El hotel de la Tejita (y 5): ¿Qué pasará?

¿Qué cabe prever qué pasará con el hotel de La Tejita? Lo primero que hay que dilucidar es si el promotor tiene derecho a culminar las obras de acuerdo con el proyecto que obtuvo licencia municipal con los beneplácitos de las administraciones implicadas. El proyecto original no disponía edificaciones sobre los terrenos que como resultado de la revisión del deslinde han pasado a ser dominio público marítimo terrestre (DPMT), pero lógicamente los trataría con ajardinamiento dado que formaban parte de la propiedad privada (cuyo límite entonces era el paseo litoral). El artículo 13 bis de la Ley de Costas establece que “los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento, a cuyo efecto la Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado”. Según leo en una noticia de prensa, existe un informe de la Abogacía del Estado (que no he podido conseguir), en el cual se sostiene que la promotora no tendría derecho a la concesión del derecho que reconoce la Ley porque cuando esa parte de la parcela pasó a ser de dominio público no existía todavía ningún uso o aprovechamiento sobre los terrenos.

A mi modo de ver, esa interpretación no es correcta porque el otorgamiento de la licencia de obra ya implica la concesión del derecho a ejecutar el proyecto que, además, si no estaba realizado cuando se aprobó el deslinde se debió, en gran medida, a la suspensión de las obras que ordenó Costas (y que fue declarada contraria a derecho). Pienso que si Costas se negara a otorgar de oficio la concesión en base a esa argumentación estaría infringiendo el elemental principio de seguridad jurídica. Así pues, en mi opinión, dado que el propietario cuenta con un derecho de ocupación y aprovechamiento legitimado por la correspondiente licencia, ha de suponerse que esa franja que coloreo en amarillo en la imagen adjunta, aun siendo de titularidad estatal, formará parte del complejo hotelero y no podrá ser accesible al público en general (al menos durante 75 años que es el plazo de la concesión). Cuestión distinta es que al propietario se le impongan condiciones al cerramiento para permitir que el viento siga desplazando las arenas provenientes del oeste. En todo caso, no me parece que la ampliación del DPMT impida la ejecución del proyecto autorizado o exija ninguna revisión relevante del mismo. 

De otra parte, la franja de servidumbre actual (color verde en la imagen anterior) se superpone sobre varias edificaciones de la primera línea del complejo hotelero. En la servidumbre de protección están prohibidas las edificaciones con uso alojativo, como es el caso (artículo 25.1 LC). Ahora bien, la disposición transitoria tercera señala en su epígrafe 3 que “se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas”, por lo que hay que concluir que también en esa zona se mantendrá la vigencia del proyecto con licencia, aunque “Salvar la Tejita” opina (sin argumentarlo) que deberán demolerse. En resumen, pienso que en el marco legal vigente nada impide que la promotora concluya la edificación en base al proyecto autorizado y posteriormente el complejo hotelero se ponga en explotación.

La siguiente cuestión es si necesita, no ya renovar la licencia, sino pedir una nueva autorización a Costas para actuar sobre la parte que ahora, desde el nuevo deslinde, es dominio público. Parece que la subdirectora general de Costas, Ainhoa Pérez Puyol, afirma que la promotora debe pedir autorización antes de actuar sobre esa parte. Tal declaración supone que el Ministerio no considera de aplicación a este caso el artículo 13 bis.2 LC, ya que de las mismas se deduce que no tiene intención de otorgar la concesión de oficio como dice la Ley, sino que esperan que el promotor la solicite. Al margen de su legalidad (que ya he dicho que no comparto), lo que sugiere esta actitud es que Costas pretende, en principio, obstaculizar la culminación de las obras. En todo caso, habrá que suponer que el grupo Viqueira continuará la construcción del hotel y solo si hay alguna actuación de Costas (por ejemplo, ordenar la paralización de las obras, como advirtieron el pasado marzo) recurrirá a los Tribunales que, previsiblemente, le darán la razón. Por tanto, el primer escenario hipotético es que en un plazo no lejano se acabe el hotel y entre en servicio. A mi modo de ver, la situación legal del promotor es bastante sólida.

Otra opción que se ha señalado por algunos políticos es que el Ayuntamiento revise de oficio la licencia y la declare nula. Se estaría en tal caso a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común. Sin embargo, ese mecanismo está previsto para declarar nulos actos administrativos que lo fueran, es decir, que se hubieran realizado incumpliendo la normativa vigente en su momento, lo cual no parece que haya sido el caso de la licencia del hotel (al menos, nunca se ha afirmado tal cosa, que yo sepa). Pero, aunque se encontrara un motivo, la declaración de nulidad de la licencia culminado el procedimiento de revisión obligaría al Ayuntamiento a indemnizar al propietario. De todos modos, no hace falta profundizar en esta hipótesis porque me resulta evidente que el ayuntamiento de Granadilla no va a iniciar ninguna revisión de la licencia.

Tampoco veo viable (nadie lo ha planteado) que la Administración expropie la parcela. Desde luego, no podría hacerlo en base a la normativa urbanística, ya que se trata de unos terrenos con aprovechamiento lucrativo y destino turístico. Cambiar la calificación del suelo, incluso mediante el procedimiento de la suspensión del Plan General, exigiría motivar razones justificadas de interés público, social o económico relevante y, además, habría de decidirlo el Gobierno de Canarias, algo sumamente improbable cuando el Presidente ha afirmado que el Gobierno no está para corregir “errores” de los ayuntamientos. De otra parte, en el justiprecio de una hipotética expropiación se sumarían las indemnizaciones a la propiedad por los derechos consolidados.  

Otro escenario alternativo sería que, aunque esté en una posición jurídica muy firme y difícilmente atacable, el Grupo Viqueira renuncie voluntariamente a culminar su proyecto. Naturalmente, esto pasaría por pactar la venta de la parcela y las obras ejecutadas, a lo que parece que estaba dispuesto en el verano, según recogió algún periódico. Ahora bien, como ya dije en el post anterior, el precio del que habló era de casi 26 millones de euros, sin contar con lo que habría que gastar luego para demoler los edificios y “renaturalizar” el terreno. Para hacernos una idea, la cantidad que habría que invertir equivale más o menos a tres veces y medio el coste del Centro Sociosanitario (con 100 plazas residenciales) que el Cabildo va a construir en El Médano. Señalo esto, aun a riesgo de ser tildado de demagogo, porque creo que un debate que debería afrontarse en Canarias es el del coste público de corregir una planificación urbanística y territorial obsoleta o, al menos, no acorde con los criterios de sostenibilidad que actualmente imperan. Lo digo porque ese coste sería mínimo (o nulo) si se desclasificaran suelos urbanizables que siguen expectantes, antes de tener indemnizar (o comprar) parcelas urbanas con licencia concedida. ¿Y quién pagaría la adquisición de la parcela? La alcaldesa (y el grupo parlamentario socialista con el apoyo de Nueva Canarias) quiere que sea el Gobierno de Canarias. El Gobierno ha dicho que nanay, aunque se presta a “colaborar”, como también dice que lo hará la Presidenta del Cabildo. Pero sobre este asunto de la compra no se habla desde hace varios meses y me imagino que, mientras tanto, la promotora seguirá avanzando en la ejecución de las obras.

 

Todavía se me ocurre otra opción: que alguna de las administraciones (lo mejor sería que las tres de forma coordinada) negocien con la promotora la reducción de la parcela efectiva del hotel manteniendo el aprovechamiento de éste o, al menos, reduciéndolo no demasiado. En la imagen adjunta he dividido, a modo de ejemplo, la actual parcela en dos partes. La coloreada en verde se corresponde con la franja de primera línea, con un ancho medio de 80 metros desde el paseo litoral. Esta parte, de unos 21.600 m2, pasaría a ser pública y se mantendría naturalizada, permitiendo el paso de la arena y vinculada al uso de las playas. En la parte coloreada en rosado, de unos 30.870 m2, se dispondrían las edificaciones hoteleras. Para alcanzar el aprovechamiento actual (unas 880 camas y en torno a 28.000 m2c) habría que reducir el estándar turístico de 60 m2s/plaza a 43 y subir la edificabilidad neta de 0,521 m2c/m2s a 0,88 m2c/m2s (similar a la de las parcelas residenciales del entorno). No son parámetros excesivos, pero no obstante, se podría plantear una disminución del número de camas a unas 620 (para cumplir el estándar de 50 m2s/plaza) con una edificabilidad neta de 0,7 m2c/m2s.

 

 

Como es obvio, esta solución exigiría demoler varios de los bloques parcialmente construidos y, consecuentemente, presentar un nuevo proyecto. Debería articularse a través de un convenio urbanístico entre el propietario y las tres administraciones que garantizara la viabilidad jurídica y práctica de la ejecución edificatoria. Posteriormente, se modificaría el Plan General para recoger la nueva ordenación, pero la construcción del hotel y su puesta en explotación no dependería de la entrada en vigor de la nueva ordenación urbanística, porque la propuesta es compatible con la vigente. En el convenio se valoraría la indemnización al promotor, dependiendo de la reducción de aprovechamiento que se pactara, pero en todo caso resultaría una cantidad asumible, muchísimo menor que de la que ha venido hablando. Supongo que la solución no gustará a SLT porque lo que no quieren es que haya un hotel junto a la playa, pero satisfaría su principal demanda de garantizar la dinámica eólica de las arenas. Tampoco será la mejor para el promotor, pero creo que los perjuicios se compensan con las ventajas del consenso con las administraciones. Ahora bien, la viabilidad de este escenario depende de que se alcance una estrategia de actuación común entre las tres administraciones y haya una voz única que asuma las negociaciones con la promotora, condiciones que me parecen casi imposibles de lograr en la actual escena política canaria y tinerfeña.

 

Así que, respondiendo a la pregunta que da título a este último post, lo que yo creo que va a ocurrir es que en unos meses se acabarán las obras y en esa parcela frente a la playa de la Tejita habrá un hotel de cinco estrellas de gran dimensión que aumentará la sobrecarga alojativa que sufre esta Isla. Creo que quienes ha peleado tenazmente para impedirlo, iniciaron su lucha demasiado tarde. Pero, quién sabe, a lo mejor me equivoco.