¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería? (2)

El valor del suelo depende del valor de lo que se pueda hacer en él. A su vez, el valor de los inmuebles urbanos depende, sobre todo, de la situación de los mismos. Todos sabemos que dos viviendas iguales (en superficie, en condiciones, etc) pueden tener precios muy distintos según las zonas de la ciudad en que se ubiquen. Ese valor diferencial puede deberse a condiciones propias del terreno (por ejemplo, las vistas al mar) pero, en la mayoría de los casos, obedece a causas externas, derivadas frecuentemente del desarrollo urbano. Así, un barrio degradado en el cual se lleva a cabo una actuación de renovación urbanística (peatonalización, arbolado, ubicación de equipamientos …) pasa a “ponerse de moda” y los pisos y locales, antes despreciados, aumentan considerablemente sus precios de alquiler y venta. O –como es el caso de la Refinería– unos terrenos alejados de la ciudad pasan a ser adyacentes a ésta como consecuencia del crecimiento urbano y ciertamente pasan a valer ahora bastante más que antes. 

Lo que interesa destacar de lo anterior es que esos incrementos de valor no son generados por el propietario, no se deben a ninguna acción de éste, sino a la propia colectividad y, casi siempre, a inversiones públicas. Por tanto, parecería razonable que tales plusvalías revertieran a lo público, que no pasaran al patrimonio del propietario. Si así fuera, el valor de un terreno debería mantenerse constante a lo largo del tiempo (en unidades monetarias actualizadas, naturalmente). Aplicando esta premisa a los terrenos de la Refinería y recordando que se adquirieron inicialmente (véase el post del miércoles 19 de junio) a unas 5 pesetas por metro cuadrado, los 587.000 m2 de superficie valdrían 2.935.000 ptas de 1930, que debidamente actualizadas con el IPC, equivalen a unos 7,8 millones de euros actuales. Nótese que esta cantidad es incluso inferior a la estimación que hice en el post del 5 de junio bajo el supuesto de que se tratara de suelo en situación rural (me salían 9,4 millones de euros), pero puede admitirse que se encuentra en un orden de magnitud similar. Y tiene lógica, porque, en efecto, los terrenos se adquirieron como suelo rústico, sin ninguna plusvalía derivada de expectativas urbanas. En conclusión, si las plusvalías generadas por el desarrollo urbano y las inversiones públicas se excluyeran del patrimonio de los propietarios, el valor de los terrenos de la Refinería habría de estar por debajo de los 10 millones de euros. Pero no es así. 

La legislación española (la regulación de las valoraciones inmobiliarias es competencia estatal) reconoce la patrimonialización por el propietario de esos incrementos de valor derivados del crecimiento urbano o de las inversiones públicas. En cambio, lo que según la Ley no forma parte del valor del suelo son los incrementos del mismo derivados del planeamiento urbanístico. Según la regla general, para valorar un suelo en situación de urbanizado (véase post del 6 de junio) que no esté edificado o se encuentre en situación de ruina física (que sería el supuesto a aplicar a los terrenos de la Refinería) se multiplica la superficie edificable asignada por el planeamiento por el valor de repercusión en el entorno del producto inmobiliario previsto (naves industriales). Como ya expliqué, la ordenación vigente (ficha CS-8 de la Adaptación Básica del PGO de Santa Cruz) establece como uso global el industrial y una edificabilidad bruta de 1,0 m2c/m2s, pero remite la ordenación pormenorizada a un plan especial que no se ha elaborado (ni se elaborará). Es decir, la ordenación vigente ya plantea (en los términos del marco legal actual, que no era el vigente cuando se aprobó la Adaptación Básica) una actuación de renovación urbana. 

Pues bien, el artículo 25 del Reglamento de Planeamiento establece taxativamente que los incrementos de aprovechamiento derivados de las actuaciones de renovación de la urbanización no pueden tenerse en cuenta en el cálculo del valor de los terrenos, sino que, para determinarlo, se “considerarán los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen”. Pero, como ya conté, ninguno de los instrumentos de planeamiento aprobados con anterioridad al PGO de 1992 (que es el que plantea la actuación de renovación urbana sobre la Refinería que recoge la adaptación básica hoy vigente) establece condiciones de edificación sobre los terrenos de la Refinería. La Refinería se implantó y fue consolidándose al margen del planeamiento, ya que los distintos instrumentos con los que ha contado Santa Cruz nunca establecieron parámetros de aprovechamiento sobre esos terrenos. Así las cosas, lo procedente es asumir que el valor del suelo es el que corresponde al aprovechamiento efectivamente materializado en la parcela de la Refinería. Es decir, habría que determinar la superficie realmente edificada (E) en ambas parcelas. Basándome en los recintos de edificaciones de GRAFCAN e incluyendo lo que son edificios propiamente dichos, así como los tanques (recintos en verde en la imagen adjunta), obtengo un total de 151.170 m2c que se sitúan sobre las dos parcelas catastrales de la Refinería, que tienen una superficie conjunta de 576.000 m2s. Consiguientemente, la edificabilidad consolidada (y patrimonializada) resultante es (redondeada) de 0,26 m2c/m2s.

Quede claro que la estimación del valor de los terrenos se hace para el supuesto de la expropiación de los mismos una vez demolidas todas las instalaciones y descontaminados los suelos. Es decir, se valora un ámbito de suelo vacante (sin edificios ni instalaciones), que tiene un aprovechamiento de derecho equivalente a 0,26 m2c/m2s de uso industrial. Los costes de demolición y descontaminación forman parte de la obligación legal de CEPSA como consecuencia del abandono de la actividad industrial y, por lo tanto, no pueden contabilizarse en el justiprecio expropiatorio. De otra parte, tampoco voy a restar del justiprecio los costes de una futura urbanización, ya que ello implicaría considerar la futura ordenación de una actuación de urbanización y, consiguientemente, las expectativas urbanísticas de la misma, lo cual está vedado por la Ley. Simplificando, lo que se valora es un hipotético solar de 576.000 m2 con un derecho patrimonializado equivalente a 151.170 m2c edificables de uso industrial.

He revisado el mercado inmobiliario de naves industriales en el entorno (polígono Costa Sur). Los precios por m2c de naves de reciente construcción se sitúan entre 1.000 y 1.200 €/m2c. Con unos costes de construcción entre 650 y 750 €/m2c (bajos) y un coeficiente de mercado (k) entre 1,30 y 1,40, se obtiene mediante el método residual un valor unitario de repercusión que promediaría en torno a 115 €/m2c (en un intervalo entre 95 y 135 €/m2c). Con estas cifras medias el justiprecio de los terrenos de la Refinería estaría aproximadamente entre 14,4 y 20,4 millones de euros, con un valor medio de 17,4 millones de euros. Esta cantidad representa algo menos del 5% del presupuesto municipal de 2024 o, si se prefiere, unos 85 € por chicharrero.

Nótese que la cantidad media estimada es más del doble del precio de adquisición de los terrenos actualizado a 2024. Los casi 10 millones de euros de incremento respecto del coste de adquisición se corresponden con las plusvalías generadas por el crecimiento urbano, por el hecho de que la ciudad de Santa Cruz ha llegado (y sobrepasado) los que en 1930 eran unos terrenos alejados de la misma. Este aumento de valor forma parte legalmente (aunque sea discutible en términos de justicia) del derecho de propiedad; es una renta del suelo incorporada al patrimonio de la empresa.

Leí hace tiempo unas declaraciones (ya no me acuerdo de quién ni cuándo ni dónde), que decían que CEPSA necesitaba financiar con la venta de los terrenos los costes de demolición y descontaminación. Desconozco a cuánto ascienden; el único dato de que dispongo (artículo de Diario de Avisos de 27 de agosto de 2022 sobre la autorización del derribo de tres tanques) es que el desmantelamiento de 38.400 m2s tenía un coste de 184.624 euros, lo que resulta un coste unitario algo inferior a 5 €/m2s, de modo tal que la demolición completa sería algo inferior a 3 millones de euros. En todo caso, por más que haya otros costes, es claro que el justiprecio estimado los cubriría sobradísimamente.

Pero con esta aproximación (que no tasación) al justiprecio de los terrenos de la Refinería no se cierra la cuantificación de lo que habría de abonarse a CEPSA si se optara por una actuación pública. Falta determinar la indemnización por privar a la compañía del ejercicio de la facultad de promoción, concedida por la legislación como parte del derecho de propiedad. De eso irá el próximo post.