Liberalización y el problema de la vivienda

Es sobradamente conocida la denominada “Ley de la oferta y la demanda” que, en forma muy sintética, viene a sostener que los precios de los bienes y servicios son resultado del equilibrio entre ambas. Ese precio de equilibrio es aquél en el que toda la oferta de un bien se vende y toda la demanda queda satisfecha (naturalmente, dentro del ámbito de un determinado mercado). Es importante ver que tanto la demanda como la oferta de un bien o de un servicio son en relación a un precio concreto, no en abstracto. Por ejemplo, no es correcto decir que la oferta de vivienda no cubre la demanda; el déficit de vivienda es en relación a la vivienda a precio asequible. Así, la oferta de vivienda se vende al precio de equilibrio que satisface a la demanda capaz de comprarla. Si hubiera más oferta en venta de vivienda y el precio se mantuviera, la demanda no crecería ya que no pueden pagarla y, por tanto, los vendedores habrían de bajar el precio so pena de no vender y acabar en la quiebra.

Sin embargo, los vendedores no pueden bajar siempre el precio para adecuar la cantidad de oferta a la de demanda. El límite inferior del precio es el de los costes de producción del bien o servicio. En el caso de la vivienda nueva, ese coste suele considerarse formado por tres sumandos: el coste del suelo, el de ejecución (incluyendo tanto urbanización como edificación) y el beneficio del promotor/vendedor (prescindo de los costes de financiación para simplificar). Los costes de ejecución han subido muy notablemente (al menos en Canarias) durante los recientes años, hasta el punto de que, incluso si las viviendas se vendieran a precio de coste, seguiría existiendo una demanda grande que no podría acceder (que es, obviamente, la más necesitada). Pero, claro está, las viviendas de promoción privada, no se venden a precio de coste. En el Decreto-Ley 1/2024 que se aprobó hace casi un año, se subió la cuantía del módulo básico canario (MBC) a 1.081 €/m2útil (que aun así a los promotores les pareció que no alcanzaba los costes unitarios de construcción) y, en base al mismo, se fijó un precio máximo de venta (que, en la práctica también será el mínimo) de 1.905,26 €/m2util para edificios de vivienda colectiva en las dos islas capitalinas. Aunque creo que difícilmente se estará construyendo oferta residencial a ese precio, según el mismo una vivienda de 70 m2 útiles debería venderse en torno a 135.000 €. Simulando una hipoteca por el 80% del precio (lo cual exige al comprador disponer de 27.000 €) a 25 años, la cuota mensual aproximada se sitúa en torno a los 540 €/mes. Si asumimos que el máximo a pagar no debe superar un 25% de los ingresos de la unidad familiar (la ley estatal de vivienda establece que la vivienda asequible es aquella por la que se paga hasta el 30% de la renta familiar, incluyendo los servicios básicos), la demanda que puede acceder a estas viviendas “protegidas” ha de tener unos ingresos netos de 2.160 € mensuales. Pues bien, resulta que aproximadamente el 80% de las familias canarias está por debajo de estos ingresos. La conclusión me parece clara: por más que crezca la oferta de vivienda de promoción privada, dado que los precios no pueden bajar más allá del límite señalado, seguirá existiendo una grandísima demanda de vivienda que no es satisfecha por el mercado.

El Decreto-Ley canario antes citado, sin embargo, dirige la mayor parte de sus medidas a aumentar la oferta, confiando fundamentalmente en la promoción privada. Aun con matices, responde a la filosofía liberalizadora basada en la confianza en el mercado. Si facilitamos la actuación de los operadores en el mercado, aumentará la oferta de vivienda y bajarán los precios. Pero ya hemos visto que, aunque fuera cierto que el aumento de la oferta hace bajar los precios (que no es cierto), esas bajadas nunca serían suficientes para que la vivienda sea asequible y, por lo tanto, seguirá existiendo (y agravándose) el problema de un importantísimo sector de la población que no puede acceder a la vivienda. Es posible propiciar el aumento de la oferta de vivienda, sí, y ello supone aumentar la actividad del sector inmobiliario (con el consiguiente incremento del PIB), pero esas nuevas viviendas irán dirigidas a personas que no sufren el problema de acceso (en el caso de Canarias, un porcentaje muy relevante serán nuevos residentes de alto poder adquisitivo, empeorando la ya muy grave capacidad de carga del archipiélago. Creo que hay que decirlo ya con rotundidad: el mercado no puede satisfacer la demanda de vivienda asequible.

La vivienda asequible simplemente está fuera del mercado, como ocurre con muchos otros bienes y servicios. Pensemos, por ejemplo, en la educación; si ésta fuera un bien de mercado, su precio (de mercado) la haría inaccesible a la mayor parte de la sociedad. Precisamente porque es un servicio de primera necesidad (así hemos decidido que lo sea en la evolución de nuestra sociedad), los poderes públicos garantizan el acceso a la misma. La vivienda, en cambio, se sigue considerando (salvo en porcentajes ridículamente mínimos) como un bien de mercado. Más aun, es un bien de inversión, generador de rentas o depósito de ahorro improductivo. A ello se suma, que esta concepción ha sido históricamente fomentada y en nuestro país hay multitud de personas para quienes la propiedad de alguna vivienda es la base de su seguridad económica. No voy a extenderme ahora sobre este aspecto del problema; baste insistir en que hemos de convencernos de que el mercado no puede resolver el acceso a la vivienda de una parte mayoritaria de la población.

Así pues, si se quiere empezar a resolver el gravísimo problema de vivienda que sufre nuestra sociedad, necesariamente han de adoptarse medidas intervencionistas sobre el mercado, por más que esta palabra se haya convertido para muchos en anatema. Estas medidas están en su mayoría más que expuestas, aunque pocas veces se han llevado a la práctica de forma coordinada y consecuente. Pero para hacerlas realidad, uno de los primeros esfuerzos debe centrarse en desmontar el discurso neoliberal de que ha de confiarse en el mercado. Se nos ha impuesto –a fuerza de incesante repetición– el dogma de que el mercado es la solución y el intervencionismo el problema y, en lo relativo a la vivienda (como a otros servicios esenciales), no es así. Cuando el actual gobierno propone adoptar unas tímidas medidas sobre la vivienda, la oposición las rechaza con el elemental recurso de tildarlas de “intervencionistas”, como si esto fuera un pecado mortal que las invalida. Eso es lo que ha de cambiar: demostrar por activa y por pasiva, por la experiencia práctica y por el análisis teórico (que algún día trataré) que el mercado es incapaz de resolver el problema, de modo que la cantinela neoliberal pierda toda credibilidad y, consecuentemente, podamos ponernos manos a la obra. Lamentablemente, me temo que los “vientos ideológicos” no soplan en esa dirección y el problema de la vivienda seguirá agravándose.