Cuando se discute sobre el problema de la vivienda –que podría sintetizarse en la extrema dificultad de gran parte de la población española de acceder a la misma– parece haber consenso en que la solución pasa por una mayor actividad de los poderes públicos en la construcción de “viviendas sociales”. Se trata, en todo caso, de un consenso muy general, que no alcanza a todas sus consecuencias prácticas y, muy en particular, a aquéllas que afectarían al “libre desenvolvimiento del mercado”. Por eso, en un ejercicio de ambigüedad que elude compromisos concretos, el programa del PP para las pasadas elecciones generales habla de “explorar soluciones” para construir viviendas a precios más asequibles sin decir quién pretende que las construya (hay que suponer que el sector privado). VOX, en cambio, si prometió impulsar la construcción de viviendas sociales públicas, si bien no es nada proclive a que exista un parque público ya que insiste en que deben pasar a ser propiedad de los adjudicatarios.
Pero para acercarse al objetivo de posibilitar el derecho constitucional (artículo 47) de disfrutar de una vivienda digna y adecuada pueden plantearse otras medidas, entre ellas obligar a que las viviendas vacías se ocupen. Recientemente los medios de comunicación han venido destacando la alta proporción de viviendas vacías en Canarias, que se cifra en casi el 20% del parque total en 2021 según un informe de Tinsa. El dato proviene del Censo de población y Vivienda de 2021 (Instituto Nacional de Estadística), calculado a partir del consumo eléctrico. Si estas viviendas estuvieran en uso alojarían un total de medio millón de personas (el tamaño medio familiar en el Archipiélago es de 2,44 personas por hogar). Es decir, en teoría hay viviendas de sobra para resolver la demanda actual en Canarias). Naturalmente, no todas esas viviendas vacías tienen las condiciones suficientes para ser puestas en uso. Tomemos solo las construidas con posterioridad a 1974 (con antigüedad menor a 50 años) que representan en torno al 60% y, además, supongamos que, por diversas causas, la mitad de ellas no pueden ser puestas en uso. El resultado son unas 80.000 viviendas que permitirían dar alojamiento a más de 190.000 personas.
Obviamente, para que estas viviendas vacías se pongan en uso la Administración ha de adoptar medidas coercitivas sobre los propietarios. El procedimiento es sencillo de imaginar: primero, identificar las viviendas vacías aptas, segundo, dar un plazo a sus dueños para que las alquilen; tercero, pasado ese plazo, la propia Administración las pone en alquiler (pasando la renta al propietario, naturalmente). De más está decir que este tipo de actuación es frontalmente rechazado por la Derecha e intuyo que tampoco convence del todo a buena parte de los socialistas. La razón es clara: supone una intromisión en el “sagrado” derecho de propiedad, impidiendo el derecho de disponer libremente del uso de la vivienda; lo que haga con mi vivienda es cosa mía y si no quiero alquilarla, no la alquilo y no se me puede obligar. Sería interesante hacer una encuesta preguntando si se considera bien que la Administración obligue a los propietarios de viviendas vacías a ponerlas en alquiler; intuyo que una gran mayoría respondería negativamente. Es probable que lo mismo piensen los partidos políticos y por eso el gobierno de izquierda de la pasada legislatura no haya amparado en la reciente Ley por el derecho a la vivienda medidas de este tipo.
Pero, por más que puede que no sea muy aceptado socialmente, lo cierto es que “exigir” que el propietario ponga en uso su vivienda vacía es perfectamente legítimo porque es uno de sus deberes como propietario. No me voy a extender comentando la base constitucional que lo legitima (artículo 33 en cuanto a la función social de la propiedad) ni a la abundante jurisprudencia que lo deja meridianamente claro; baste señalar, para limitarnos a nuestra legislación autonómica, que uno de los deberes de los propietarios en suelo urbano consolidado (donde está la mayoría de esas viviendas vacías) es “usar la edificación en los términos establecidos en el planeamiento urbanístico o en la legislación específica”. Si una vivienda está deshabitada, no se está usando y, por lo tanto, el propietario incumple su obligación. Y me parece a mí que los poderes públicos tienen el deber de hacer cumplir la Ley a quienes lo incumplen. Por tanto, cuando el Gobierno de Canarias, los Cabildos y los Ayuntamientos no hacen nada para que las viviendas vacías se pongan en uso están incumpliendo sus obligaciones. O dicho de otra forma: la intervención pública sobre las viviendas vacías no es una alternativa posible entre otras de las administraciones, es un deber que ineludiblemente han de asumir.
Naturalmente, no planteo posiciones maximalistas, no se trata de exigir a todos los propietarios de vivienda que las pongan en uso (entre otras cosas porque es imposible e innecesario). Basta con empezar a adoptar medidas gradualmente, pero lo que es inadmisible es que simplemente no se haga nada al respecto, que es lo que viene ocurriendo a este respecto desde siempre.
Por ejemplo, una primera medida consiste en ofrecer a los propietarios que aporten sus viviendas a un programa de alquiler público, con la garantía de la administración de recibir la renta y de que los inquilinos hagan buen uso de su vivienda. Esta propuesta, en práctica en varios municipios españoles, no levanta ninguna controversia ya que el propietario decide libremente adherirse o no al programa (no se atenta contra el sagrado derecho de propiedad). De hecho, VISOCAN, empresa pública de vivienda del Gobierno de Canarias, cuenta con el “Programa de Vivienda Vacía de Canarias”, creado dentro del Plan de Vivienda de Canarias 2020-2025 (aprobado el 18 de diciembre de 2020). Según se informa en su web, el precio máximo a satisfacer por VISOCAN mensualmente al propietario no superará 5,88 €/m2 útil o 6,23€ m2 en municipios declarados ámbitos territoriales de precio máximo superior. Eso significa que una vivienda de 90 m2 útiles en el área metropolitana tinerfeña se pagaría a un máximo de 560 € mensuales. En la actualidad, los alquileres en Santa Cruz – La Laguna son bastante más altos, incluso en las zonas menos tensionadas.
No he encontrado datos sobre el número de viviendas cedidas por sus propietarios que VISOCAN tiene en alquiler. Tampoco de otras empresas públicas que cuentan con este servicio (la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, que lleva ya varios años). Pero tengo la impresión de que la incidencia de estos programas en la reducción del problema de acceso a la vivienda de quienes lo necesitan ha de ser bastante escasa. Con toda seguridad, la razón radica en que las rentas “sociales” que paga la administración a los propietarios están muy por debajo de los precios de mercado. Consiguientemente, para que esta modalidad de alquiler social tenga éxito es necesario que, o bien bajen los precios libres de alquiler, o bien se obligue a los propietarios (o ambas condiciones).
Ambas opciones pasan por la intervención coercitiva de la Administración en el mercado de la vivienda y, por eso, ambas son rechazadas por los partidos de derecha. La primera es la que se plantea en la reciente Ley por el derecho a la vivienda; en mi opinión (ya la desarrollaré en un próximo post), sus resultados van a ser decepcionantes. La opción de obligar al propietario a ceder su vivienda vacía para alquiler social me parece mucho más prometedora, aunque, ciertamente, requiere salvar oposiciones muy enconadas de los partidos de ideología neoliberal pero también de gran parte de la población. Estas últimas podrían suavizarse mediante una aplicación gradual, como ya he señalado antes. Trataré también de esta opción en un próximo post. No obstante, ha de quedar claro que para avanzar en la solución del acceso a la vivienda hay que poner en marcha, coordinadamente, distintas líneas de actuación.
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