¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería? (2)

El valor del suelo depende del valor de lo que se pueda hacer en él. A su vez, el valor de los inmuebles urbanos depende, sobre todo, de la situación de los mismos. Todos sabemos que dos viviendas iguales (en superficie, en condiciones, etc) pueden tener precios muy distintos según las zonas de la ciudad en que se ubiquen. Ese valor diferencial puede deberse a condiciones propias del terreno (por ejemplo, las vistas al mar) pero, en la mayoría de los casos, obedece a causas externas, derivadas frecuentemente del desarrollo urbano. Así, un barrio degradado en el cual se lleva a cabo una actuación de renovación urbanística (peatonalización, arbolado, ubicación de equipamientos …) pasa a “ponerse de moda” y los pisos y locales, antes despreciados, aumentan considerablemente sus precios de alquiler y venta. O –como es el caso de la Refinería– unos terrenos alejados de la ciudad pasan a ser adyacentes a ésta como consecuencia del crecimiento urbano y ciertamente pasan a valer ahora bastante más que antes. 

Auge, decadencia y muerte de la Refinería

En 1930, cuando la Refinería se implantó en Tenerife, la ciudad acababa hacia el Sur en el barranco de Santos. Al otro lado de éste, cruzando el único puente que había hasta la construcción en 1928 del de Galcerán, se encontraba el barrio costero de El Cabo, a ambos lados del camino a La Laguna (actual calle San Sebastián), con el Hospital Civil, el cuartel de San Carlos y la plaza y ermita de San Telmo. Más hacia el Sur seguía un camino costero que llevaba a la fábrica de Gas, la batería de San Francisco, el matadero, la ermita de Regla, el polvorín y el Lazareto; por encima de estas construcciones dispersas de carácter periurbano, había campos de cultivo progresivamente abandonados. No obstante, ya desde antes de la Gran Guerra, el Ayuntamiento preveía la expansión de la ciudad hacia el Sur, basándose en la prolongación de la Rambla (entonces llamada del 11 de febrero), de Veinticinco de Julio y de Valentín Sanz, tal como se aprecia ya en el plano de Benito Chías de 1913. A las fechas de implantación de la Refinería también estaba prevista la actual avenida Tres de Mayo, en el tramo recto que enlaza la actual rotonda del cabo con la Rambla, denominada hacia mediados de los años veinte “vía de enlace de la avenida marítima con la carretera a La Orotava”. Los terrenos que ocupó CEPSA, por tanto, no solo no formaban parte de la ciudad, sino que ni siquiera quedaban comprendidos en las previsiones de ensanche ni lo fueron hasta el final del Franquismo.

 

 

Los orígenes de la Refinería

Como he contado en el anterior post, a finales de junio de 1927 se estableció el monopolio de petróleos, previéndose en el Real Decreto la concesión de la administración de las actividades a una empresa privada que sería CAMPSA. Esta decisión de la Dictadura planteaba el riesgo de represalias de las grandes compañías (en particular de Standard Oil y de Shell) que podrían poner en riesgo el abastecimiento de petróleo. La solución para minimizar esta amenaza provino de un personaje que, como otros tantos de sus contemporáneos, me ha resultado tremendamente interesante; se llamaba Francesc Recasens i Mercadé, natural de Reus, vinculado desde joven al modernismo catalán, escritor y, finalmente, volcado hacia la banca y la política (entre bastidores). Con su hermano Eduard y Evarist Fàbregas i Pàmies, político republicano y catalanista que, en la República, militaría en ERC, fundó en 1920 el Banco de Cataluña, que fue uno de los que integró el grupo financiero que constituyó CAMPSA. Poco después, Recasens convenció a Calvo Sotelo para crear una empresa que se ocupara de la importación y el refino del crudo fuera del ámbito territorial del monopolio. Parece que la idea entusiasmó al ministro de Hacienda y el 26 de septiembre de 1929 nace la Compañía Española de Petróleos, S.A. (CEPSA), con un capital social de 75 millones de pesetas (a fecha de hoy, serían unos 200 millones de euros) repartido en millón y medio de acciones de cincuenta pesetas cada una, a fin de facilitar la incorporación del pequeño ahorrador. 

Campsa

En los años veinte del pasado siglo, a pesar de su evidente retraso respecto de los países occidentales, el consumo de petróleo en España se acrecentaba a pasos agigantados. En esos tiempos, el abastecimiento de petróleo a España lo cubrían apenas tres empresas: la estadounidense Standard Oil (50%), la angloholandesa Shell (35%) y la española Porto Pi (10%), propiedad del financiero Juan March, que tenía un contrato en exclusiva del petróleo ruso. Al finalizar la Primera Guerra Mundial, muchos gobiernos se convencieron del valor estratégico del petróleo y la consiguiente necesidad de alcanzar un suficiente grado de autonomía. Ello se tradujo en actuaciones intervencionistas sobre el mercado – se asemejaba mucho a un oligopolio– y así Francia creó la Compagnie Francaise des Pétroles en 1924 y Mussolini la Azienda Generale Italiana Petroli (AGIP) en 1926. 

Revisión y corrección de los dos artículos anteriores

Primera revisión: sobre la situación básica de los terrenos de la Refinería 

Sostuve en el post del pasado martes que la actuación que se pretende hacer sobre los terrenos de la Refinería es de nueva urbanización y, consiguientemente, la situación básica del suelo ha de ser la de rural. Basaba esta conclusión en varias consideraciones. En primer lugar, que los terrenos, una vez desmontada la refinería, carecerán de toda urbanización, siendo equivalentes a un sector de suelo urbanizable. Además, el desguace de la refinería y la descontaminación de los suelos no es la consecuencia de una operación de reforma urbana. CEPSA cesó la actividad industrial en 2014 por motivos económicos y ambientales; se lleve a cabo o no una actuación de transformación urbana de ese ámbito, el mismo habría de quedar completamente limpio de instalaciones e infraestructuras. 

¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería?

El precio de unos terrenos, como los de cualquier otro bien, es la cantidad en la que se igualan la mínima por la que está dispuesto a vender el propietario y la máxima que está dispuesto a pagar el comprador. Pero el suelo no es un bien de consumo (como, por ejemplo, los alimentos), sino el soporte imprescindible para ejecutar sobre él actividades económicas productoras de otros bienes, desde el cultivo agrario hasta la construcción de edificios. Por tanto, el valor del suelo depende directamente de lo que se pueda hacer con él y de los beneficios económicos que generen dichas actividades productivas. El qué –y el cuánto– se puede hacer en unos terrenos viene determinado por la ordenación urbanística de los mismos, en el marco de la legislación. En un suelo categorizado por el plan como rústico de protección agraria se ha de cultivar, lo que hace que su precio sea muy distinto de otro calificado como edificación cerrada de seis plantas de altura. Por tanto, para saber cuánto valen los terrenos de la Refinería parece que habría que conocer su destino urbanístico. 

¿Cuál es la naturaleza urbanística de los terrenos de la Refinería?

O concretando más la pregunta: ¿cómo deberían clasificarse (y categorizarse) esos terrenos? Alguien me dirá que ya respondió el Tribunal Supremo con su sentencia de 6 de julio de 2012. Pero planteemos el asunto prescindiendo de momento de la misma (ya la trataré más adelante). ¿Qué sabemos? Que se trata de un ámbito de unos 587.000 m2s en el que hay una refinería que quedará completamente desmontada, además, los suelos han de descontaminarse. Así pues, una vez culminado el proceso (que requiere algunos añitos) tendremos unos terrenos totalmente vacantes y carentes de urbanización y edificación. ¿Podrían clasificarse como suelo urbano? 

La refinería de Santa Cruz y el crecimiento de la ciudad

En junio de 2018 (hace seis años), el alcalde de Santa Cruz, José Manuel Bermúdez, y el consejero delegado de CEPSA firmaron un acuerdo de Colaboración Público-Privada para el Plan Santa Cruz Verde 2030 por el que comprometían a cooperar para tratar de alcanzar los objetivos generales expresados en el documento. Vinieron las elecciones y Bermúdez perdió la alcaldía, aunque la recuperó en poco más de un año gracias a el transfuguismo de concejales de Ciudadanos. Pero, por lo que fuera, durante el pasado mandato municipal apenas se habló de este proyecto y mucho menos se adoptó medida alguna para ponerlo en marcha. En el actual, sin embargo, el Plan Santa Cruz Verde 2030 parece que quieres ser impulsado enérgicamente por el alcalde, al frente de una escueta mayoría gracias al pacto con el PP (14-13). En enero de este año, el Pleno del Cabildo aprobó una moción presentada por CC, PP y VOX mediante la cual instaban al Gobierno de Canarias a que suspendiera y modificara de los instrumentos de ordenación vigentes (Plan Insular y Plan General) de modo que se consigan los objetivos del Plan Santa Cruz 2030. Que yo sepa el Gobierno de Canarias no se ha pronunciado hasta la fecha. 

Pesimismo

Una de las premisas básicas del capitalismo es que, mediante la asignación de precios en función de la oferta y la demanda, el mercado libre es el sistema más eficiente para satisfacer las necesidades de bienes y servicios (recursos escasos) a la sociedad. Todo intento de establecer los precios “artificialmente” (en valores distintos a los del mercado) resulta contraproducente, generando más efectos negativos que las ventajas que se pretenden. Esto último ha sido demostrado en distintas ocasiones históricas y en relación a numerosos bienes y servicios, siendo el ejemplo paradigmático el “socialismo real” durante el siglo XX. Ahora bien, en la teoría económica, se hacen equivalentes los conceptos de necesidad y demanda. O dicho de forma más precisa, el precio es el mecanismo más eficiente para satisfacer la demanda de un bien o servicio (a ese precio), suponiéndose así implícitamente que también se está satisfaciendo la necesidad del mismo. Es decir, no existen necesidades reales, objetivas, de bienes y servicios, sino demandas, que son variables en función del precio. 

 

A propósito de la manifestación del 20A

La multitudinaria manifestación del pasado sábado 20 de abril celebrada en todas las islas se convoco bajo el lema “Canarias tiene un límite”. Ciertamente todo territorio –el planeta incluso– tiene límites. La pregunta es si en Canarias hemos superado ese límite. Por supuesto, los manifestantes consideran que sí; también yo estoy convencido de ello. Sin embargo, no son pocos los que lo niegan o, cuando no lo hacen explícitamente, reclaman que se aporten indicadores concretos, sustentados en argumentos y datos objetivos, que permitan verificar que, en efecto, se han superado esos supuestos límites. 

 

El derecho del propietario a dedicar su vivienda al uso turístico

El 22 de septiembre de 2020 el Tribunal de Justicia Europeo resolvió mediante sentencia diversas cuestiones prejudiciales planteadas por la Corte de Casación de Francia relativas a la aplicación de la Directiva 2006/123 (conocida como Directiva de Servicios) al arrendamiento a título oneroso, incluso no profesional, de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda que no constituye la residencia principal del arrendador, de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio. Dicho de forma más sencilla, cómo se aplica la Directiva europea sobre las viviendas de uso turístico. 

 

El deber del propietario de poner en uso efectivo la vivienda

La Junta de Andalucía, mediante Decreto-Ley 6/2013 de 9 de abril, estableció por primera vez en el estado español (que yo sepa) que es parte del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico. Posteriormente, otras CCAA introdujeron preceptos similares en sus correspondientes normativas sobre vivienda: entre ellas, Navarra, mediante la Ley Foral 24/2013 y Canarias, mediante modificación en 2014 de la Ley 2/2003 de Vivienda.

Las competencias municipales en materia de urbanismo

Tradicionalmente, al menos desde la Ley del Suelo de 1956, se ha atribuido a los Ayuntamientos la competencia para ordenar la totalidad de sus términos municipales mediante los planes generales (1). Dado que la extensión completa del territorio español se encuentra dividido en municipios, teóricamente aquél quedaría ordenado urbanísticamente mediante la totalidad de los planes generales municipales (digo teóricamente porque un gran porcentaje de los municipios españoles nunca logró tener planeamiento general). Nótese que, al atribuir la competencia de ordenación física del territorio a los ayuntamientos, se está implícitamente asumiendo el término municipal como el ámbito territorial de la ordenación, aunque, desde luego, el término municipal no es en absoluto, por lo general, el ámbito territorial adecuado para la ordenación física. 

 

Hay que limitar la vivienda vacacional

Según el estudio “Distribución y concentración del alojamiento turístico en Canarias” presentado en enero de 2024 por el Observatorio Turístico de Canarias y elaborado a partir del análisis del registro oficial de viviendas vacacionales, a finales de 2023 Canarias contaba con 251.308 plazas en hoteles, 98.042 en apartamentos y 195.994 en vivienda vacacional, lo que da un total de 545.344 plazas alojativas. Es decir, el 34,63% de nuestra oferta alojativa se dispone en la actualidad en viviendas vacacionales, porcentaje que, sin duda, es sorprendentemente alto. 

La evolución cuantitativa de la oferta alojativa de Canarias en los últimos 15 años

El ISTAC aporta los datos de número de establecimientos turístico-alojativos, habitaciones y plazas por islas, municipios y zonas turísticas, desde 2009 hasta 2023, distinguiendo entre hoteleros y extrahoteleros. Aunque según qué tabla se consulte hay algunas diferencias, los datos mantienen suficiente aproximación. Si bien no se dice expresamente, parece claro que en esas tablas no se contabilizan las ubicadas en viviendas vacacionales (no sé si las de turismo rural cuentan o no pero, en todo caso, éstas tienen mucha menos relevancia cuantitativa). Es decir, podemos suponer que los datos son los referidos a la oferta alojativa “convencional”: hoteles y apartamentos. 

Reducir los tiempos administrativos. El silencio positivo

Según recoge la prensa, los empresarios canarios han reaccionado muy positivamente al reciente Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda, aplaudiendo especialmente que favorezca y simplifique la gestión administrativa. En tal sentido, el artículo 25 es el más relevante pues “declara la urgencia de cualesquiera trámites y procedimientos administrativos que sea preciso cumplimentar para ejecutar las actuaciones, lo que incluye, entre otros efectos, la reducción a la mitad de todos los plazos, sean de emisión de informes, autorizaciones o de resolución, entendiéndose favorables en el caso de que transcurran los plazos para su emisión, sin perjuicio, cuando sean aplicables, de las previsiones que establezca la legislación estatal”. 

 

Compatibilidad de uso residencial y uso turístico, ¿para contribuir a resolver el problema de la vivienda? (1)

El artículo 9 del Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda merece un examen atento, empezando por el análisis sintáctico. La primera frase reza textualmente lo siguiente: “En los suelos urbanizables ordenados, en los que existan una o varias parcelas sin edificar, en los que, conforme al planeamiento urbanístico municipal, se admita el uso mixto turístico y residencial o los declare compatibles, se podrán destinar en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada”. 

Vivienda de promoción pública en suelos con calificación dotacional

La primera de las medidas recogidas en el Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero (BOC nº 37 del martes 20 de febrero de 2024) tiene por finalidad incrementar la disponibilidad de suelo para vivienda protegida de promoción pública, estableciendo con carácter general que en los suelos calificados por el planeamiento urbanístico como sistema general municipal o sistema local o dotación será admisible el uso de vivienda protegida de promoción pública por efecto directo de esta norma sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado (artículo 4.1). 

Vivienda vacacional y economía colaborativa

No tengo muy claro qué es la economía colaborativa, pero sé que es guay: rememora los aires libertarios de los sesenta, parece una vía alternativa al capitalismo depredador, una forma de producir, distribuir y consumir consciente de la crisis ambiental, más responsable y democrática. Economía colaborativa es (o era) compartir y hacerlo entre particulares. Por ejemplo, un grupo de vecinos de un pueblo del extrarradio que se pone de acuerdo para bajar a la ciudad cada día en el coche de uno de ellos, ahorrando gasolina y reduciendo la congestión de la carretera: todo son ventajas, privadas y públicas. Hay un solo inconveniente: esta práctica colaborativa no aporta nada al PIB sino que, por el contrario, contribuye a reducirlo, porque el PIB mide la producción para el mercado. Quizá podría considerarse que la economía colaborativa comprende el conjunto de actividades de producción, distribución y consumo que se desarrollan fuera del mercado, que no mueven dinero. 

Un intento para concretar el derecho a una vivienda digna

Reza el artículo 47 de la Constitución española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho …”. Nótese que se ordena a los poderes públicos que hagan lo que haya de hacerse para que este derecho sea efectivo. Visto que no lo es, hay que concluir que los poderes públicos no han hecho lo que tendrían que haber hecho. La intención de este post es proponer medidas concretas que deberían llevar a cabo los poderes públicos para cumplir el mandato constitucional. 

El derecho a dedicar un apartamento turístico a vivienda

En 2015, a raíz de la aprobación inicial del Plan General de Ordenación (supletorio) de San Bartolomé de Tirajana, se constituyó la “Plataforma de Afectados por la Ley Turística”, formada por propietarios de apartamentos que se oponían a que les obligaran a poner sus inmuebles en explotación turística. En los 8 años de vida, esta asociación se ha mostrado bastante activa e imagino que alguna culpa tendrá en que hasta la fecha no se haya aprobado el plan municipal. 

Aumentar la oferta no contribuye a resolver el problema de la vivienda

Los medios canarios dan hoy amplia cobertura a unas declaraciones del Consejero de Obras Públicas, Movilidad y Vivienda en el que anuncia “medidas urgentes para hacer frente a la crisis habitacional” que serán aprobadas el próximo lunes mediante Decreto Ley. Gran parte de estas medidas están encaminadas a aumentar la oferta de viviendas, de lo que cabe deducir que el Gobierno cree firmemente en el mantra neoliberal de que el mercado funciona según las reglas de los manuales y, por tanto, se hay más oferta de viviendas bajará el precio de éstas. Sin embargo, esto no es así. 

 

La vivienda vacía (1)

Cuando se discute sobre el problema de la vivienda –que podría sintetizarse en la extrema dificultad de gran parte de la población española de acceder a la misma– parece haber consenso en que la solución pasa por una mayor actividad de los poderes públicos en la construcción de “viviendas sociales”. Se trata, en todo caso, de un consenso muy general, que no alcanza a todas sus consecuencias prácticas y, muy en particular, a aquéllas que afectarían al “libre desenvolvimiento del mercado”. Por eso, en un ejercicio de ambigüedad que elude compromisos concretos, el programa del PP para las pasadas elecciones generales habla de “explorar soluciones” para construir viviendas a precios más asequibles sin decir quién pretende que las construya (hay que suponer que el sector privado). VOX, en cambio, si prometió impulsar la construcción de viviendas sociales públicas, si bien no es nada proclive a que exista un parque público ya que insiste en que deben pasar a ser propiedad de los adjudicatarios. 

 

Necesidad de revisar y redefinir los límites de la ordenación urbanística (1)

Desde mucho antes de que pueda hablarse de urbanismo tal como hoy lo entendemos correspondía a los gobiernos locales intervenir sobre los usos y actividades de las poblaciones, estableciendo limitaciones a las actividades constructivas privadas; era lo que, hasta hace poco, se dio en llamar policía urbana. Cuando hacia mediados del siglo XIX se inician las actuaciones de reforma interior y de ensanche –dando origen al urbanismo moderno–, las nuevas competencias urbanísticas del planeamiento y de la gestión pasaron a radicar en los Ayuntamientos por la propia inercia histórica, pese a intermitentes disputas entre éstos y el gobierno central. Así, al menos desde la Ley municipal de 1870 se atribuye a los Ayuntamientos la competencia en “apertura y alineación de calles y plazas y de toda clase de vías de comunicación”, texto que se mantuvo prácticamente inalterable en las posteriores normas reguladoras de las entidades locales: Estatuto municipal de 1924 (Dictadura de Primo de Rivera), Ley municipal de 1935 (II República) y Ley de Bases de Régimen Local de 1945 con sus posteriores modificaciones (Franquismo). 

 

El régimen de fuera de ordenación. La normativa estatal (1)

El término “fuera de ordenación” aparece en el artículo 48 de la Ley del Suelo de 1956, cuya redacción se mantuvo idéntica en el Texto Refundido de 1976 (artículo 60). También se conservó la misma redacción en el Texto Refundido de 1992 (artículo 137) pero este artículo fue derogado mediante la sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, no por su contenido sino debido a la atribución de norma supletoria. Consiguientemente, el artículo 60 TR-76 sigue vigente, si bien con carácter subsidiario (me referiré a esto más adelante). Tres son los aspectos que me interesa resaltar de esa primera regulación: