El último día de 1946 se promulgó la Ley sobre arrendamientos urbanos, texto fundamental que consolidó un régimen proteccionista del inquilino y que, aun con la reforma de 1964, estuvo vigente hasta el conocido como Decreto Boyer de 1985. La LAU de 1946 fue elaborada desde el Ministerio de Justicia, entonces ocupado por Raimundo Fernández Cuesta, camisa vieja de Falange, quien, en aquellos tiempos inmediatos a la finalización de la II Guerra Mundial, tenía el encargo de Franco de maquillar el Movimiento para que no pareciera demasiado fascista y, al mismo tiempo, aquietar a los más radicales de los falangistas. No sé hasta qué punto la LAU tiene su causa en planteamientos ideológicos falangistas de justicia social u obedece más a motivos básicamente pragmáticos ya que, en aquellos años, con un país arrasado, la carestía de vivienda era dramática y no estaba el panorama para permitir que los caseros rescindieran contratos o elevaran libremente los precios del alquiler.
La Ley comprendía catorce bases (eso de llamarles bases en vez de artículos es muy del Franquismo) con una adicional y una transitoria. Dos son los aspectos que me importa resaltar: la prórroga obligatoria y la limitación de las rentas. En cuanto a lo primero, la base VII establecía que “llegado el día del vencimiento pactado en el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, todas las cuales se reputarán vigentes”. Este derecho de prórroga lo obtenían también los familiares que habitaban en la vivienda a la muerte del arrendatario. Solo se admitían dos excepciones: la primera que el arrendador necesitase la vivienda para sí o para sus familiares directos; la segunda que se proyectara demoler la finca (esta causa operó sin duda para expulsar a los inquilinos en unas cuantas actuaciones especulativas en los centros urbanos; conozco algunos casos). Esta regulación mantenía en lo básico la que se había iniciado en 1920 y continuado en 1924 y 1931, pero la novedad era que ya no tenía carácter transitorio, sino permanente.
La base IX regulaba las rentas de las viviendas, estableciendo que debían mantenerse las existentes incrementadas en el 10, 7,5 y 5% según la fecha en que se había suscrito el contrato; en los nuevos contratos se permitía que el precio del alquiler se fijara libremente. Una vez actualizadas las rentas de los contratos anteriores a la Ley o fijadas las de los nuevos contratos, los caseros no podían incrementar los alquileres. Incluso cuando los inquilinos habían abandonado la vivienda, el contrato a un nuevo arrendatario solo podía incrementarse si las rentas asignadas a la finca por el Catastro fueran superiores a las del contrato anterior. Como puede comprobarse, se trataba de un régimen fuertemente intervencionista, que excluía el alquiler de la vivienda del “libre” mercado. El parque privado de viviendas en alquiler (las luego llamadas de renta antigua), como consecuencia de esta regulación, fue deteriorándose, ya que los propietarios carecían de incentivos para hacer las obras necesarias de conservación. De la otra parte, esta regulación permitió que para una parte importante de la población el pago del alquiler resultara asequible. No solo se mitigó significativamente el problema de la vivienda, pacificando la conflictividad que había generado, sino que también fomentó una cada vez mayor capacidad de ahorro que, en gran medida, se dirigió hacia la adquisición de vivienda en propiedad. Viene a cuento recordar la famosa frase del ministro de vivienda José Luis Arrese en 1959: “no queremos una España de proletarios, sino de propietarios”.
La LAU de 1946 sufrió una primera reforma mediante la Ley de 22 de diciembre de 1955, resultado seguramente de las presiones de los propietarios. Pese a ello, el gobierno no renunció a los principios básicos de la regulación vigente, argumentando en la exposición de motivos que tenía “que conjugar, inspirado en móviles de equidad, las limitaciones a la autonomía de la voluntad, impuestas por necesidades sociales en la contratación de arrendamientos urbanos, con el respeto debido a la propiedad, a fin de cohonestar el derecho de propiedad con su función social”. La nueva regulación mantenía pues la prórroga obligatoria, si bien añadía excepciones razonables, como la de que el inquilino no usara la vivienda o tuviera dos o más en la misma localidad. De otra parte, en cuanto a los precios de los alquileres éstos seguían congelados y la elevación de las rentas solo procedía en supuestos concretos y respetando índices oficiales. La Ley de 1955 fue convertida en texto articulado mediante el Decreto de 13 de abril de 1956.
La última modificación del régimen de los arrendamientos urbanos durante el franquismo se produjo con la Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma a la que, a su vez, siguió el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se pretendía atender las quejas de los propietarios, asumiendo con carácter general la revalorización de las rentas de acuerdo a los valores establecidos por el Catastro, con topes máximos y audiencia al inquilino. Además, se seguía manteniendo la prórroga obligatoria para el arrendador. Aunque esta última reforma suavizaba algo la situación de los caseros, el régimen seguía siendo claramente proteccionista hacia el inquilino y así se mantuvo durante todo el Franquismo y la Transición.
En 1985, el primer gobierno de Felipe González promulgó el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, conocido como Decreto Boyer por el entonces ministro de economía. Según se afirma en la exposición de motivos, las medidas que se acordaban tenían por finalidad principal potenciar la demanda interna de la economía española, estimulando el consumo privado y la inversión, fomentando el empleo e impulsando el sector de la construcción. Bajo ese prisma se decidió suprimir la prórroga obligatoria en los nuevos contratos de alquiler (manteniéndola en los antiguos). La justificación de la reforma era que con ella aumentaría la oferta de alquiler y se reduciría la presión al alza de los alquileres con beneficio para el propietario y para el arrendatario, lo que permitiría satisfacer las necesidades de vivienda a los jóvenes que, debido a la situación de bajo crecimiento económico, tienen dificultades para adquirir una vivienda. Lo cierto es que la profecía de Boyer resultó completamente errónea: el precio medio del alquiler en España subió de forma constante durante la siguiente década y a partir de 1995 se disparó (con el breve receso de 2007-2013) hasta la fecha. En estos cuarenta años de liberalización del arrendamiento el precio medio en España se ha multiplicado por 10, el triple que el incremento del coste de la vida.
Casi diez años después, en el último gobierno de González, se promulga la todavía vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Es relevante la valoración que en la exposición de motivos de esta Ley se hace de los efectos que había tenido el Decreto Boyer. Así, se decía que había “generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración, lo que a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, … agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario”. Según ese preámbulo legal, los contratos amparados por el Decreto representaban un 20% del total y se caracterizaban por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional debido a su generalizada duración anual; en cambio, los contratos anteriores a la Ley de 1964 tenían rentas que se consideraban ineconómicas. El resultado según el legislador era que el arrendamiento era una alternativa muy poco atractiva. El objetivo de la Ley era reactivas los alquileres como pieza básica de una política de vivienda orientada al reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La Ley estableció una duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda de cinco años. Además, si vencido este plazo, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba durante tres años más. Este plazo de cinco años fue reducido a tres (y la prórroga tácita pasó de tres a un año) por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, promulgada durante el gobierno de Rajoy. Durante el primer gobierno de Sánchez se volvieron a recuperar los plazos originales (ampliándose a siete años la duración mínima si el arrendador era persona jurídica) mediante el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Sin embargo, ese decreto ley fue derogado por el Congreso en enero de 2019. Volvió a entrar en vigor con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y así sigue a la fecha, pendientes de si se aprueban en la diputación permanente del Congreso los decretos que recientemente fueron derogados por el Congreso y a los que me referiré en el próximo post.
Casi diez años después, en el último gobierno de González, se promulga la todavía vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Es relevante la valoración que en la exposición de motivos de esta Ley se hace de los efectos que había tenido el Decreto Boyer. Así, se decía que había “generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración, lo que a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, … agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario”. Según ese preámbulo legal, los contratos amparados por el Decreto representaban un 20% del total y se caracterizaban por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional debido a su generalizada duración anual; en cambio, los contratos anteriores a la Ley de 1964 tenían rentas que se consideraban ineconómicas. El resultado según el legislador era que el arrendamiento era una alternativa muy poco atractiva. El objetivo de la Ley era reactivas los alquileres como pieza básica de una política de vivienda orientada al reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La Ley estableció una duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda de cinco años. Además, si vencido este plazo, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba durante tres años más. Este plazo de cinco años fue reducido a tres (y la prórroga tácita pasó de tres a un año) por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, promulgada durante el gobierno de Rajoy. Durante el primer gobierno de Sánchez se volvieron a recuperar los plazos originales (ampliándose a siete años la duración mínima si el arrendador era persona jurídica) mediante el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Sin embargo, ese decreto ley fue derogado por el Congreso en enero de 2019. Volvió a entrar en vigor con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y así sigue a la fecha, pendientes de si se aprueban en la diputación permanente del Congreso los decretos que recientemente fueron derogados por el Congreso y a los que me referiré en el próximo post.
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