En 2015, a raíz de la aprobación inicial del Plan General de Ordenación (supletorio) de San Bartolomé de Tirajana, se constituyó la “Plataforma de Afectados por la Ley Turística”, formada por propietarios de apartamentos que se oponían a que les obligaran a poner sus inmuebles en explotación turística. En los 8 años de vida, esta asociación se ha mostrado bastante activa e imagino que alguna culpa tendrá en que hasta la fecha no se haya aprobado el plan municipal.
El nombre de la plataforma hace referencia a la Ley 2/2013 de renovación y modernización turística de Canarias (LRMTC), cuyo artículo 23 establece que los titulares de los establecimientos turísticos deben destinarlos al ejercicio de la actividad turística, aclarando que son establecimientos turísticos (en este caso alojativos) aquellos que tengan asignado tal uso por el Plan o, si la parcela estuviera calificada indistintamente residencial o turística, los que hubieran obtenido licencia turística en su construcción.
En realidad, ese artículo de la LRMTC no aporta nada nuevo al derecho de propiedad. Como es sabido, uno de los deberes de los propietarios de bienes inmuebles es destinarlo a usos compatibles con la ordenación urbanística (artículo 15.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y artículo 56 de la Ley del Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias). Está meridianamente claro desde hace mucho que el contenido del derecho de propiedad viene definido por el planeamiento urbanístico: si el inmueble está calificado como turístico, ha de ponerse en explotación turística, del mismo modo que si el uso es residencial ha de habitarse.
No obstante, el inmueble puede dedicarse a cualquier uso permitido por el plan en la parcela o, lo que es lo mismo, no prohibido. Por eso, una parcela con uso residencial podría ponerse en explotación turística (vivienda vacacional) siempre que este “uso” no esté prohibido por el planeamiento (que no suele estarlo). Sin embargo, desde las Directrices de Ordenación del Turismo (Ley 19/2003) está prohibida la compatibilidad en una misma parcela del uso turístico y el residencial; no cabe –como se hacía antes– que un plan urbanístico califique una parcela como residencial-turística, de modo que sea el promotor, en el momento de solicitar la licencia de obra, el que decida el uso al que va a destinar el edificio a construir.
Así las cosas, en Canarias una parcela o es residencial y está prohibido el uso turístico (con la excepción de la vivienda vacacional, pero esa es otra discusión), o es turística y está prohibido el uso de vivienda. Esta distinción debería estar clara en la ordenación urbanística vigente, pero en el caso de planes antiguos que calificaban indistintamente ambos usos (residencial-turístico), el artículo 23 LRMTC deja claro que el uso es el que se hubiera señalado con la licencia de obra. Es decir, desde bastante antes de la Ley turística de 2013, los propietarios de apartamentos turísticos en Maspalomas (y en las demás zonas turísticas de Canarias) sabían que estaban en una parcela calificada como turística y en la que, por tanto, el uso residencial estaba prohibido.
Lo que sí es una novedad de la LRMTC es que incluyó entre las infracciones muy graves a la disciplina turística “el incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a usos residenciales”. En realidad, tampoco era una novedad, porque ya la Ley 9/1999 de Ordenación del Territorio de Canarias calificaba de infracción grave “la implantación y el desarrollo de usos no amparados por el o los actos administrativos que legalmente deban legitimarlos e incompatibles con la ordenación aplicable” (sigue igual en la vigente Ley 4/2017). Quizás entonces la única novedad haya sido que el Gobierno de Canarias ha empezado a abrir expedientes sancionadores a algunos apartamentos turísticos que no se encontraban en explotación. No han sido muchos, que yo sepa, pero ha bastado que se pusiera en marcha la disciplina turística para que se desaten las protestas ante el abuso de la administración sobre el legítimo derecho del propietario a residir en su apartamento turístico (o ponerlo en alquiler).
La reacción “popular” (personificada en la citada Plataforma de Maspalomas) pone de manifiesto que la función social de la propiedad inmueble está muy lejos de ser asumida por la gente normal. Parece que hay un convencimiento muy mayoritario de que el derecho de propiedad incluye disponer libremente de tu inmueble, sin estar obligado a dedicarlo a un uso concreto (por eso no se me puede impedir que tenga mi vivienda vacía o que resida en mi apartamento turístico). Naturalmente, que tantos propietarios de buena fe piensen así es en parte culpa de la Administración, entre otras cosas por su absoluta pasividad hasta hace muy poco. A este respecto, me parece muy positivo lo dispuesto en el artículo 23.2 LRMTC que exige a los propietarios de inmuebles turísticos que hagan constar en el Registro de la Propiedad el uso a que está destinado la parcela y el inmueble, así como las limitaciones que implica. Si esto se cumpliera (que no lo creo), el propietario no podría decir que no sabía que su apartamento turístico debía destinarse solo a la explotación turística.
De todas maneras, gracias probablemente a la actividad de la citada Plataforma, esta “radical” obligación de que los inmuebles con uso turístico deben dedicarse al uso turístico fue atenuada mediante la introducción por la LSENPC de una disposición transitoria séptima en la LRMTC, considerando compatibles (y en situación de consolidación) los usos residenciales existentes el 1 de enero de 2017 en parcelas calificadas de uso turístico. Es decir, quienes usaban su apartamento como vivienda no serían objeto de sanción y podrían seguir; naturalmente, también podrían ponerlo en explotación turística, pero en tal caso ya no podrían volver al uso residencial. Parece, sin embargo, que esta norma no convence a los propietarios, reivindicadores del derecho a disponer libremente de su inmueble, porque, de no ser así, se estaría ante una injerencia ilegítima en sus sagrados derechos que, además, generaría indemnizaciones.
Supongo que puede imputárseme carencia de empatía hacia esta Plataforma. Aclaro que estoy convencido que muchas de estas personas se sienten injustamente tratados y, como ya he dicho, es en parte verdad debido a la inactividad de las administraciones durante varias décadas. Pero, desde luego, no comparto la concepción del derecho de propiedad de la Plataforma (como tampoco lo hace la legislación y jurisprudencia españolas). En ese sentido, con todas las garantías y cuidados necesarios, me parece bien que, por fin, los poderes públicos empiecen a adoptar medidas para obligar a que los propietarios incumplidores cumplan la Ley (destinen sus inmuebles a la explotación turística). Cuestión distinta es si la actual normativa canaria de especialización y diferenciación entre el turismo y la residencia es la más correcta o, a lo mejor, debiera ser objeto de discusión. Y en esa discusión ha de entrar necesariamente la “unidad de explotación”, que es la clave de la mayoría de los problemas prácticos para la coexistencia de ambos usos (y se agrava con la vivienda vacacional). Pero todo ello excede de este post.
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