El artículo 9 del Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda merece un examen atento, empezando por el análisis sintáctico. La primera frase reza textualmente lo siguiente: “En los suelos urbanizables ordenados, en los que existan una o varias parcelas sin edificar, en los que, conforme al planeamiento urbanístico municipal, se admita el uso mixto turístico y residencial o los declare compatibles, se podrán destinar en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada”.
El ámbito espacial que se podrá destinar a uso residencial no queda claro: ¿son los suelos urbanizables o las parcelas sin edificar incluidas en los mismos? Tal como está redactada la frase pareciera que lo que se puede destinar a uso residencial es el sector urbanizable, siempre que cumpla dos condiciones: que contenga parcelas sin edificar y que el planeamiento admita el uso mixto turístico y residencial (o los declare compatibles). Si esta es la interpretación, es incorrecta la preposición “en” con la que se inicia la frase (“los suelos urbanizables ordenados … se podrán destinar …”).
Ahora bien, parece que la norma está pensando en sectores urbanizables con cierto grado de consolidación edificatoria (y, por tanto, urbanizados o con la urbanización bastante ejecutada), porque al decir “en los que existan una o varias parcelas sin edificar” se da a entender que existen otras varias parcelas edificadas. Pero, si es así, carece de sentido, porque el sector no se podría destinar a uso residencial en su totalidad, salvo que todas las parcelas ya edificadas fueran residenciales. Ello nos obliga a pensar que la intención de la norma es afectar a las parcelas no edificadas de ese sector urbanizable, no al sector urbanizable en su totalidad.
Aceptada tal interpretación (que no se corresponde con la redacción) surge la siguiente duda: ¿qué es lo que se puede destinar en su totalidad a uso residencial: cada una de las parcelas vacantes o todas las parcelas vacantes? Veamos lo que significa cada una de las dos interpretaciones.
El segundo supuesto parece de difícil aplicación práctica, salvo que todas las parcelas no edificadas del sector urbanizable fueran del mismo propietario. Porque, si no es así, no se podría conceder licencia a ningún promotor mientras no se garantice que los propietarios del resto de parcelas vacantes también van a destinarlas a uso residencial. Y esa garantía solo puede conseguirse mediante una modificación de la ordenación pormenorizada de esas parcelas para establecer el uso residencial en las mismas (señalando además cuáles se destinan a viviendas protegidas). Pero, si se ha de modificar el planeamiento, sobra esta norma cuyo objeto es precisamente “desplazar” las determinaciones urbanísticas.
Ha de concluirse pues que la única interpretación posible es la primera que, para evitar ambigüedades, debería haberse redactado más o menos como sigue: “Cada una de las parcelas no edificadas, situadas en suelos urbanizables ordenados en los que, conforme al planeamiento urbanístico, se admita el uso mixto turístico y residencial o ambos sean compatibles, podrá destinarse en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada”.
Evidentemente, esta norma es aplicable sobre sectores urbanizables mixtos; es decir, sobre aquéllos en que existen parcelas con uso residencial y parcelas con uso turístico. La condición de que el planeamiento urbanístico admita el uso mixto turístico y residencial se refiere al sector, no a la parcela concreta en que pueda pedirse licencia. El uso establecido por el plan a cada parcela sobre la que se aplique esta norma es indiferente; lo único que importa es que se sitúe en un sector urbanizable ordenado mixto.
Concreto más: la norma es aplicable sobre las parcelas de esos sectores en los que la ordenación pormenorizada prohíba el uso residencial. Porque, si en una parcela vacante está permitido el uso residencial (sea con prohibición del turístico o compatible con éste), el propietario podría construir viviendas (protegidas o no) sin necesidad de acogerse a este artículo 9 ni adquirir ningún compromiso. Pero digo más: este precepto no se aplicaría solo a las parcelas con uso principal turístico, sino a cualquier parcela no edificada de un sector mixto en la que esté prohibido el uso residencial. Por ejemplo, en una parcela calificada con uso comercial por el plan, el propietario podría obtener licencia para un edificio residencial. También, por supuesto, si la parcela está calificada con uso de equipamiento privado (lo que se confirma con carácter general mediante el artículo 5).
En resumen: si la interpretación que he hecho de la deficiente redacción de este artículo 9.1 es correcta, lo que se pretende es que en los sectores urbanizables mixtos en los que queden parcelas sin edificar, éstas puedan dedicarse a vivienda y que una parte importante de las nuevas viviendas sean protegidas (de promoción privada). Lo primero que hay que decir al respecto es que, con el argumento de la emergencia habitacional, se está planteando un giro radical en uno de los objetivos básicos de la ordenación del espacio turístico en Canarias, que es “evitar el uso mixto por el deterioro que la situación causa en la oferta turística, revisando los instrumentos de planeamiento que permitan ambos usos en un mismo ámbito o sector, con el fin de especializar íntegramente los espacios en uno u otro destino” (Memoria de las Directrices de Ordenación del Turismo de 2003 y que siguen vigentes).
Tan frontal contradicción con los criterios de ordenación urbanística del espacio turístico no me parece que deba nacer de una medida puntual en materia de vivienda, sin la necesaria reflexión sosegada sobre sus consecuencias. Pero sobre ello, y sobre otros aspectos de este artículo 9, escribiré en otro momento.
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