas Canarias (1865) de Pedro de Olive, ya que no lo mencionan Viera y Clavijo (1772-1773), Francisco Escolar y Serrano (1793-1806), Sebastián Miñano (1826-1828) ni Pascual Madoz (1845-1850). Así, según Olive, en la década de los sesenta del XIX, el Médano lo componían 7 edificaciones de un piso, de las cuales solo una estaba habitada por temporadas. En esa misma obra se menciona El Abrigo (actual Los Abrigos), que por entonces tenía 2 edificaciones también de un piso, pero ambas habitadas.

¿Pueden las Comunidades Autónomas establecer que los propietarios están obligados a ocupar sus viviendas y, por tanto, no pueden mantenerlas vacías? (2)

Antes de la Ley catalana 18/2007, otras Comunidades Autónomas habían promulgado normas que regulaban el contenido del derecho de propiedad de la vivienda, pero limitándolo a aquéllas sometidas a regímenes de protección pública. Así, la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra (hoy derogada) establecía como causa justificativa de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad desatender tres requerimientos sucesivos para destinar efectivamente las viviendas protegidas a domicilio habitual y permanente, así como no urbanizar o edificar en plazo terrenos destinados a vivienda protegida. De otra parte, la Ley asturiana 2/2004, de 29 de octubre, de medidas urgentes en materia de suelo y vivienda (aún vigente), establece que las viviendas protegidas concertadas habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente; y el incumplimiento de esta obligación constituye causa de expropiación forzosa.

¿Pueden las Comunidades Autónomas establecer que los propietarios están obligados a ocupar sus viviendas y, por tanto, no pueden mantenerlas vacías? (1)

Una norma en tal sentido implica regular el contenido del derecho de propiedad de la vivienda, delimitándolo por su función social, tal como establece el artículo 33 de la Constitución. A este respecto, como aclaración previa, hay que señalar que tal disposición ha de estar contenida en una norma con rango de Ley. Así lo declaró el Tribunal Constitucional en el fundamento jurídico 3º de la sentencia 32/2018.