Liberalización y el problema de la vivienda

Es sobradamente conocida la denominada “Ley de la oferta y la demanda” que, en forma muy sintética, viene a sostener que los precios de los bienes y servicios son resultado del equilibrio entre ambas. Ese precio de equilibrio es aquél en el que toda la oferta de un bien se vende y toda la demanda queda satisfecha (naturalmente, dentro del ámbito de un determinado mercado). Es importante ver que tanto la demanda como la oferta de un bien o de un servicio son en relación a un precio concreto, no en abstracto. Por ejemplo, no es correcto decir que la oferta de vivienda no cubre la demanda; el déficit de vivienda es en relación a la vivienda a precio asequible. Así, la oferta de vivienda se vende al precio de equilibrio que satisface a la demanda capaz de comprarla. Si hubiera más oferta en venta de vivienda y el precio se mantuviera, la demanda no crecería ya que no pueden pagarla y, por tanto, los vendedores habrían de bajar el precio so pena de no vender y acabar en la quiebra.

Liberalización del suelo (3)

Uno de los asuntos que parece ser central en las políticas “liberalizadoras” es el de las valoraciones del suelo. Hay que decir que la regulación de las valoraciones del suelo, según estableció el Tribunal Constitucional en interpretación del artículo 149.1. 18ª, es competencia exclusiva del Estado, aunque varias CCAA discutieron tal exclusividad. En el marco legal previo a la reforma del PP de 1998, el suelo se valoraba según su “valor inicial” (calculado según su rentabilidad rústica y sin considerar expectativas urbanísticas) al que se iban añadiendo incrementos en función de los “derechos” que el propietario había ido adquiriendo. La Ley 6/1998, según su propia exposición de motivos, pretendió que las valoraciones reflejaran “con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo”. En el caso de los suelos urbanizables sin desarrollar, el valor del suelo se debería calcular a partir del valor básico de repercusión en polígono según el Catastro o calculando éstos por el método residual. Es decir, la diferencia fundamental (sin entrar aquí a analizar los múltiples matices) es que antes no se reconocía como parte de la propiedad del suelo urbanizable el derecho a edificar y, por tanto, no se valoraba, mientras que la Ley de 1998 asumía como parte de la propiedad esas expectativas urbanísticas y, por tanto, calculaba el valor del suelo descontando del valor final de las edificaciones futuras la parte que le correspondía al terreno sin urbanizar (método residual).

Liberalización del suelo (2)

Apenas un mes después de la constitución del primer gobierno de José María Aznar se aprueba el Real Decreto-ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales (que luego pasó a ser la Ley 7/1997). En su exposición de motivos se señala que se hacía necesaria la aprobación de unas primeras medidas que ayudaran a incrementar la oferta de suelo con la finalidad de abaratar el suelo disponible. Como sostuvo Fernando Nasarre, el entonces Director General de la Vivienda, Ia Arquitectura y el Urbanismo del Ministerio de Fomento, el Gobierno asumía que el principal problema del alto precio de la vivienda era la excesiva repercusión del coste del suelo y la escasez de suelo urbanizado era, a su vez, la causa de su alto precio. Se trataba, por tanto, de “ampliar el mercado del suelo”; es decir, conseguir que hubiera más oferta de terrenos en condiciones de ser urbanizados y edificados. Para ello, en ese temprano decreto del PP se suprimía la distinción entre suelo urbanizable programado y no programado o, lo que es lo mismo, todo el suelo no programado pasaba a poderse desarrollar (plan parcial) y urbanizar (proyecto de urbanización) como si tuviera la categorización de programado. Obviamente, esta disposición suponía incrementar el suelo vacante disponible; no obstante, dudo que significara un aumento significativo de éste, toda vez que solo afectaba a los municipios que, contando con plan general vigente, tuvieran además suelo urbanizable no programado. Era solo un primer paso.

Liberalización del suelo (1)

Uno de los enfoques que más se escucha en relación con el problema de la vivienda es el de la conveniencia de “liberalizar” el suelo a fin de que se abarate aquélla. No se trata sino del conocido planteamiento “liberal”, opuesto frontalmente al que defiende que se necesita, por el contrario, una mayor intervención de los poderes públicos sobre el mercado. De hecho, la postura liberalizadora es la que defiende el PP (y VOX aun en mayor medida), mientras que el PSOE se inclina tímidamente por la intervencionista (Podemos y Sumar lo hacen mucho más radicalmente). El argumento principal de los liberalizadores es sobradamente conocido: hay que facilitar el crecimiento de la oferta (de suelo y consiguientemente de vivienda) para que baje el precio. Por tanto, deben removerse los obstáculos a la puesta en el mercado de suelo edificable, obstáculos que, principalmente, se encuentran en la regulación (y gestión) del sistema urbanístico español.