El 16 de enero de 1971, la Comisión Provincial de Urbanismo aprobó definitivamente, al amparo del Plan General de El Médano (1965), el plan parcial Costabella. Ese plan parcial suponía la implantación de una urbanización destinada al alojamiento de turistas y veraneantes de la Isla sobre un ámbito de 28,4 hectáreas situado en el extremo occidental de la playa de la Tejita y al que solo se accedía por el camino costero del Médano a los Abrigos (no estaba aún ejecutada la carretera actual, aunque sí proyectada en el plan general). El plan parcial preveía la implantación de hoteles, apartamentos y bungalows (además de uso comercial y espacios libres públicos), con una capacidad alojativa de 3.250 personas, que equivalía a una densidad de 120 habitantes/hectárea. La edificabilidad bruta asignada era de 0,5 m2c/m2s. Todos estos datos provienen del plan parcial original, redactado, por cierto, por el mismo arquitecto del Plan General de 1965.
En esas fechas, la franja costera entre El Médano y Los Abrigos se destinaba al cultivo del tomate que ya se encontraba en declive y, desde luego, no existía ningún desarrollo urbanístico. No obstante, antes que Costabella, ya se habían aprobado en esa zona dos iniciativas de nuevas urbanizaciones: La Mareta (1966) y El Tapado (1969). Revisando las fotos aéreas disponibles, se comprueba que en 1982 ya se había ejecutado la carretera general y el sector de Costabella contaba ya con casi todos los viarios interiores, pero no había ninguna edificación. En 1987, 1994 y 1998 la situación es prácticamente la misma. En la foto de 2002 se aprecia la construcción de la parcela situada en el extremo suroeste del sector en la cual existen 188 viviendas adosadas. En la ortofoto de 2004-2006, además de la parcela anterior, también está edificada la que queda por encima (153 viviendas también adosadas) y estaba en obras la siguiente parcela hacia arriba cruzada la carretera (en la cual hay actualmente 253 viviendas en tipología de bloque abierto). En 2007, las tres parcelas que definen la banda occidental del sector están completamente acabadas y la que se encuentra en el extremo nororiental (por encima de la carretera) está en obras (106 viviendas). Entre 2013 y 2014 se edifica la parcela central bajo la carretera general (bloque de viviendas con bajo comercial) y se urbaniza el parque público. Entre 2015 y 2018 se edifican dos de las tres parcelas restantes en la parte del sector por encima de la carretera y, en los dos años posteriores la tercera. A partir de esa fecha, solo quedaban dos parcelas vacantes, pero ambas con licencia de edificación: la triangular situada en el extremo nororiental de la parte bajo la carretera, destinada a vivienda (63876); y la de mayor superficie del sector (63771) destinada a hotel. En resumen: el sector de Costabella se urbanizó con relativa celeridad desde la aprobación del plan parcial; sin embargo, no comenzó a edificarse hasta principios del presente siglo, lo que sin duda se explica por la falta de demanda alojativa durante las tres últimas décadas del XX. En la actualidad se encuentra prácticamente colmatado, pendiente de la construcción de la parcela del hotel, objeto de una enconada controversia en los años recientes.
Pese a que el plan parcial se encontraba “paralizado”, las Normas Subsidiarias que se aprobaron mantuvieron su vigencia por entender que se encontraba “en ejecución” (debido a que no había caducado todavía su plan de etapas) y se pretendía evitar posibles indemnizaciones. Por la misma razón, el PGO de Granadilla aprobado en 2005 respetó la ordenación original (salvo pequeños ajustes y la adaptación a la terminología del propio plan de las condiciones normativas); además, durante el proceso de elaboración, el Ayuntamiento suscribió un convenio urbanístico con el propietario del sector a fin de garantizar la culminación de las obligaciones pendientes. El PGO vigente calificaba la parcela de gran tamaño del extremo sureste del sector (entonces todavía vacante) con el uso turístico hotelero (TH*) y tipología edificatoria abierta AB1*. El límite de la parcela hacia el mar se trazaba por el borde del paseo litoral y del dominio público marítimo terrestre vigente entonces.
En 1987, con la primera Ley de declaración de espacios naturales de Canarias, la Montaña Roja se declara Paraje Natural de Interés Natural. Ahora bien, el sector de Costabella quedaba al exterior (si bien muy cercano) del nuevo ENP, por lo que las disposiciones de esa Ley no le afectaban. Importa destacarlo porque en alguna ocasión los opositores a la construcción del hotel han manifestado que la dimensión original del espacio natural era de mayor extensión e incluía terrenos del plan parcial, lo cual no es cierto. La reclasificación de los espacios naturales realizada por la Ley de 1994 mantuvo el límite oeste de Montaña Roja de 1987 (si bien excluyó del ENP la propia playa de La Tejita). De hecho, si hubiera sido así, es probable que las Normas Subsidiarias hubieran tenido que modificar el plan parcial original.
Conviene referirse también al Plan Territorial Especial de Ordenación Turística Insular de Tenerife (PTEOTIT) que se formuló y aprobó más o menos simultáneamente al Plan General de Granadilla. El PTEOTIT delimita las que llama “zonas turísticas” de la Isla y, cada una de ellas, la divide en “ámbitos particulares”. La costa de Granadilla pertenece a la zona turística del Litoral de Abona y el sector de Costabella es el ámbito particular 19 que se califica como área en desarrollo de ensanche de destino mixto (residencial y turístico). En las condiciones específicas se establece expresamente la obligación de cumplir el acuerdo de aprobación definitiva parcial de 25 de junio de 2003 que imponía que las dos parcelas vacantes (la actual parcela del Hotel La Tejita) tuvieran uso turístico hotelero con un número máximo de camas resultante de aplicar la densidad de 60 m2s/plaza. Dicha condición, como ya hemos dicho, se recogió en el PGO que entró en vigor y continua vigente.
En resumen, a partir de 2005, la actual parcela del Hotel de la Tejita se situaba en suelo urbano consolidado destinada a uso turístico hotelero. Ello implica –y es conveniente resaltarlo– que el propietario de la misma no solo tenía el derecho de edificar, sino que estaba obligado a hacerlo. Suele olvidarse que, de siempre, es deber de los propietarios de parcelas en suelo urbano consolidado edificarlas de acuerdo a lo que establezca la ordenación urbanística (artículo 56 de la Ley del Suelo de Canarias). Naturalmente, las administraciones no exigen el cumplimiento de esta obligación y, por eso, existen tantos solares sin edificar en nuestras áreas urbanas. De este deber deriva que la licencia de obras sea un acto reglado; es decir, que si un propietario presenta sobre su parcela un proyecto que cumple las condiciones del planeamiento, el Ayuntamiento venga obligado a concederla, sin que pueda denegarla por motivos de conveniencia por muy legítimos que sean. De lo contrario, al margen de la inseguridad jurídica que se generaría, se estaría impidiendo al propietario cumplir su obligación y, además, se iría en contra de las propias determinaciones del planeamiento aprobado. Ha de tenerse en cuenta que esas determinaciones son, en principio, la expresión del interés público.
Lo anterior no significa que la ordenación urbanística vigente (en este caso la calificación como hotelera de esa parcela) sea la más adecuada. Ciertamente, puede ocurrir que, una vez aprobada, se compruebe que las determinaciones sobre un ámbito concreto son contrarias a valores de alta relevancia para el interés público como, por ejemplo, la protección medioambiental. En tales supuestos, lo que debe hacerse es acordar la suspensión del plan e incluso de la licencia, lo que suele implicar derechos indemnizatorios al propietario. Pero mientras no se produzca tal acto (que corresponde al Gobierno de Canarias), el Ayuntamiento viene obligado a conceder la licencia de obras, previa verificación de la adecuación del proyecto al plan y con los correspondientes informes preceptivos.
En 2015, el nuevo propietario de la parcela hotelera solicita licencia municipal para la construcción de un hotel de cinco estrellas con 883 plazas, que es la capacidad alojativa máxima resultante de aplicar el estándar normativo de 60 m2s/plaza sobre la superficie de la parcela (unos 53.000 m2s). En abril de 2016, el Cabildo da la autorización provisional en el ejercicio de sus competencias en materia turística. En junio de ese año, la Consejería de Política Territorial, previo informe favorable del Servicio Periférico de Costas en Tenerife, otorgó la autorización al proyecto en lo relativo al cumplimiento de la Ley de Costas. También hubo informe favorable de la Dirección General de Aviación Civil en cuanto a las servidumbres aeronáuticas. Con todo ello, el Ayuntamiento otorga la licencia al proyecto de ejecución el 21 de diciembre de 2018 (previamente, el 19 de septiembre de 2017, se había concedido “licencia urbanística” al proyecto básico). Conviene señalar que el tiempo de tramitación de la licencia (unos tres años) fue excesivo y desde luego muy superior al establecido legalmente (3 meses).
Ya desde el anuncio de que en esa parcela iba a construirse un hotel (hacia finales de 2015) comienzan a movilizarse diferentes personas contra el proyecto. Así, en mayo de 2017, antes de que se concediera la licencia al básico, se constituye la asociación ecologista “Salvar la Tejita”, con el objetivo expreso de impedir la construcción del hotel (aunque han ampliado su actuación al ámbito de El Puertito de Adeje). Aparte de sus acciones físicas contra las obras ampliamente difundidas, “Salvar la Tejita” ha llevado a cabo distintas iniciativas tanto en el ámbito administrativo como en el judicial, a las que me referiré más adelante.
En resumen, a partir de 2005, la actual parcela del Hotel de la Tejita se situaba en suelo urbano consolidado destinada a uso turístico hotelero. Ello implica –y es conveniente resaltarlo– que el propietario de la misma no solo tenía el derecho de edificar, sino que estaba obligado a hacerlo. Suele olvidarse que, de siempre, es deber de los propietarios de parcelas en suelo urbano consolidado edificarlas de acuerdo a lo que establezca la ordenación urbanística (artículo 56 de la Ley del Suelo de Canarias). Naturalmente, las administraciones no exigen el cumplimiento de esta obligación y, por eso, existen tantos solares sin edificar en nuestras áreas urbanas. De este deber deriva que la licencia de obras sea un acto reglado; es decir, que si un propietario presenta sobre su parcela un proyecto que cumple las condiciones del planeamiento, el Ayuntamiento venga obligado a concederla, sin que pueda denegarla por motivos de conveniencia por muy legítimos que sean. De lo contrario, al margen de la inseguridad jurídica que se generaría, se estaría impidiendo al propietario cumplir su obligación y, además, se iría en contra de las propias determinaciones del planeamiento aprobado. Ha de tenerse en cuenta que esas determinaciones son, en principio, la expresión del interés público.
Lo anterior no significa que la ordenación urbanística vigente (en este caso la calificación como hotelera de esa parcela) sea la más adecuada. Ciertamente, puede ocurrir que, una vez aprobada, se compruebe que las determinaciones sobre un ámbito concreto son contrarias a valores de alta relevancia para el interés público como, por ejemplo, la protección medioambiental. En tales supuestos, lo que debe hacerse es acordar la suspensión del plan e incluso de la licencia, lo que suele implicar derechos indemnizatorios al propietario. Pero mientras no se produzca tal acto (que corresponde al Gobierno de Canarias), el Ayuntamiento viene obligado a conceder la licencia de obras, previa verificación de la adecuación del proyecto al plan y con los correspondientes informes preceptivos.
En 2015, el nuevo propietario de la parcela hotelera solicita licencia municipal para la construcción de un hotel de cinco estrellas con 883 plazas, que es la capacidad alojativa máxima resultante de aplicar el estándar normativo de 60 m2s/plaza sobre la superficie de la parcela (unos 53.000 m2s). En abril de 2016, el Cabildo da la autorización provisional en el ejercicio de sus competencias en materia turística. En junio de ese año, la Consejería de Política Territorial, previo informe favorable del Servicio Periférico de Costas en Tenerife, otorgó la autorización al proyecto en lo relativo al cumplimiento de la Ley de Costas. También hubo informe favorable de la Dirección General de Aviación Civil en cuanto a las servidumbres aeronáuticas. Con todo ello, el Ayuntamiento otorga la licencia al proyecto de ejecución el 21 de diciembre de 2018 (previamente, el 19 de septiembre de 2017, se había concedido “licencia urbanística” al proyecto básico). Conviene señalar que el tiempo de tramitación de la licencia (unos tres años) fue excesivo y desde luego muy superior al establecido legalmente (3 meses).
Ya desde el anuncio de que en esa parcela iba a construirse un hotel (hacia finales de 2015) comienzan a movilizarse diferentes personas contra el proyecto. Así, en mayo de 2017, antes de que se concediera la licencia al básico, se constituye la asociación ecologista “Salvar la Tejita”, con el objetivo expreso de impedir la construcción del hotel (aunque han ampliado su actuación al ámbito de El Puertito de Adeje). Aparte de sus acciones físicas contra las obras ampliamente difundidas, “Salvar la Tejita” ha llevado a cabo distintas iniciativas tanto en el ámbito administrativo como en el judicial, a las que me referiré más adelante.
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