Liberalización y el problema de la vivienda

Es sobradamente conocida la denominada “Ley de la oferta y la demanda” que, en forma muy sintética, viene a sostener que los precios de los bienes y servicios son resultado del equilibrio entre ambas. Ese precio de equilibrio es aquél en el que toda la oferta de un bien se vende y toda la demanda queda satisfecha (naturalmente, dentro del ámbito de un determinado mercado). Es importante ver que tanto la demanda como la oferta de un bien o de un servicio son en relación a un precio concreto, no en abstracto. Por ejemplo, no es correcto decir que la oferta de vivienda no cubre la demanda; el déficit de vivienda es en relación a la vivienda a precio asequible. Así, la oferta de vivienda se vende al precio de equilibrio que satisface a la demanda capaz de comprarla. Si hubiera más oferta en venta de vivienda y el precio se mantuviera, la demanda no crecería ya que no pueden pagarla y, por tanto, los vendedores habrían de bajar el precio so pena de no vender y acabar en la quiebra.

Liberalización del suelo (3)

Uno de los asuntos que parece ser central en las políticas “liberalizadoras” es el de las valoraciones del suelo. Hay que decir que la regulación de las valoraciones del suelo, según estableció el Tribunal Constitucional en interpretación del artículo 149.1. 18ª, es competencia exclusiva del Estado, aunque varias CCAA discutieron tal exclusividad. En el marco legal previo a la reforma del PP de 1998, el suelo se valoraba según su “valor inicial” (calculado según su rentabilidad rústica y sin considerar expectativas urbanísticas) al que se iban añadiendo incrementos en función de los “derechos” que el propietario había ido adquiriendo. La Ley 6/1998, según su propia exposición de motivos, pretendió que las valoraciones reflejaran “con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo”. En el caso de los suelos urbanizables sin desarrollar, el valor del suelo se debería calcular a partir del valor básico de repercusión en polígono según el Catastro o calculando éstos por el método residual. Es decir, la diferencia fundamental (sin entrar aquí a analizar los múltiples matices) es que antes no se reconocía como parte de la propiedad del suelo urbanizable el derecho a edificar y, por tanto, no se valoraba, mientras que la Ley de 1998 asumía como parte de la propiedad esas expectativas urbanísticas y, por tanto, calculaba el valor del suelo descontando del valor final de las edificaciones futuras la parte que le correspondía al terreno sin urbanizar (método residual).

Liberalización del suelo (2)

Apenas un mes después de la constitución del primer gobierno de José María Aznar se aprueba el Real Decreto-ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales (que luego pasó a ser la Ley 7/1997). En su exposición de motivos se señala que se hacía necesaria la aprobación de unas primeras medidas que ayudaran a incrementar la oferta de suelo con la finalidad de abaratar el suelo disponible. Como sostuvo Fernando Nasarre, el entonces Director General de la Vivienda, Ia Arquitectura y el Urbanismo del Ministerio de Fomento, el Gobierno asumía que el principal problema del alto precio de la vivienda era la excesiva repercusión del coste del suelo y la escasez de suelo urbanizado era, a su vez, la causa de su alto precio. Se trataba, por tanto, de “ampliar el mercado del suelo”; es decir, conseguir que hubiera más oferta de terrenos en condiciones de ser urbanizados y edificados. Para ello, en ese temprano decreto del PP se suprimía la distinción entre suelo urbanizable programado y no programado o, lo que es lo mismo, todo el suelo no programado pasaba a poderse desarrollar (plan parcial) y urbanizar (proyecto de urbanización) como si tuviera la categorización de programado. Obviamente, esta disposición suponía incrementar el suelo vacante disponible; no obstante, dudo que significara un aumento significativo de éste, toda vez que solo afectaba a los municipios que, contando con plan general vigente, tuvieran además suelo urbanizable no programado. Era solo un primer paso.

Liberalización del suelo (1)

Uno de los enfoques que más se escucha en relación con el problema de la vivienda es el de la conveniencia de “liberalizar” el suelo a fin de que se abarate aquélla. No se trata sino del conocido planteamiento “liberal”, opuesto frontalmente al que defiende que se necesita, por el contrario, una mayor intervención de los poderes públicos sobre el mercado. De hecho, la postura liberalizadora es la que defiende el PP (y VOX aun en mayor medida), mientras que el PSOE se inclina tímidamente por la intervencionista (Podemos y Sumar lo hacen mucho más radicalmente). El argumento principal de los liberalizadores es sobradamente conocido: hay que facilitar el crecimiento de la oferta (de suelo y consiguientemente de vivienda) para que baje el precio. Por tanto, deben removerse los obstáculos a la puesta en el mercado de suelo edificable, obstáculos que, principalmente, se encuentran en la regulación (y gestión) del sistema urbanístico español.

El hotel de la Tejita (y 5): ¿Qué pasará?

¿Qué cabe prever qué pasará con el hotel de La Tejita? Lo primero que hay que dilucidar es si el promotor tiene derecho a culminar las obras de acuerdo con el proyecto que obtuvo licencia municipal con los beneplácitos de las administraciones implicadas. El proyecto original no disponía edificaciones sobre los terrenos que como resultado de la revisión del deslinde han pasado a ser dominio público marítimo terrestre (DPMT), pero lógicamente los trataría con ajardinamiento dado que formaban parte de la propiedad privada (cuyo límite entonces era el paseo litoral). El artículo 13 bis de la Ley de Costas establece que “los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento, a cuyo efecto la Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado”. Según leo en una noticia de prensa, existe un informe de la Abogacía del Estado (que no he podido conseguir), en el cual se sostiene que la promotora no tendría derecho a la concesión del derecho que reconoce la Ley porque cuando esa parte de la parcela pasó a ser de dominio público no existía todavía ningún uso o aprovechamiento sobre los terrenos.

El hotel de la Tejita (4): Los protagonistas

Pretendo a continuación repasar brevemente el comportamiento de los distintos actores intervinientes en este asunto del hotel de La Tejita.

En el primer y más relevante lugar la asociación Salvar La Tejita (SLT), que mantuvo (y sigue manteniendo) un constante e intenso esfuerzo, materializado en varias iniciativas en los ámbitos administrativo y judicial, pero también de activismo real (manifestaciones, huelgas de hambre, obstaculización de las obras, etc). Gracias a esa loable perseverancia, SLT consiguió convertir la oposición al hotel de La Tejita en un símbolo de la lucha contra un modelo turístico que se denunciaba como depredador del medio ambiente, movido solo por intereses especulativos contrarios a los de la población canaria. Este discurso ha encontrado amplio eco en los medios de comunicación locales y el apoyo de gran parte de los tinerfeños, como prueba la rapidez con que enseguida se consiguió un gran número de adhesiones (en la plataforma change.org que, a la fecha, cuenta con más de 160.000 firmas) y alcanzó su mayor expresión en la manifestación del 20 de abril de 2024. En el ámbito político, los ecologistas contaron desde el inicio con el apoyo de Sí Podemos; el resto de partidos ha mantenido una actitud tibia (e hipócrita), atentos tan solo a la evolución del apoyo popular y los posibles efectos del “caso La Tejita” en los resultados electorales.

El hotel de la Tejita (3): ¿Requiere evaluación de impacto ambiental?

Si bien “Salvar La Tejita” (SLT) se inscribió en el registro de asociaciones de Canarias en mayo de 2017, ya existía desde que se conoció que en la parcela que quedaba vacante en Costabella se pretendía a corto plazo construir un hotel. El 30 de enero de 2016, año y medio antes de la primera licencia, se presentó en El Médano como plataforma ciudadana. Entonces leyeron un manifiesto en el que declaraban apostar “por un modelo turístico sostenible, comprometido con minimizar el impacto ambiental; la promesa de la creación de empleo no justifica destrozar este espacio aledaño a la playa de La Tejita”. Denunciaban que el hotel que se pretendía construir supondría una barrera artificial al curso natural de las dunas y pedían al Ayuntamiento de Granadilla, al Cabildo y al Gobierno de Canarias que paralizaran el proyecto. Ese acto puede pues considerarse el inicio de la lucha contra la implantación del hotel que, protagonizada en gran medida por SLT, sigue activa casi nueve años después.

El hotel de la Tejita (2): las afecciones de la Ley de Costas

Antes incluso de la concesión de la licencia de obras, las asociaciones ecologistas SLT y ATAN elaboraron un informe denominado “Geomorfología litoral de la provincia morfodinámica del sureste de Tenerife, con especial atención al área Tejita-Chinchorro”, que presentaron en el Servicio Periférico de Costas como documentación técnica para solicitar la revisión del deslinde del dominio público marítimo terrestre. En dicho estudio se señalaba que al interior de la playa de la Tejita hay pequeños sistemas dunares que van disminuyendo hacia la playa del Chinchorro debido a la degradación de la zona que amenaza con hacer desaparecer los depósitos sedimentarios. La playa del Cinchorro supone una continuación del transporte de arenas eólicas que conforman las dunas que quedan al oeste de la Tejita. Asimismo se sostenía que la construcción del paseo marítimo y la valla de 2,5 metros de la parcela hotelera son responsables de la desaparición del campo dunar existente entre las dos playas.

El Cabildo inadmite la incoación del Aeropuerto del Norte como BIC

El pasado 14 de noviembre, el Colegio Oficial de Arquitectos de Tenerife, La Gomera y El Hierro (COA) solicitó al Cabildo de Tenerife que incoara expediente para la declaración como Bien de Interés Cultural (BIC) el edificio terminal del aeropuerto Tenerife Norte. Con esta iniciativa el COA pretende propiciar la protección de elementos constitutivos de la mejor arquitectura contemporánea, en la línea actualmente indiscutible de que la misma forma parte del patrimonio cultural y, consiguientemente, debe ser incorporada en los instrumentos legales de protección. Sin duda, la terminal del aeropuerto del Norte es un buen ejemplo de la arquitectura tinerfeña contemporánea. Baste citar la mención en los Premios Oraá de Arquitectura en Canarias, de los años 2002 y 2003, y el que fuera seleccionado, entre más de seiscientos trabajos, como unos de los 35 proyectos representativos de la mejor arquitectura española contemporánea, en el año 2006, en la exposición organizada por el Museo de Arte Moderno de Nueva York, On-site: New Architecture in Spain. Creo, como el COA, que el edificio “ostenta valores sobresalientes de carácter … arquitectónico …” para merecer ser declarado BIC, tal como señala el artículo 22 de la Ley de Patrimonio Cultural de Canarias. Iniciar con este edificio una estrategia para la protección de varios otros se justifica por el riesgo cierto de que la integridad arquitectónica del mismo sea gravemente afectada como consecuencia de las obras de ampliación que pretende ejecutar AENA.

 

El hotel de La Tejita (1): Los antecedentes urbanísticos

El 16 de enero de 1971, la Comisión Provincial de Urbanismo aprobó definitivamente, al amparo del Plan General de El Médano (1965), el plan parcial Costabella. Ese plan parcial suponía la implantación de una urbanización destinada al alojamiento de turistas y veraneantes de la Isla sobre un ámbito de 28,4 hectáreas situado en el extremo occidental de la playa de la Tejita y al que solo se accedía por el camino costero del Médano a los Abrigos (no estaba aún ejecutada la carretera actual, aunque sí proyectada en el plan general). El plan parcial preveía la implantación de hoteles, apartamentos y bungalows (además de uso comercial y espacios libres públicos), con una capacidad alojativa de 3.250 personas, que equivalía a una densidad de 120 habitantes/hectárea. La edificabilidad bruta asignada era de 0,5 m2c/m2s. Todos estos datos provienen del plan parcial original, redactado, por cierto, por el mismo arquitecto del Plan General de 1965.

Los orígenes de la evolución urbana de El Médano

No conozco con certeza el origen de El Médano como núcleo estable. Que yo sepa, no aparece citado hasta el Diccionario Estadístico-Administrativo de las Islas Canarias (1865) de Pedro de Olive, ya que no lo mencionan Viera y Clavijo (1772-1773), Francisco Escolar y Serrano (1793-1806), Sebastián Miñano (1826-1828) ni Pascual Madoz (1845-1850). Así, según Olive, en la década de los sesenta del XIX, el Médano lo componían 7 edificaciones de un piso, de las cuales solo una estaba habitada por temporadas. En esa misma obra se menciona El Abrigo (actual Los Abrigos), que por entonces tenía 2 edificaciones también de un piso, pero ambas habitadas.

¿Pueden las Comunidades Autónomas establecer que los propietarios están obligados a ocupar sus viviendas y, por tanto, no pueden mantenerlas vacías? (2)

Antes de la Ley catalana 18/2007, otras Comunidades Autónomas habían promulgado normas que regulaban el contenido del derecho de propiedad de la vivienda, pero limitándolo a aquéllas sometidas a regímenes de protección pública. Así, la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra (hoy derogada) establecía como causa justificativa de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad desatender tres requerimientos sucesivos para destinar efectivamente las viviendas protegidas a domicilio habitual y permanente, así como no urbanizar o edificar en plazo terrenos destinados a vivienda protegida. De otra parte, la Ley asturiana 2/2004, de 29 de octubre, de medidas urgentes en materia de suelo y vivienda (aún vigente), establece que las viviendas protegidas concertadas habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente; y el incumplimiento de esta obligación constituye causa de expropiación forzosa.

¿Pueden las Comunidades Autónomas establecer que los propietarios están obligados a ocupar sus viviendas y, por tanto, no pueden mantenerlas vacías? (1)

Una norma en tal sentido implica regular el contenido del derecho de propiedad de la vivienda, delimitándolo por su función social, tal como establece el artículo 33 de la Constitución. A este respecto, como aclaración previa, hay que señalar que tal disposición ha de estar contenida en una norma con rango de Ley. Así lo declaró el Tribunal Constitucional en el fundamento jurídico 3º de la sentencia 32/2018. 

 

Tenerife y los trenes

Que Tenerife disponga de transporte ferroviario de pasajeros no es una idea reciente; desde hace más de cien años se han venido planteando iniciativas, aunque, hasta la fecha, ninguna ha llegado a convertirse en realidad. La primera podría ser la que propuso Juan Swanston al Ayuntamiento de Santa Cruz de “estudiar el establecimiento de un ferrocarril funicular entre esta ciudad y la de la Laguna”, que se leyó en el Pleno municipal de 11 de noviembre de 1895. No prosperó, sino que fue sustituido por la implantación en 1901 del tranvía entre Santa Cruz y La Laguna (que en 1904 fue ampliado hasta Tacoronte), a cargo de la Société Anonyme Belge des Tramways Electriques de Tenerife. La empresa belga explotó el tranvía hasta 1927, que cada vez les resultaba menos rentable y se traducía en deficiencias en la prestación del servicio. Así, en 1927 lo adquiere el Cabildo, que lo mantiene en funcionamiento (con no pocos problemas) hasta la suspensión definitiva del servicio en 1956. (Para más información, consúltese el libro “El antiguo tranvía de Tenerife” de Rafael Cedrés Jorge).

Catálogos de protección y evaluación ambiental

En fechas recientes, el Ayuntamiento de La Laguna ha solicitado ante la Comisión de Evaluación Ambiental de Tenerife (CEAT), órgano ambiental del Cabildo, el inicio del procedimiento simplificado de evaluación ambiental estratégica (EAE) de un Catálogo de árboles singulares del municipio. Lo curioso es que la disposición adicional tercera del Reglamento de Planeamiento de Canarias (RPC) establece expresamente que “los catálogos de protección quedan excluidos de evaluación ambiental estratégica, en tanto su contenido no cumple los requisitos exigidos por la legislación europea y básica”. Los autores de este Catálogo conocen la disposición citada, pero optan por someterlo a la EAE por motivos de seguridad jurídica, según dicen en la Memoria. A tal efecto, se refieren a la sentencia 109/2017 del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional un artículo de la Ley 12/2016 de las Islas Baleares que establecía que determinados instrumentos de planeamiento (o modificaciones), entre ellos los catálogos, no tenían efectos significativos en el medio ambiente, y por lo tanto no quedarían sujetos a EAE. El argumento principal del TC fue que “no es posible determinar a priori que todos los planes o sus modificaciones a las que se refiere el precepto impugnado puedan considerarse beneficiosos o respetuosos con el medio ambiente”. 

Más sobre la reserva a los funcionarios del ejercicio de "potestades públicas"

Como ya he tratado en los dos últimos posts, el artículo 9.2 del Texto Refundido de la Ley del Estatuto Básico del Empleado Público (LEBEP) parece ser el obstáculo principal para que en el procedimiento de las licencias urbanísticas sea admisible que los informes preceptivos sean elaborados por profesionales no funcionarios, ya que dicho artículo reserva a éstos en exclusiva las funciones que impliquen la participación directa o indirecta en el ejercicio de las potestades públicas o en la salvaguardia de los intereses generales del Estado y de las Administraciones Públicas. De otra parte, también he comentado que la jurisprudencia no parece tener ninguna duda en que dichos informes, en tanto se enmarcan en un procedimiento administrativo, son funciones que implican la participación en el ejercicio de las potestades públicas y, en consecuencia, deben ser elaborados por funcionarios, salvo en situaciones excepcionales (pero nunca de forma habitual).

La elaboración de informes previos a las licencias urbanísticas por personal externo al Ayuntamiento (el caso de Madrid)

 La Ley 8/2009 de Medidas Liberalizadoras y de Apoyo a la Empresa Madrileña creó las denominadas entidades privadas colaboradoras que define como entidades de carácter técnico, con personalidad jurídica propia, que disponen de los medios materiales, personales y financieros necesarios para el desempeño adecuado de las actuaciones de verificación, inspección y control, que actúan bajo su responsabilidad, debiendo constituir las garantías patrimoniales que se determinen en cada caso (disposición adicional segunda). En esa Ley no se hace ninguna referencia específica a la intervención de estas entidades en los procedimientos de tramitación de las licencias urbanísticas municipales. Mediante Orden 639/2014, de 10 de abril, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, reguló las entidades privadas colaboradoras en el ejercicio de las funciones administrativas de verificación y control en el ámbito urbanístico. No obstante, esta Orden no concretaba el alcance jurídico de los informes de estas entidades a los proyectos para los que se solicita licencia urbanística. 

¿La elaboración de los informes preceptivos en la tramitación de las licencias urbanísticas es una potestad pública reservada a funcionarios?

El artículo 16.2 del Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (RIPLUC) establece que los informes técnico y jurídico sobre la adecuación del proyecto o actuación a la legalidad urbanística y, en su caso, a la normativa técnica sectorial serán emitidos por los servicios municipales, y en su defecto, y a solicitud del Ayuntamiento, por los servicios del Cabildo Insular correspondiente. Este precepto, por tanto, impide que el Ayuntamiento externalice la elaboración de dichos informes o, en caso de hacerlo, los informes redactados por personal ajeno requerirían la validación de un funcionario municipal competente. Esta última opción se ha ensayado ya en algún ayuntamiento canario en años pasados. En algunos casos, puede contribuir a reducir el trabajo de los servicios técnicos (y, por tanto, acortar el tiempo de tramitación de la licencia). Sin embargo, lo más frecuente es que el funcionario responsable proceda a verificar la corrección del informe externo (lo cual es lógico, dado que ha de suscribirlo) y, por ende, examine el proyecto, de modo que difícilmente se ganará tiempo, sino que, por el contrario, es probable que se alargue el plazo. Así pues, en orden a aligerar la tramitación, cabe plantear la posibilidad de que los informes preceptivos puedan ser realizados por personal externo a los servicios municipales y elevarse directamente al órgano que con-cede la licencia sin necesidad de validación. Naturalmente, esta opción (que sí incidiría de forma significativa en la reducción de los plazos de tramitación) implica la modificación del citado artículo 16.2 RIPLUC. Pero ello plantea algunas dudas sobre su adecuación al marco legal básico.

Propuestas para agilizar la tramitación de las licencias urbanísticas (4)

Verificación del cumplimiento de la normativa de habitabilidad y accesibilidad

El artículo 342.3 LSENPC, en su último párrafo, establece que “el informe técnico deberá pronunciarse acerca de la adecuación del contenido material del proyecto sobre accesibilidad y habitabilidad”. El artículo 16.4 RIPLUC desarrolla el precepto legal en lo relativo a las condiciones de habitabilidad en proyectos destinados a vivienda. Estos dos informes vienen exigidos en sendas normas canarias. El Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad, en su artículo 3.1, establece que “con carácter previo al otorgamiento de la licencia urbanística para la construcción de las edificaciones a las que se refiere el apartado 2 del artículo anterior, deberá existir informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad”. En lo que se refiere a la accesibilidad, el artículo 48 del Reglamento de la Ley 8/1995 establece que los ayuntamientos verificarán que los proyectos de obras cuenten con la ficha técnica de accesibilidad y que sus contenidos se ajusten a la normativa.

Propuestas para agilizar la tramitación de licencias urbanísticas (3)

Verificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)

El Código Técnico de la Edificación (CTE) comprende el conjunto de requisitos básicos de seguridad y habitabilidad que deben cumplir los edificios de acuerdo a lo establecido en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). El CTE se estructura en seis documentos básicos (DB) referidos a la seguridad estructural (DB SE), a la seguridad en caso de incendio (DB SI), a la seguridad de utilización y accesibilidad (DB SUA), al ahorro de energía (DB HE), a la protección frente al ruido (DB HR) y a la salubridad (DB HS). Cada uno de dichos DB contiene la caracterización y cuantificación de las exigencias básicas correspondientes y una relación de procedimientos cuya utilización permite acreditar su cumplimiento. No obstante, el proyectista o director de obra pueden, bajo su responsabilidad, optar por soluciones alternativas siempre que se justifique documentalmente que el edificio cumple las exigencias básicas del CTE porque sus prestaciones son al menos equivalentes a las que se obtendrían por la aplicación de los procedimientos especificados en los DB.

Propuestas para agilizar la tramitación de licencias urbanísticas (2)

Lo que el Ayuntamiento debe verificar en una licencia urbanística

El artículo 342.3 LSENPC establece que, una vez admitida a trámite la documentación que acompaña a la solicitud de licencia, deberán emitirse informes que se pronunciarán sobre los siguientes extremos:

• Adecuación del proyecto o actuación a la legalidad ambiental, territorial y urbanística.
• Adecuación de la titulación académica y profesional de la persona redactora del proyecto.
• Adecuación del contenido documental del proyecto a las exigencias de la normativa básica estatal, incluido el visado colegial, en su caso.
• En su caso, aquellas otras materias en que así lo exija la normativa sectorial aplicable.
• Adecuación del contenido material del proyecto sobre accesibilidad y habitabilidad.

Propuestas para agilizar la tramitación de licencias urbanísticas (1)

La documentación a presentar para solicitar licencia

Me comentan algunos compañeros que trabajan en oficinas técnicas municipales que una de las tareas que más tiempo y esfuerzo les supone es la comprobar que la documentación presentada por el solicitante de licencia cumple los requisitos formales exigidos para admitirla a trámite o, en caso contrario, requerir las correspondientes subsanaciones (la que he denominado fase 2 en el post anterior). La causa principal es que con mucha frecuencia los proyectos se entregan indebidamente sistematizados, en formatos inadecuados y con abundantes carencias.

La excesiva demora en la resolución de las licencias urbanísticas en Canarias

La tardanza en la concesión de licencias municipales es, desde hace ya bastantes años, un gravísimo problema en Canarias que, como es obvio, perjudica enormemente a la economía del Archipiélago. La Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LSENPC) establece un plazo máximo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas de tres meses, pero en la práctica lo normal es que se supere el año o año y medio, cuando no más. Es significativo a este respecto que los ayuntamientos no publiquen datos estadísticos sobre los plazos en que resuelven estos expedientes (al menos, no los he encontrado). Tampoco estos retrasos excesivos implican penalizaciones a la administración. Hay que recordar, a este respecto, que la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP) hace responsables directos a los funcionarios de la tramitación de los asuntos a su cargo y les impone la obligación de adoptar las medidas oportunas para evitar demoras y cualquier anormalidad en la tramitación de los expedientes (artículo 20). Además, ampara a los interesados a que exijan esa responsabilidad a la administración, derecho que prácticamente nunca es ejercido por los particulares. Como consecuencia de ello, los funcionarios municipales gozan de una casi completa impunidad para incumplir los plazos legales.

¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería? (2)

El valor del suelo depende del valor de lo que se pueda hacer en él. A su vez, el valor de los inmuebles urbanos depende, sobre todo, de la situación de los mismos. Todos sabemos que dos viviendas iguales (en superficie, en condiciones, etc) pueden tener precios muy distintos según las zonas de la ciudad en que se ubiquen. Ese valor diferencial puede deberse a condiciones propias del terreno (por ejemplo, las vistas al mar) pero, en la mayoría de los casos, obedece a causas externas, derivadas frecuentemente del desarrollo urbano. Así, un barrio degradado en el cual se lleva a cabo una actuación de renovación urbanística (peatonalización, arbolado, ubicación de equipamientos …) pasa a “ponerse de moda” y los pisos y locales, antes despreciados, aumentan considerablemente sus precios de alquiler y venta. O –como es el caso de la Refinería– unos terrenos alejados de la ciudad pasan a ser adyacentes a ésta como consecuencia del crecimiento urbano y ciertamente pasan a valer ahora bastante más que antes. 

Auge, decadencia y muerte de la Refinería

En 1930, cuando la Refinería se implantó en Tenerife, la ciudad acababa hacia el Sur en el barranco de Santos. Al otro lado de éste, cruzando el único puente que había hasta la construcción en 1928 del de Galcerán, se encontraba el barrio costero de El Cabo, a ambos lados del camino a La Laguna (actual calle San Sebastián), con el Hospital Civil, el cuartel de San Carlos y la plaza y ermita de San Telmo. Más hacia el Sur seguía un camino costero que llevaba a la fábrica de Gas, la batería de San Francisco, el matadero, la ermita de Regla, el polvorín y el Lazareto; por encima de estas construcciones dispersas de carácter periurbano, había campos de cultivo progresivamente abandonados. No obstante, ya desde antes de la Gran Guerra, el Ayuntamiento preveía la expansión de la ciudad hacia el Sur, basándose en la prolongación de la Rambla (entonces llamada del 11 de febrero), de Veinticinco de Julio y de Valentín Sanz, tal como se aprecia ya en el plano de Benito Chías de 1913. A las fechas de implantación de la Refinería también estaba prevista la actual avenida Tres de Mayo, en el tramo recto que enlaza la actual rotonda del cabo con la Rambla, denominada hacia mediados de los años veinte “vía de enlace de la avenida marítima con la carretera a La Orotava”. Los terrenos que ocupó CEPSA, por tanto, no solo no formaban parte de la ciudad, sino que ni siquiera quedaban comprendidos en las previsiones de ensanche ni lo fueron hasta el final del Franquismo.

 

 

Los orígenes de la Refinería

Como he contado en el anterior post, a finales de junio de 1927 se estableció el monopolio de petróleos, previéndose en el Real Decreto la concesión de la administración de las actividades a una empresa privada que sería CAMPSA. Esta decisión de la Dictadura planteaba el riesgo de represalias de las grandes compañías (en particular de Standard Oil y de Shell) que podrían poner en riesgo el abastecimiento de petróleo. La solución para minimizar esta amenaza provino de un personaje que, como otros tantos de sus contemporáneos, me ha resultado tremendamente interesante; se llamaba Francesc Recasens i Mercadé, natural de Reus, vinculado desde joven al modernismo catalán, escritor y, finalmente, volcado hacia la banca y la política (entre bastidores). Con su hermano Eduard y Evarist Fàbregas i Pàmies, político republicano y catalanista que, en la República, militaría en ERC, fundó en 1920 el Banco de Cataluña, que fue uno de los que integró el grupo financiero que constituyó CAMPSA. Poco después, Recasens convenció a Calvo Sotelo para crear una empresa que se ocupara de la importación y el refino del crudo fuera del ámbito territorial del monopolio. Parece que la idea entusiasmó al ministro de Hacienda y el 26 de septiembre de 1929 nace la Compañía Española de Petróleos, S.A. (CEPSA), con un capital social de 75 millones de pesetas (a fecha de hoy, serían unos 200 millones de euros) repartido en millón y medio de acciones de cincuenta pesetas cada una, a fin de facilitar la incorporación del pequeño ahorrador. 

Campsa

En los años veinte del pasado siglo, a pesar de su evidente retraso respecto de los países occidentales, el consumo de petróleo en España se acrecentaba a pasos agigantados. En esos tiempos, el abastecimiento de petróleo a España lo cubrían apenas tres empresas: la estadounidense Standard Oil (50%), la angloholandesa Shell (35%) y la española Porto Pi (10%), propiedad del financiero Juan March, que tenía un contrato en exclusiva del petróleo ruso. Al finalizar la Primera Guerra Mundial, muchos gobiernos se convencieron del valor estratégico del petróleo y la consiguiente necesidad de alcanzar un suficiente grado de autonomía. Ello se tradujo en actuaciones intervencionistas sobre el mercado – se asemejaba mucho a un oligopolio– y así Francia creó la Compagnie Francaise des Pétroles en 1924 y Mussolini la Azienda Generale Italiana Petroli (AGIP) en 1926. 

Revisión y corrección de los dos artículos anteriores

Primera revisión: sobre la situación básica de los terrenos de la Refinería 

Sostuve en el post del pasado martes que la actuación que se pretende hacer sobre los terrenos de la Refinería es de nueva urbanización y, consiguientemente, la situación básica del suelo ha de ser la de rural. Basaba esta conclusión en varias consideraciones. En primer lugar, que los terrenos, una vez desmontada la refinería, carecerán de toda urbanización, siendo equivalentes a un sector de suelo urbanizable. Además, el desguace de la refinería y la descontaminación de los suelos no es la consecuencia de una operación de reforma urbana. CEPSA cesó la actividad industrial en 2014 por motivos económicos y ambientales; se lleve a cabo o no una actuación de transformación urbana de ese ámbito, el mismo habría de quedar completamente limpio de instalaciones e infraestructuras. 

¿Cuánto valen los terrenos de la Refinería?

El precio de unos terrenos, como los de cualquier otro bien, es la cantidad en la que se igualan la mínima por la que está dispuesto a vender el propietario y la máxima que está dispuesto a pagar el comprador. Pero el suelo no es un bien de consumo (como, por ejemplo, los alimentos), sino el soporte imprescindible para ejecutar sobre él actividades económicas productoras de otros bienes, desde el cultivo agrario hasta la construcción de edificios. Por tanto, el valor del suelo depende directamente de lo que se pueda hacer con él y de los beneficios económicos que generen dichas actividades productivas. El qué –y el cuánto– se puede hacer en unos terrenos viene determinado por la ordenación urbanística de los mismos, en el marco de la legislación. En un suelo categorizado por el plan como rústico de protección agraria se ha de cultivar, lo que hace que su precio sea muy distinto de otro calificado como edificación cerrada de seis plantas de altura. Por tanto, para saber cuánto valen los terrenos de la Refinería parece que habría que conocer su destino urbanístico. 

¿Cuál es la naturaleza urbanística de los terrenos de la Refinería?

O concretando más la pregunta: ¿cómo deberían clasificarse (y categorizarse) esos terrenos? Alguien me dirá que ya respondió el Tribunal Supremo con su sentencia de 6 de julio de 2012. Pero planteemos el asunto prescindiendo de momento de la misma (ya la trataré más adelante). ¿Qué sabemos? Que se trata de un ámbito de unos 587.000 m2s en el que hay una refinería que quedará completamente desmontada, además, los suelos han de descontaminarse. Así pues, una vez culminado el proceso (que requiere algunos añitos) tendremos unos terrenos totalmente vacantes y carentes de urbanización y edificación. ¿Podrían clasificarse como suelo urbano? 

La refinería de Santa Cruz y el crecimiento de la ciudad

En junio de 2018 (hace seis años), el alcalde de Santa Cruz, José Manuel Bermúdez, y el consejero delegado de CEPSA firmaron un acuerdo de Colaboración Público-Privada para el Plan Santa Cruz Verde 2030 por el que comprometían a cooperar para tratar de alcanzar los objetivos generales expresados en el documento. Vinieron las elecciones y Bermúdez perdió la alcaldía, aunque la recuperó en poco más de un año gracias a el transfuguismo de concejales de Ciudadanos. Pero, por lo que fuera, durante el pasado mandato municipal apenas se habló de este proyecto y mucho menos se adoptó medida alguna para ponerlo en marcha. En el actual, sin embargo, el Plan Santa Cruz Verde 2030 parece que quieres ser impulsado enérgicamente por el alcalde, al frente de una escueta mayoría gracias al pacto con el PP (14-13). En enero de este año, el Pleno del Cabildo aprobó una moción presentada por CC, PP y VOX mediante la cual instaban al Gobierno de Canarias a que suspendiera y modificara de los instrumentos de ordenación vigentes (Plan Insular y Plan General) de modo que se consigan los objetivos del Plan Santa Cruz 2030. Que yo sepa el Gobierno de Canarias no se ha pronunciado hasta la fecha. 

Pesimismo

Una de las premisas básicas del capitalismo es que, mediante la asignación de precios en función de la oferta y la demanda, el mercado libre es el sistema más eficiente para satisfacer las necesidades de bienes y servicios (recursos escasos) a la sociedad. Todo intento de establecer los precios “artificialmente” (en valores distintos a los del mercado) resulta contraproducente, generando más efectos negativos que las ventajas que se pretenden. Esto último ha sido demostrado en distintas ocasiones históricas y en relación a numerosos bienes y servicios, siendo el ejemplo paradigmático el “socialismo real” durante el siglo XX. Ahora bien, en la teoría económica, se hacen equivalentes los conceptos de necesidad y demanda. O dicho de forma más precisa, el precio es el mecanismo más eficiente para satisfacer la demanda de un bien o servicio (a ese precio), suponiéndose así implícitamente que también se está satisfaciendo la necesidad del mismo. Es decir, no existen necesidades reales, objetivas, de bienes y servicios, sino demandas, que son variables en función del precio. 

 

A propósito de la manifestación del 20A

La multitudinaria manifestación del pasado sábado 20 de abril celebrada en todas las islas se convoco bajo el lema “Canarias tiene un límite”. Ciertamente todo territorio –el planeta incluso– tiene límites. La pregunta es si en Canarias hemos superado ese límite. Por supuesto, los manifestantes consideran que sí; también yo estoy convencido de ello. Sin embargo, no son pocos los que lo niegan o, cuando no lo hacen explícitamente, reclaman que se aporten indicadores concretos, sustentados en argumentos y datos objetivos, que permitan verificar que, en efecto, se han superado esos supuestos límites. 

 

El derecho del propietario a dedicar su vivienda al uso turístico

El 22 de septiembre de 2020 el Tribunal de Justicia Europeo resolvió mediante sentencia diversas cuestiones prejudiciales planteadas por la Corte de Casación de Francia relativas a la aplicación de la Directiva 2006/123 (conocida como Directiva de Servicios) al arrendamiento a título oneroso, incluso no profesional, de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda que no constituye la residencia principal del arrendador, de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio. Dicho de forma más sencilla, cómo se aplica la Directiva europea sobre las viviendas de uso turístico. 

 

El deber del propietario de poner en uso efectivo la vivienda

La Junta de Andalucía, mediante Decreto-Ley 6/2013 de 9 de abril, estableció por primera vez en el estado español (que yo sepa) que es parte del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico. Posteriormente, otras CCAA introdujeron preceptos similares en sus correspondientes normativas sobre vivienda: entre ellas, Navarra, mediante la Ley Foral 24/2013 y Canarias, mediante modificación en 2014 de la Ley 2/2003 de Vivienda.

Las competencias municipales en materia de urbanismo

Tradicionalmente, al menos desde la Ley del Suelo de 1956, se ha atribuido a los Ayuntamientos la competencia para ordenar la totalidad de sus términos municipales mediante los planes generales (1). Dado que la extensión completa del territorio español se encuentra dividido en municipios, teóricamente aquél quedaría ordenado urbanísticamente mediante la totalidad de los planes generales municipales (digo teóricamente porque un gran porcentaje de los municipios españoles nunca logró tener planeamiento general). Nótese que, al atribuir la competencia de ordenación física del territorio a los ayuntamientos, se está implícitamente asumiendo el término municipal como el ámbito territorial de la ordenación, aunque, desde luego, el término municipal no es en absoluto, por lo general, el ámbito territorial adecuado para la ordenación física. 

 

Hay que limitar la vivienda vacacional

Según el estudio “Distribución y concentración del alojamiento turístico en Canarias” presentado en enero de 2024 por el Observatorio Turístico de Canarias y elaborado a partir del análisis del registro oficial de viviendas vacacionales, a finales de 2023 Canarias contaba con 251.308 plazas en hoteles, 98.042 en apartamentos y 195.994 en vivienda vacacional, lo que da un total de 545.344 plazas alojativas. Es decir, el 34,63% de nuestra oferta alojativa se dispone en la actualidad en viviendas vacacionales, porcentaje que, sin duda, es sorprendentemente alto. 

La evolución cuantitativa de la oferta alojativa de Canarias en los últimos 15 años

El ISTAC aporta los datos de número de establecimientos turístico-alojativos, habitaciones y plazas por islas, municipios y zonas turísticas, desde 2009 hasta 2023, distinguiendo entre hoteleros y extrahoteleros. Aunque según qué tabla se consulte hay algunas diferencias, los datos mantienen suficiente aproximación. Si bien no se dice expresamente, parece claro que en esas tablas no se contabilizan las ubicadas en viviendas vacacionales (no sé si las de turismo rural cuentan o no pero, en todo caso, éstas tienen mucha menos relevancia cuantitativa). Es decir, podemos suponer que los datos son los referidos a la oferta alojativa “convencional”: hoteles y apartamentos. 

Reducir los tiempos administrativos. El silencio positivo

Según recoge la prensa, los empresarios canarios han reaccionado muy positivamente al reciente Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda, aplaudiendo especialmente que favorezca y simplifique la gestión administrativa. En tal sentido, el artículo 25 es el más relevante pues “declara la urgencia de cualesquiera trámites y procedimientos administrativos que sea preciso cumplimentar para ejecutar las actuaciones, lo que incluye, entre otros efectos, la reducción a la mitad de todos los plazos, sean de emisión de informes, autorizaciones o de resolución, entendiéndose favorables en el caso de que transcurran los plazos para su emisión, sin perjuicio, cuando sean aplicables, de las previsiones que establezca la legislación estatal”. 

 

Compatibilidad de uso residencial y uso turístico, ¿para contribuir a resolver el problema de la vivienda? (1)

El artículo 9 del Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda merece un examen atento, empezando por el análisis sintáctico. La primera frase reza textualmente lo siguiente: “En los suelos urbanizables ordenados, en los que existan una o varias parcelas sin edificar, en los que, conforme al planeamiento urbanístico municipal, se admita el uso mixto turístico y residencial o los declare compatibles, se podrán destinar en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada”. 

Vivienda de promoción pública en suelos con calificación dotacional

La primera de las medidas recogidas en el Decreto Ley 1/2024 de 19 de febrero (BOC nº 37 del martes 20 de febrero de 2024) tiene por finalidad incrementar la disponibilidad de suelo para vivienda protegida de promoción pública, estableciendo con carácter general que en los suelos calificados por el planeamiento urbanístico como sistema general municipal o sistema local o dotación será admisible el uso de vivienda protegida de promoción pública por efecto directo de esta norma sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado (artículo 4.1). 

Vivienda vacacional y economía colaborativa

No tengo muy claro qué es la economía colaborativa, pero sé que es guay: rememora los aires libertarios de los sesenta, parece una vía alternativa al capitalismo depredador, una forma de producir, distribuir y consumir consciente de la crisis ambiental, más responsable y democrática. Economía colaborativa es (o era) compartir y hacerlo entre particulares. Por ejemplo, un grupo de vecinos de un pueblo del extrarradio que se pone de acuerdo para bajar a la ciudad cada día en el coche de uno de ellos, ahorrando gasolina y reduciendo la congestión de la carretera: todo son ventajas, privadas y públicas. Hay un solo inconveniente: esta práctica colaborativa no aporta nada al PIB sino que, por el contrario, contribuye a reducirlo, porque el PIB mide la producción para el mercado. Quizá podría considerarse que la economía colaborativa comprende el conjunto de actividades de producción, distribución y consumo que se desarrollan fuera del mercado, que no mueven dinero. 

Un intento para concretar el derecho a una vivienda digna

Reza el artículo 47 de la Constitución española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho …”. Nótese que se ordena a los poderes públicos que hagan lo que haya de hacerse para que este derecho sea efectivo. Visto que no lo es, hay que concluir que los poderes públicos no han hecho lo que tendrían que haber hecho. La intención de este post es proponer medidas concretas que deberían llevar a cabo los poderes públicos para cumplir el mandato constitucional. 

El derecho a dedicar un apartamento turístico a vivienda

En 2015, a raíz de la aprobación inicial del Plan General de Ordenación (supletorio) de San Bartolomé de Tirajana, se constituyó la “Plataforma de Afectados por la Ley Turística”, formada por propietarios de apartamentos que se oponían a que les obligaran a poner sus inmuebles en explotación turística. En los 8 años de vida, esta asociación se ha mostrado bastante activa e imagino que alguna culpa tendrá en que hasta la fecha no se haya aprobado el plan municipal. 

Aumentar la oferta no contribuye a resolver el problema de la vivienda

Los medios canarios dan hoy amplia cobertura a unas declaraciones del Consejero de Obras Públicas, Movilidad y Vivienda en el que anuncia “medidas urgentes para hacer frente a la crisis habitacional” que serán aprobadas el próximo lunes mediante Decreto Ley. Gran parte de estas medidas están encaminadas a aumentar la oferta de viviendas, de lo que cabe deducir que el Gobierno cree firmemente en el mantra neoliberal de que el mercado funciona según las reglas de los manuales y, por tanto, se hay más oferta de viviendas bajará el precio de éstas. Sin embargo, esto no es así. 

 

La vivienda vacía (1)

Cuando se discute sobre el problema de la vivienda –que podría sintetizarse en la extrema dificultad de gran parte de la población española de acceder a la misma– parece haber consenso en que la solución pasa por una mayor actividad de los poderes públicos en la construcción de “viviendas sociales”. Se trata, en todo caso, de un consenso muy general, que no alcanza a todas sus consecuencias prácticas y, muy en particular, a aquéllas que afectarían al “libre desenvolvimiento del mercado”. Por eso, en un ejercicio de ambigüedad que elude compromisos concretos, el programa del PP para las pasadas elecciones generales habla de “explorar soluciones” para construir viviendas a precios más asequibles sin decir quién pretende que las construya (hay que suponer que el sector privado). VOX, en cambio, si prometió impulsar la construcción de viviendas sociales públicas, si bien no es nada proclive a que exista un parque público ya que insiste en que deben pasar a ser propiedad de los adjudicatarios. 

 

Necesidad de revisar y redefinir los límites de la ordenación urbanística (1)

Desde mucho antes de que pueda hablarse de urbanismo tal como hoy lo entendemos correspondía a los gobiernos locales intervenir sobre los usos y actividades de las poblaciones, estableciendo limitaciones a las actividades constructivas privadas; era lo que, hasta hace poco, se dio en llamar policía urbana. Cuando hacia mediados del siglo XIX se inician las actuaciones de reforma interior y de ensanche –dando origen al urbanismo moderno–, las nuevas competencias urbanísticas del planeamiento y de la gestión pasaron a radicar en los Ayuntamientos por la propia inercia histórica, pese a intermitentes disputas entre éstos y el gobierno central. Así, al menos desde la Ley municipal de 1870 se atribuye a los Ayuntamientos la competencia en “apertura y alineación de calles y plazas y de toda clase de vías de comunicación”, texto que se mantuvo prácticamente inalterable en las posteriores normas reguladoras de las entidades locales: Estatuto municipal de 1924 (Dictadura de Primo de Rivera), Ley municipal de 1935 (II República) y Ley de Bases de Régimen Local de 1945 con sus posteriores modificaciones (Franquismo). 

 

El régimen de fuera de ordenación. La normativa estatal (1)

El término “fuera de ordenación” aparece en el artículo 48 de la Ley del Suelo de 1956, cuya redacción se mantuvo idéntica en el Texto Refundido de 1976 (artículo 60). También se conservó la misma redacción en el Texto Refundido de 1992 (artículo 137) pero este artículo fue derogado mediante la sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, no por su contenido sino debido a la atribución de norma supletoria. Consiguientemente, el artículo 60 TR-76 sigue vigente, si bien con carácter subsidiario (me referiré a esto más adelante). Tres son los aspectos que me interesa resaltar de esa primera regulación:

El patrimonio arqueológico "desconocido" (2)

Como ya señalé en el post anterior, el conocimiento gradual del patrimonio arqueológico canario y su consiguiente integración en el patrimonio cultural, requeriría de una actividad arqueológica sistemática y constante, con una intensidad desde luego bastante superior a la que se lleva a cabo en el Archipiélago. El riesgo es que actuaciones que suponen remoción del terreno y alteración del subsuelo destruyan bienes no conocidos hasta ese momento. La LPCC dedica el artículo 94 a los hallazgos casuales, desarrollando una regulación, a mi juicio, suficientemente correcta y detallada. Sin embargo, puede ocurrir que una actuación de remoción de terrenos destruya restos arqueológicos, bien inadvertidamente o con mala fe (en este caso se trataría de un delito), con el resultado, en los más de los casos, no solo de la desaparición de un bien que habría debido conservarse sino incluso que la existencia del mismo seguiría siendo ignorada, con el daño añadido que ello implica para el conocimiento de nuestra historia.

El patrimonio arqueológico "desconocido" (1)

El patrimonio cultural inmueble arqueológico, a diferencia de las otras categorías en que la Ley 11/2019, de 25 de abril, de Patrimonio Cultural de Canarias (LPCC) clasifica el patrimonio cultural inmueble presenta una nota distintiva que resulta muy relevante en cuanto a la discusión del post anterior sobre la exigencia de la declaración o catalogación para entender que un bien forma parte del patrimonio cultural. Me refiero, claro, a que no se conocen todos los lugares donde existen bienes muebles o inmuebles pertenecientes a las poblaciones aborígenes de Canarias. Así, mientras la no declaración o catalogación de, por ejemplo, una edificación (y, por tanto, la no inclusión de la misma en el patrimonio cultural canario) es debido siempre a que se considera que no tiene los valores suficientes para ello o a negligencia de la administración competente, que un lugar donde haya restos relevantes de la cultura aborigen no esté declarado como zona arqueológica puede deberse simplemente a que no ha sido descubierto (o no es suficientemente conocido).