El hotel de la Tejita (2): las afecciones de la Ley de Costas

Antes incluso de la concesión de la licencia de obras, las asociaciones ecologistas SLT y ATAN elaboraron un informe denominado “Geomorfología litoral de la provincia morfodinámica del sureste de Tenerife, con especial atención al área Tejita-Chinchorro”, que presentaron en el Servicio Periférico de Costas como documentación técnica para solicitar la revisión del deslinde del dominio público marítimo terrestre. En dicho estudio se señalaba que al interior de la playa de la Tejita hay pequeños sistemas dunares que van disminuyendo hacia la playa del Chinchorro debido a la degradación de la zona que amenaza con hacer desaparecer los depósitos sedimentarios. La playa del Cinchorro supone una continuación del transporte de arenas eólicas que conforman las dunas que quedan al oeste de la Tejita. Asimismo se sostenía que la construcción del paseo marítimo y la valla de 2,5 metros de la parcela hotelera son responsables de la desaparición del campo dunar existente entre las dos playas.

No he podido conseguir ese estudio, pero la breve reseña que del mismo hace la resolución de 12 de noviembre de 2018 de la Directora General de Costas mediante la cual autoriza la incoación del expediente de revisión del deslinde permite hacerse una idea de la argumentación de las asociaciones ecologistas. La playa de la Tejita es una ensenada arenosa frente a la bahía de un kilómetro de longitud que se extiende entre la falda de Montaña Roja al Este y la llamada precisamente Punta de la Tejita; entre esta última y la Punta del Alastradero se forma otra pequeña bahía (de menos de 200 metros de longitud) en cuyo frente está la playa del Chinchorro. Las arenas claras de estas playas (con componente inorgánico de escorias y y lavas basálticas junto con otro organógeno de algas coralinas rojas, gasterópodos marinos y espículas calcáreas de equinodermos) son el resultado de los vientos dominantes que, en dirección NE a SO, las trasladan por un pasillo de aproximadamente 1,6 kms desde la playa de Leocadio Machado. De hecho, desde el 17 de febrero de 2022, el ámbito que se señala en la imagen adjunta (línea lila) aparece incluido en el Inventario Español de Lugares de Interés Geológico con el código IC4009. Adviértase que en su extremo oeste el LIG no contiene la parte del espacio natural entre la playa de la Tejita y la carretera (donde se localiza el camping) y, en cambio, sí incorpora la propia playa que no forma parte del ENP. Apréciese también que el límite del LIG se ajusta al borde del paseo litoral, no incluyendo por tanto la parcela hotelera.

Lo que sostienen los ecologistas es que la construcción del hotel supondrá la desaparición del campo dunar existente entre las playas de la Tejita y del Chinchorro, incluyendo la arena de este última. La conclusión me parece bastante sólida. Es evidente que el vallado de la parcela hotelera impedirá la aportación eólica de arena al interior de ésta. Por otro lado, el “pasillo eólico” hasta el Chinchorro reducirá su ancho aproximadamente a la mitad, lo que afectará muy significativamente al flujo de arena que pueda depositarse en esta playa. Eso sí, no parece que la construcción del hotel vaya a suponer efectos geomorfólogicos sobre la playa de la Tejita (sí, evidentemente, sobre la intensidad de su uso recreativo). En cuanto al paseo litoral (al que el Estudio responsabiliza también de obstaculizar el transporte eólico de arenas), su construcción formó parte de las obras de urbanización del sector de Costabella y ya es visible en la foto aérea de 1982. Si durante más de cuarenta años ha seguido llegando arena al Chinchorro es dudoso atribuirle demasiada culpa. En la foto de 1964 (antes de que existiera ese paseo) se observa que los terrenos de la actual parcela hotelera eran fincas agrícolas, probablemente muradas en su frente hacia el mar. La línea violeta que he dibujado sobre esa foto marca ese límite de los terrenos que estaban en cultivo hace sesenta años y que, a su vez, debía señalar también el borde del campo dunar del sistema eólico.

El caso es que, como ya he dicho, Costas acuerda revisar el deslinde y presenta una propuesta de delimitación provisional a información pública el 11 de febrero de 2019 en la cual la línea, significativamente, es muy cercana a la de los antiguos muros agrarios de la foto de 1964. El Ayuntamiento de Granadilla, mediante escrito de 28 de febrero, solicitó el archivo de las actuaciones y el mantenimiento de la línea de deslinde y servidumbre de protección vigentes (aprobadas en 2002). El nuevo deslinde propuesto (línea verde de la imagen adjunta) rectificaba el previo (línea roja) entrando en el interior de la parcela hotelera (línea azul). De tal modo, aproximadamente unos 7.400 m2s de dicha parcela pasaban a ser de dominio público (área sombreada en amarillo en la imagen adjunta). Este deslinde fue aprobado por Orden Ministerial de 12 de febrero de 2021 con una servidumbre de protección de 20 metros.

Pero, al margen de la disminución de la parcela privada, lo realmente importante era la anchura de la servidumbre de protección, ya que en esta franja están prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación (artículo 25 de la Ley de Costas), incluyendo las hoteleras. Bien es verdad que el apartado 3 de la disposición transitoria tercera establece que en la servidumbre de protección de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la Ley de Costas “se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas”, lo cual “salvaría” el proyecto con licencia. No obstante, antes de entrar en la discusión sobre la procedencia de dicha disposición transitoria, es obvio que a quienes se oponían al hotel les interesaba que la servidumbre de protección fuera la de mayor dimensión; es decir, de 100 metros de ancho y no de 20, como se había aprobado en el nuevo deslinde. En la imagen anterior puede apreciarse que la franja de protección de 20 metros (color verde) afecta parcialmente a los bloques más cercanos al mar, mientras que si fuera de 100 metros (color anaranjado) deja dentro casi la totalidad del proyecto, quedando solo aprovechables dos esquinas de la parcela.

Por tanto, las asociaciones ecologistas no estuvieron de acuerdo en que la anchura de la banda de servidumbre de protección se estableciera en 20 metros, ya que consideraban que debía ser de 100 metros, y presentaron un recurso de reposición contra la resolución que aprobaba el nuevo deslinde. Dicho recurso no fue contestado por el Ministerio, de modo que ATAN interpuso ante la Audiencia Nacional recurso contencioso-administrativo contra la desestimación por silencio. El argumento principal de ATAN era que, si bien el plan parcial Costabella había sido aprobado definitivamente (1971) antes de la entrada en vigor de la Ley de Costas (1988), a esa fecha las obras se encontraban paralizadas. De tal modo, como así lo afirmaba un informe de la Jefa del Servicio Provincial de Costas de Santa Cruz de Tenerife, en 1988 los terrenos no tenían la consideración de suelo urbano, conforme lo establecido en el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (1976), que era el marco legal a la entrada en vigor de la Ley de Costas. En base a lo establecido en el epígrafe 2b) de la disposición transitoria tercera de la Ley de Costas, ATAN sostenía que Costabella era un plan parcial “cuya ejecución no se hubiera llevado a efecto en el plazo previsto por causas no imputables a la Administración” y, por tanto, debería adaptarse a las disposiciones de la Ley con una servidumbre de protección de 100 metros.

Sin embargo, ATAN no se refirió a que la obligación de aplicar la Ley de Costas sobre los planes parciales aprobados y no ejecutados operaba “siempre que no se dé lugar a indemnización de acuerdo con la legislación urbanística”. En la sentencia 5585/2024 de 18 de octubre (ha tardado en salir unos tres años durante los cuales no han dejado de suceder cosas en relación a la parcela hotelera, la Audiencia Nacional destaca esta excepción, asumiendo, en base a informes de diversos organismos, que la adecuación del plan parcial a las disposiciones daría lugar a una indemnización. Así pues, el Tribunal concluye que “el Plan Parcial estaba parcialmente ejecutado y así se comprobó en el deslinde llevado a cabo en el año 2002. Por tanto, de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera, 2.b de la Ley de Costas, la servidumbre de protección tiene que tener veinte metros, pues los terrenos en cuestión estaban calificados como suelo urbanizable”. En consecuencia, La Audiencia Nacional desestima el recurso y confirma la legalidad del deslinde y de la servidumbre de protección en 20 metros.

Pero hay una conclusión más relevante de esta reciente sentencia y es que establece la aplicación sobre la parcela hotelera del apartado 2b) de la disposición transitoria tercera de la Ley de Costas; es decir, que el plan parcial se ejecutará conforme a sus propias determinaciones (en la actualidad, conforme a las del PGO), respetándose en la servidumbre de protección de 20 metros los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas. En principio, parece que, al menos indirectamente, la Audiencia Nacional confirma la legalidad de la implantación del hotel de la Tejita.