Aumentar la oferta no contribuye a resolver el problema de la vivienda

Los medios canarios dan hoy amplia cobertura a unas declaraciones del Consejero de Obras Públicas, Movilidad y Vivienda en el que anuncia “medidas urgentes para hacer frente a la crisis habitacional” que serán aprobadas el próximo lunes mediante Decreto Ley. Gran parte de estas medidas están encaminadas a aumentar la oferta de viviendas, de lo que cabe deducir que el Gobierno cree firmemente en el mantra neoliberal de que el mercado funciona según las reglas de los manuales y, por tanto, se hay más oferta de viviendas bajará el precio de éstas. Sin embargo, esto no es así. 

 

En primer lugar, porque, actualmente, el precio de la vivienda no tiene apenas margen de bajada para llegar a niveles que puedan considerarse asequibles. Veámoslo con un ejercicio sencillo. Supongamos un piso VPO en Tenerife de 85 m2útiles, que equivale más o menos a una superficie de 100 m2 construidos; la repercusión del suelo en un 22% de los costes de construcción (equivalente a un 15% del módulo de VPO, lo que es un valor bajo en la realidad) y un 20% de beneficio empresarial, incluyendo costes diversos; el precio mínimo de esa vivienda no puede bajar de 175.000 €, lo que resulta 2.060 €/m2 útil, bastante más que el actual módulo de protección oficial, lo que explica que los promotores no hagan VPO porque no salen los números (el Consejero ha anunciado una subida del módulo a 1.905 €/m2 útil, que parece que va a ser insuficiente). 

 

Sigamos con el ejemplo, la cuota mensual de una hipoteca a 30 años a interés fijo para ese piso sería hoy aproximadamente de 740 € mensuales (financiando la totalidad de la vivienda). Si asumimos el 30% de los ingresos mensuales como límite máximo (deseable) a destinar a la vivienda, este piso del ejemplo (de precio muy ajustado, no se olvide) sería accesible a unidades familiares con ingresos superiores a unos 2.500 € mensuales. Es evidente que las personas más necesitadas de vivienda asequible están bastante por debajo de esta renta mensual. La conclusión, pues, es clara: por más que aumente la oferta de vivienda, la promoción privada no podrá aportar pisos asequibles porque, simplemente, no dan los números. 

 

En segundo lugar, está más que demostrado en la práctica (recuérdese por ejemplo la época del boom inmobiliario) que un aumento de la oferta de viviendas no reduce los precios. La razón es que la vivienda es un bien con bajísima elasticidad, muy rígido, debido fundamentalmente al papel que juegan en la formación del precio las rentas del suelo. En el ejemplo que he puesto antes, el suelo está en valores mínimos. En la realidad de las Islas es muy difícil encontrar solares de uso residencial a 265 €/m2c de repercusión (el valor asumido). El propietario de suelo establece el precio de forma residual, fijando un mínimo que siempre subirá (debido a su privilegio de localización) y obligará, en consecuencia, a que suba el precio de venta de la vivienda nueva, en una espiral alcista que suele acabar con las crisis inmobiliarias. 

 

Fomentar que aumente la oferta de vivienda nueva no significará que haya más vivienda asequible para la población que la demanda. Por lo tanto, todas las medidas orientadas en este sentido (incluyendo la de convertir locales y oficinas en viviendas, tan destacada en los medios pese a ser la más irrelevante) en nada contribuirán a mejorar el problema de la vivienda. Sí contribuirán, en cambio, a dinamizar la economía, si los constructores y promotores inmobiliarios encuentran incentivos suficientes en las mismas. Así que el Gobierno debería decir –si fuera sincero– que pretende ayudar a este sector productivo y vender sus medidas como de impulso económico y del empleo. Claro que insistir en la construcción no parece casar bien con la orientación que debería dársele a la economía canaria y que tanto se proclama. Pero, en todo caso, lo que ha de quedar muy claro es que, tanto por las cifras reales de Canarias como por la propia lógica del mercado inmobiliario, aumentar la oferta de viviendas en Canarias no aporta nada al problema de la vivienda y, en cambio, trae otros muchos. 

 

Si, efectivamente, se construyen nuevas viviendas es bastante probable que se vendan, pero no será a los residentes canarios que demandan vivienda asequible a sus niveles de renta (porque estas nuevas viviendas no lo serán) sino, mayoritariamente, a personas no residentes en el archipiélago. En el mejor de los casos, estas nuevas viviendas pasarán a ser la residencia de los compradores, quienes se mudarán a vivir – permanente o temporalmente– a Canarias. Pero también se comprarán por operadores económicos (fondos de inversión, por ejemplo) como activos, para ponerse en explotación turística (viviendas vacacionales, por ejemplo) o no. En cualquiera de los supuestos, aumentar la oferta de viviendas en Canarias es aumentar la presión humana sobre un territorio que ya está muy por encima de su capacidad de carga, es hacer justamente lo contrario que hay que hacer desde cualquier elemental criterio de sostenibilidad. 

 

La única forma de contribuir a que las familias canarias puedan acceder al derecho constitucional de la vivienda es mediante actuación pública directa, nunca confiando en el “mercado libre” ni en “mantras” mentirosos de la ideología económica dominante. En la situación de sobrecarga demográfica de Canarias, sólo sería admisible construir nueva vivienda si ésta es pública y dirigida al alquiler. Recordemos que hay más de 200.000 viviendas vacías en el archipiélago, más que de sobra para resolver la demanda residencial a largo plazo. En resumen, la política de vivienda, además de eficaz (y las medidas anunciadas no lo son en absoluto) debe ser congruente con un marco de sostenibilidad a futuro de nuestra sociedad y nuestro territorio (y las medidas anunciadas van justo en la dirección contraria).