La regulación legal de los arrendamientos viene de muy antiguo, supongo que desde que se normalizó que el propietario de un inmueble le cediese el uso a otro a cambio del pago de una renta. En España encontramos antecedentes reguladores sobre los arrendamientos con vocación general (recuérdese que lo normal era que cada territorio tuviera sus propias leyes) en los intentos recopilatorios de los monarcas castellanos desde el siglo XIII: el Fuero Viejo, el Fuero Real, las Partidas. Luego, durante la Edad Moderna, tanto los Austrias como los Borbones, fueron promulgando autos, pragmáticas, decretos, provisiones y reales órdenes que iban acumulando disposiciones arrenditicias. Todo este fárrago de normas dispersas de nuestro Derecho Histórico tenía por finalidad establecer “reglas de juego” (cada una sobre aspectos específicos) que pacificaran las relaciones entre el propietario y el inquilino, prueba de que éstas, desde siempre, han sido conflictivas.
La Constitución de 1812 supuso, en lo económico, el triunfo de la ideología liberal, consagrando la libertad de empresa y comercio, así como la primacía de la propiedad privada. Sin embargo, como es sabido, Fernando VII el felón la declaró nula en 1814 y restableció el absolutismo que, con el breve paréntesis del Trienio Liberal (1820-1823), duró hasta su muerte (1833). Probablemente, su viuda y regente, María Cristina, habría querido seguir por la misma senda, pero el levantamiento carlista (ultramontano a más no poder) la obligó a apoyarse en los liberales a lo que tanto había detestado su marido. En 1842, bajo la Regencia de Espartero, se promulga la que vino a denominarse Ley del Inquilinato, que estuvo vigente hasta la publicación del Código Civil en 1889. Esta primera norma general para todo el Estado (se imponía sobre los fueros locales) tiene su antecedente en un proyecto de las Cortes de 1820 que no llegó a prosperar, pero, desde entonces, se repetían las presiones de los propietarios para que se implantara una absoluta libertad contractual, acabando con el proteccionismo hacia el inquilino, lo que por fin se logra con esta Ley. La Ley de 1842 es muy breve, apenas cuatro artículos. Establecía la absoluta libertad de arrendamiento de los inmuebles urbanos, “en uso del legítimo derecho de propiedad”, de modo que los propietarios podían pactar con los inquilinos “los pactos y condiciones que les parecieran convenientes”. Si se fijaba plazo en el contrato de alquiler, a su cumplimiento se daba por acabado y el inquilino debía abandonar el inmueble. Cuando no se hubiera fijado plazo, el contrato se entendía prorrogado tácitamente, pero el propietario podía desalojar al inquilino avisándole con una anticipación mínima de 40 días.
Esta normativa, insuficiente y claramente inclinada hacia los propietarios, fue corroborada por el Código Civil español, promulgado en 1889, que dedica el capítulo II del Título VI a los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas. Se establecía claramente que al expirar el plazo del contrato (o si se dejaba de abonar el alquiler) el arrendador podía desahuciar judicialmente al arrendatario (artículo 1569).
Como era previsible, la regulación liberal se tradujo en la consolidación de una clase rentista que controlaba desde la oferta (escasa frente a la demanda) los precios siempre ascendentes de los alquileres. Para hacernos una idea de la inestabilidad política de la época (reflejo de la conflictividad social), recordemos que durante el periodo constitucional del reinado de Alfonso XIII, desde su entronización en 1902 con dieciséis años hasta la Dictadura de Primo de Rivera en 1923, hubo nada menos que 35 gobiernos, con bastantes reajustes ministeriales. En esas dos primeras décadas del pasado siglo, la inmigración a las ciudades debida al crecimiento de la demanda de mano de obra industrial, provocaba problemas constantes de hacinamiento y falta de vivienda. Son los tiempos de las reivindicaciones sindicales –con el predominio de UGT y CNT– que no solo se centraron en aspectos estrictamente laborales, sino también en reclamar soluciones a los problemas habitacionales. Así, en los primeros años del XX se constituyeron las que dieron en llamarse ligas o uniones de inquilinos, primero en ciudades concretas que desembocaron poco a poco en la Federación de Ligas de Inquilinos del Estado Español. Naturalmente, estas agrupaciones protagonizaron múltiples movilizaciones reclamando la bajada de los precios, e incluso se propuso una huelga general de alquileres. Como dice el refrán: nada nuevo bajo el sol.
En junio de 1920, bajo el gobierno conservador de Eduardo Dato (que sería asesinado menos de un año después) y siendo Ministro de Gracia y Justicia Gabino Bugallal, se promulgó un Real Decreto que establecía que los contratos vigentes de arrendamiento de fincas urbanas en las poblaciones de más de 20.000 habitantes se prorrogaban obligatoriamente sin incremento del precio del alquiler. Si el arrendatario fallecía, la prórroga obligatoria seguía siendo válida para los miembros de la familia que habitaran en el inmueble. Solo cabía desahuciar al inquilino por falta de pago o porque el propietario necesitara para sí o para su familia la vivienda. Llama la atención que este Decreto, que por primera vez introduce en España la prórroga obligatoria de los alquileres, fuera aprobado por un Gobierno conservador, representante de los rentistas y cuya ideología era claramente opuesta a este tipo de medidas. Esta anomalía solo puede entenderse por el altísimo grado de conflictividad social existente y la necesidad de los gobernantes de “pacificar” a una gran parte de la población cuyas condiciones de vida eran todavía más angustiosas que las actuales.
El Decreto de 21 de junio de 1920 debía durar solo hasta finales de 1921, pero lo cierto es que se fueron encadenando prórrogas de su vigencia. En todo caso, con algunos matices, la prórroga obligatoria volvió a instaurarse con el Real Decreto de 17 de diciembre de 1924, promulgado por el Directorio Militar de Primo de Rivera, aunque de nuevo como medida temporal. Supongo que la obligatoriedad de la prórroga había perdido vigencia al advenimiento de la II República, porque en la manifestación del 1º de Mayo de 1931 –solo dos semanas después de la proclamación del nuevo régimen– la CNT sacó a la calle decenas de miles de personas (sobre todo en Barcelona) bajo el lema “Contra el paro, la inflación y por la rebaja de alquileres”. La situación de angustia de muchísimas familias incapaces de pagar los alquileres desembocó en una huelga en la que más de 100.000 inquilinos dejaron de pagar sus rentas. Con la intención de aplacar el conflicto, el Gobierno de Manuel Azaña promulgó en diciembre de ese año un decreto que prorrogaba el de la Dictadura, favorecía la permanencia del inquilino en su hogar y establecía un tope de renta respecto a la de 1914 y anteriores. Se trataba de una solución de urgencia a la espera de la promulgación de una ley de Arrendamientos Urbanos que nunca llegó y, justamente, por ello, este régimen de prórroga obligatoria se mantuvo en España hasta la Ley de 1946, ya en el Franquismo.
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