¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería?

El precio de unos terrenos, como los de cualquier otro bien, es la cantidad en la que se igualan la mínima por la que está dispuesto a vender el propietario y la máxima que está dispuesto a pagar el comprador. Pero el suelo no es un bien de consumo (como, por ejemplo, los alimentos), sino el soporte imprescindible para ejecutar sobre él actividades económicas productoras de otros bienes, desde el cultivo agrario hasta la construcción de edificios. Por tanto, el valor del suelo depende directamente de lo que se pueda hacer con él y de los beneficios económicos que generen dichas actividades productivas. El qué –y el cuánto– se puede hacer en unos terrenos viene determinado por la ordenación urbanística de los mismos, en el marco de la legislación. En un suelo categorizado por el plan como rústico de protección agraria se ha de cultivar, lo que hace que su precio sea muy distinto de otro calificado como edificación cerrada de seis plantas de altura. Por tanto, para saber cuánto valen los terrenos de la Refinería parece que habría que conocer su destino urbanístico. 

 

La legislación básica estatal –que es la que establece las reglas de valoración del suelo– distingue dos situaciones básicas en las que pueden estar los terrenos: las de suelo rural y suelo urbanizado. Concluí en el anterior post que los terrenos de la Refinería se encontraban en situación de suelo rural, aunque su destino final haya de ser el de suelo urbanizado una vez culminada la correspondiente actuación de urbanización. El Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo establece que “cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación …” y en ningún caso “podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún efectivamente realizados”. 

 

Lo anterior significa que, al contrario de lo que suele pensarse, para valorar los terrenos de la Refinería es indiferente cuál vaya a ser su destino urbanístico, qué usos se prevean o la edificabilidad que se les asigne. En los terrenos que se encuentran en explotación (normalmente agrícola) se debe calcular la renta anual que producen y capitalizarla para determinar el valor de los mismos. Cuando, como es el caso, no exista explotación y tampoco pueda existir esa posibilidad, “el valor del bien se determinará capitalizando una renta teórica equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones” (artículo 16 RVLS). La expresión matemática es V = R0 / r1 , donde V es el valor de los terrenos, R0 la renta teórica y r1 el valor promedio de los últimos tres años de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años (en torno al 2,70%). 

 

Como carezco de datos de rentabilidad de los terrenos agrarios en Tenerife (o en el entorno metropolitano) y tampoco pretendo hacer una tasación sino que me basta con aproximarme al orden de magnitud del precio, voy a determinar V a partir de los precios de los suelos en cultivo en la Isla. Tomando como referencia los cultivos de mayor rentabilidad (platanera en el Sur  subvencionada), el precio estaría en el orden de 24 €/m2s. Asumir esta cantidad supone una valoración muy generosa, ya que según la encuesta de precios de la tierra del Ministerio de Agricultura, el precio medio de Canarias estaba en 8,33 €/m2s (y el de España en 1,02 €/m2s). Así pues, como V debe ser la tercera parte, su valor puede estimarse en 8 €/m2s. 

 

El Reglamento prevé que la valoración del suelo en situación rural se corrija al alza teniendo en cuenta la localización espacial del inmueble (artículo 17). Establece para ello tres coeficientes: por accesibilidad a núcleos de población, por accesibilidad a centros de actividad económica y por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. En el caso de los terrenos de la Refinería los tres coeficientes tienen que adquirir sus mayores valores ya que la accesibilidad a la ciudad y a los centros de actividad económica es máxima y su ubicación frente al mar los dota de un indudable valor ambiental y paisajístico. El factor final de localización, producto de estos tres factores, no puede ser superior a 2, por lo que el valor final unitario de los terrenos resultaría de 16 €/m2s, de modo que el precio total de los mismos se situaría en torno a los 9.400.000 €. 

 

Esta aproximación no es ciertamente más que eso y, con toda probabilidad, la cifra que obtengo es más elevada que la que resultaría de una tasación rigurosa ajustándose a lo dispuesto en el Reglamento. Pero creo que vale para hacerse una idea del orden de magnitud del valor que pueden tener los terrenos de la Refinería. Naturalmente, ese valor solo tiene sentido si la Administración Pública decidiera expropiarlos para usos públicos y hubiera de fijar el justiprecio. Si en cambio, como está previsto, el propietario de los terrenos dispone del suelo para urbanizarlo y vender parcelas con aprovechamiento lucrativo, el valor de los terrenos será la suma de los precios de mercado de las parcelas edificables privadas menos la inversión necesaria para convertirlas en solar (fundamentalmente, los costes de urbanización además de otros menores). Esa otra valoración (a la que me aproximaré en un próximo post) daría obviamente un precio muchísimo mayor de los terrenos. La diferencia entre ambos valores es lo que suele denominarse plusvalía urbanística. 

 

¿De dónde proviene la plusvalía urbanística? Básicamente tiene dos orígenes. Por un lado, la ordenación urbanística; es decir, la decisión de los poderes públicos (el ayuntamiento de Santa Cruz en este caso) de que esos terrenos se destinen a usos lucrativos con determinadas edificabilidades. La facultad de urbanizar y edificar el suelo no es un derecho de la propiedad sino una “concesión” de la administración por razones de interés público. Es por tanto la administración la que, con la clasificación y calificación del suelo, está incrementando el valor de los terrenos privados. De otra parte, la plusvalía se relaciona con el valor de mercado de los productos inmobiliarios del entorno. Es de prever que las viviendas que se construirían en los terrenos de la Refinería una vez urbanizados se venderán a precios equivalentes a las situadas en las mejores zonas de la capital y, consiguientemente, la repercusión del suelo será muy alta. Ahora bien, esos precios inmobiliarios no son derivan en absoluto de ninguna aportación del propietario, sino que son resultado de la propia evolución urbana en la cual influyen en gran medida las inversiones públicas. 

 

En resumen, el propietario del suelo se “apropia” de un importante incremento de valor que no ha generado. Esa apropiación se justifica en el derecho urbanístico español (desde la Ley de 1956 e incluso desde antes) como incentivo y pago por la inversión (y riesgo) que asume al acometer la acción urbanizadora que es de interés público. Cuestión distinta es si ese “pago” es proporcionado, pero estaríamos abriendo una discusión bastante compleja e ideologizada.