Una media verdad: “Hay que construir más viviendas”

Dice la Wikipedia que una media verdad es una declaración engañosa que incluye algún elemento de verdad, añadiendo que las medias verdades tienen efectos más poderosos que las mentiras, ya que pueden convencer más fácilmente al receptor del mensaje gracias a la parte de verdad aportada. No es de extrañar que las medias verdades sean muy del gusto de los políticos y, por tanto, se usen sin recato en los debates y, sobre todo, en la propaganda (no en vano el genial propagandista Joseph Goebbels era un consumado maestro en el empleo de estas falacias argumentales). 

 

Es de palpitante actualidad que en España (y en Canarias) hay un grave problema de vivienda. Las recientes acampadas en la Puerta del Sol madrileña y replicadas en otras muchas ciudades del Estado, han puesto en la primera plana mediática la indignación de amplios sectores de la población en este asunto, han provocado la promulgación de un farragoso y pésimamente redactado decreto de medidas urgentes por el Gobierno que el viernes fue rechazado por el Congreso y, finalmente (a la fecha en que escribo), ha derivado en la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. El grave problema consiste, simple y llanamente, en que un porcentaje muy relevante de la población española no puede acceder a una vivienda (sea en propiedad o en alquiler) porque los precios de éstas son muy caros. 

 

El precio –así lo explica la teoría económica– es el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda. Si la vivienda es muy cara es porque hay mucha demanda y poca oferta. Si se aumenta la oferta de la vivienda, bajará el precio. Por tanto, hay que construir más viviendas para que baje el precio y una mayor parte de la población pueda acceder a disfrutar de un hogar bajo techo. Esta cadena silogística la siguen repitiendo (con argumentos y terminología más intrincada) la gran mayoría de los economistas porque, para ellos, la vivienda no es más que otro bien que obedece, como todos, a las famosas “leyes del mercado”, las cuales, por cierto, son algo así como dogmas religiosos incuestionables que no se pueden poner en duda, so pena de fulminante excomunión. Pero resulta que esa argumentación canónica no es verdad y su falsedad está demostrada desde hace mucho tiempo, tanto en el plano teórico (tendría que hablar aquí de la “rigidez” de los bienes o de que el “mercado” real dista de comportarse según estableció el bueno de Adam Smith) como, sobre todo, en la práctica. No, señores, el precio de la vivienda no responde (o, al menos, lo hace en muy escasa medida) al equilibrio entre la oferta y la demanda en un mercado pretendidamente “libre”. 

 

Si sostengo que la frase –que no dejan de repetirnos en todas las tertulias mediáticas– de que “hay que construir más viviendas” es una media verdad es porque, para que sea una verdad completa, hay que completarla. Y me arriesgo a ello a pesar de la advertencia de Antonio Machado: “¿Dijiste media verdad? / Dirán que mientes dos veces / si dices la otra mitad.” (Estrofa L de “Proverbios y Cantares”, incluido en “Nuevos Cantares”, Madrid, 1924). La frase completa y verdadera es obvia: “Hay que construir más vivienda asequible”. Supongo que estamos todo de acuerdo, ¿o no? 

 

Aclaremos a continuación qué es una vivienda asequible. Según la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, se considera vivienda asequible aquélla cuyo uso (sea en calidad de propietario o inquilino) no supera un coste del 30% de los ingresos de la unidad de convivencia. El coste del uso, junto al precio de alquiler o de la hipoteca, incluye también el de los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, agua corriente, servicios de telecomunicación y contribuciones a la comunidad de propietarios, en su caso). Esta es la definición legal de asequible que, a mí al menos, me parece razonable y, de hecho, es el porcentaje que tradicionalmente se venía considerando. Naturalmente se puede discutir que no es lo mismo el 30% de unos ingresos bajos que de otros altos. En el primer caso, que te quede disponible el 70% del sueldo para vivir (una vez pagada la vivienda) puede resultar insuficiente. Pero admitamos que, para no complicar demasiado el asunto, ese 30% máximo es suficientemente aceptable. 

 

No se le escapará a nadie que una vivienda cualquiera no es asequible por sí misma, sino según el nivel de ingresos del usuario. Ahora bien, como es obvio, quienes sufren el problema de la vivienda son precisamente quienes tienen los ingresos más bajos. Para un joven que quiera independizarse y que gane 1.500 € al mes, una vivienda será asequible si su precio de alquiler está por debajo de los 500 € (o la cuota mensual de la hipoteca). En realidad, debería estar por debajo de los 375 mensuales, ya que el porcentaje se sitúa en torno al 25% para poder pagar, con el 5% restante, los gastos y suministros básicos. Ahora bien, es evidente que en la mayoría de nuestras ciudades los precios de alquiler y de venta (traducidos éstos en las cuotas mensuales de las hipotecas) están muy por encima del 30% de los ingresos de las familias que, precisamente, sufren el problema de la vivienda. No tengo a mano, los datos de Hacienda de la población española distribuida por intervalos de renta disponible, pero cuando hace unos meses los consulté (para Canarias) y comparé con los precios medios de alquiler o hipoteca en distintos núcleos del Archipiélago, me resultó que un porcentaje muy alto de la población no alcanzaba con el 30% de sus ingresos la raya marcada por esos precios medios. La conclusión es que el acceso en esas condiciones a la vivienda en Canarias no afecta solo a las personas en situación de vulnerabilidad (que, por supuesto, son las más gravemente golpeadas), sino también a quienes tradicionalmente se han considerado de “clase media”. 

 

Y planteo ahora la pregunta del millón: ¿puede la iniciativa privada construir viviendas que sean asequibles para ese importante porcentaje de la población canarias? La respuesta es un tajante no. Y no puede, más allá de discusiones economicitas sobre la oferta y la demanda, porque simplemente los costes de ejecución (sin contar el suelo, que es el factor especulativo) más un razonable beneficio (pongamos un 15%) dan unas cantidades que están por encima del 30% de los ingresos de esa significativa parte de la población canarias que no puede acceder a la vivienda. Y si sumamos el suelo, apaga y vámonos. En el Decreto Ley 1/2024, a instancias de los constructores, el Gobierno de Canarias elevó el precio máximo de venta de las viviendas protegidas de promoción privada a 1.900 €/m2 útil que, posiblemente, ya ha quedado desbordado por la subida de los precios del suelo y, sobre todo, de la construcción. No veo que se esté haciendo apenas vivienda protegida de promoción privada, pero es que los precios a que saldrían los pisos tampoco serían accesibles para la población más necesitada. En un post pasado, me referí a un proyecto de construcción de 27 viviendas promovido por el Cabildo en una parcela cedida gratuitamente por el Ayuntamiento de Los Realejos en el barrio de Los Barros. El coste medio por vivienda se ponía en 230.000 €, sin pagar suelo y sin obtener beneficio. Si estas viviendas se vendieran (o se pusieran en alquiler con una tasa de amortización lógica) la cuota mensual superaría los 1.000 €. Y si la hubiera promovido la iniciativa privada, para obtener una rentabilidad muy ajustada, esa cuota debería situarse en torno a los 1.300 € mensuales como mínimo, lo que supone que serían “asequibles” para unidades familiares con rentas superiores a 5.200 € al mes. No parece que sea ese el segmento de población que sufre el problema de la vivienda. 

 

Por tanto, la conclusión es clarísima. Por una elemental aritmética de costos reales (sin necesidad de ponernos a discutir sobre oferta y demanda) la iniciativa privada no puede construir vivienda asequible. Pero hay que construir vivienda asequible, ergo la ha de hacer el sector público para ponerla en alquiler a precios variables en función de la renta de los inquilinos y, naturalmente, no cubrir costes (del mismo modo que no se cubren costes en sanidad o en educación, pero, amigo, eso es el estado del bienestar). 

 

Cuando se repite hasta la saciedad la media verdad de que hay que construir más viviendas (sin aclarar que éstas deben ser asequibles) y se habla de que en ese empeño debe participar la iniciativa privada, se está engañando taimadamente a la población dándole a entender que la construcción de viviendas libres contribuirá a aliviar el acceso a la vivienda de quienes lo necesitan. Y eso no es verdad. La verdad –hay que ser claros– es que las viviendas que pueda construir la iniciativa privada no contribuyen en nada a mejorar el problema de acceso a la vivienda, en absolutamente nada. Por el contrario (pero no me voy a detener a argumentarlo) el aumento de la oferta de vivienda privada fomentará el aumento del precio medio, por más que los adoradores del libre mercado me tachen de blasfemo. 

 

Pero voy a conceder que lo que acabo de decir podría no ser así, siempre que se me admita que las viviendas libres no son “asequibles” para quienes sufren el problema (lo cual creo que ya he demostrado). Entonces, podría decírseme, nada obsta a que se edifiquen pues, aunque no sean asequibles y por tanto no resuelvan el problema que sufrimos, contribuyen a la buena salud de un sector importante de la economía canarias (el de la construcción), crean puestos de trabajo, etc. El problema es que esas nuevas viviendas las adquirirán quienes puedan pagar sus precios de mercado (inasequibles). Si las adquieren residentes (que con esos niveles de ingresos ya tienen sus viviendas) será como "inversión"; es decir, para obtener rentas de alquilarlas a usuarios para quienes las viviendas sean asequibles. Esos futuros inquilinos, en una gran proporción, serán no residentes en las Islas (quienes también podrían comprarlas directamente) por la sencilla razón de que es el sector mayoritario de la demanda capaz de pagar los precios de mercado. En resumen, que el aumento de la oferta de vivienda libre no solo no contribuye en nada a resolver el problema de la vivienda, sino que agrava otro problema distinto, de extrema importancia en Canarias: la sobresaturación demográfica de las Islas y la consiguiente actual insuficiencia de los servicios e infraestructuras. 

 

Concluyo: no hay nada más peligroso que las medias verdades. Cuando oigamos a un interlocutor decir que hay que construir más viviendas, corrijámosle añadiendo que sí, pero solo viviendas asequibles (y, por tanto, de promoción pública). Porque, en el fondo, esa media verdad esconde la verdadera intención de quienes defienden unos intereses que poco tienen que ver con resolver el problema social que sufrimos, sino su lucro personal, aunque, en nuestro caso, sea a costa de acercarnos más a la debacle colectiva hacia la que irremisiblemente nos dirigimos.